東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

神田、岩本町、馬喰町界隈の空ビルを10億位までで探しておられる方がおります。もし、売りビルあればご連絡を。

 

 

 

自社ビル予定です。

 

by 向井啓和

 

 

 

マンション買取業者の様な考え方で取り組んだら面白そうな物件がありましたのでご紹介します。（区分所有マンション）

 

 

 

東京都千代田区の九段下の物件になります。こちらは現在オーナーチェンジで賃貸が付いており、所有者の方は物件の組み換えの為に売却をしたいと考えております。

 

 

 

価格は入居者のいない通常の状態であれば高く売れるのですが、賃借人が付いているのであまり高い値付けはしておりませんし提示価格から多少安くても売却が可能の様です。

 

 

 

立地は抜群に便利で現所有者の方も大手町、丸の内、官庁街等へのアクセスも良く実際に住まれていたものです。お子様が大きくなって来た等の理由から居住地を移されて、賃貸に出されたのがいきさつになります。

 

ではどういった方が買ったら良さそうかと言いますと、タイプ的には2種類に分かれます。

 

 

１． お子様のまだいらっしゃらないご夫婦

 

２． お子様が独立して将来は都心に住みたいとお考えのご夫婦

 

 

等です。部屋の広さがあまりありませんが交通の便の良さが光りますので賃貸ニーズは強いマンションです。

（２LDKの間取り５７㎡）

 

by　向井啓和

相続対策になりそうな不動産所有会社のM&A案件が東京の代表的な繁華街で出ました。現在不動産会社がその法人をM&Aで所有しておりますが、所有している借地権付きのソーシャルビルごと法人を売却するというスキームです。（利回りは10%前後です。）

 

法人のまま売却するメリットは、不動産のキャピタルゲイン等の課税が無い為その分安く売却出来るという点と、借地権の名義書換料等が発生しないという点です。

 

また、相続税対策としてもメリットがありそうではあります。（但し、現状では土地保有特定会社に該当してしまいそうですので、相続時の株式の評価額が高くなる可能性があるので相続専門の税理士等への相談が必要になります。購入後の法人の多少の組み換えが必要なんでしょうか…）

 

 

土地保有特定会社
http://www.nikko.co.jp/corporate/mnr/buyback/buy06.html

 

デメリットとしては、不動産所有法人の隠れ債務等が存在する可能性等になります。

 

by 向井啓和

先日明治大学のグローバルビジネス研究科の不動産投資関連のセミナーに参加してきました。CRE（Corporate Real Estate)と言う事で今後時価会計基準が取りざたされる様になるに従ってホットになって来る話かと思います。

 

プレゼンターはアビームM&Aコンサルティングの社長の岡さん（明治大学グローバルビジネス研究科兼任講師）と落合教授の両名でした。

 

岡さんの方が守秘義務契約があるので話せない中話せる範囲の前向きな話だったのに比して、落合教授のプレゼンはご自身が働いていたタカラ・トミーの遊休不稼働資産を如何に使っているかという切実な話でした。

 

M&Aに関しては現在6月の株主総会後からだいぶ引き合いが増えてきているという状況の様です。M&Aの中で不動産の価値が大きな要素を占めた案件としては村上ファンドに狙われた阪神電鉄やダヴィンチが関係したTOCのTOB等の話が興味深かったです。

 

今後、再度日本の不動産にスポットライトが当たった際には恐らく不動産の含み益があるがそれが評価されていない企業の株価が上昇する可能性を秘めていると思われました。

 

また、タカラ・トミーの工場は他業態へ変換したり、他の法人へ売却したりという流れがあった様です。今後世の中一般で問題になりそうなのが、工場跡地等の遊休不動産の処理ではないかという事でした。

 

不動産の時価評価をする際には本来不動産の資産の部分のみならず、環境破壊等の負の負債の評価も重要になるという状態かと思います。不動産の時価評価と言うのはこういった土壌汚染等の企業にとっては不動産のマイナスの部分にスポットライトを当てる機会になるという事でしょう。

先日フルローン融資で投資物件の決済を行ったお客様のリクエストで利回りアップの為のモバイル基地局関係の調査をしています。なかなか各社のカラーが見れて面白いところです。

 

（＊モバイル電波を良くする為にマンションの屋上などにアンテナなどの設備を設置し、その代価としてマンションオーナーが地代や場所代をもらって利回りアップするという戦略です。）

 

やはり資金力のあるドコモが積極的であるという感じで、対応が良いです。反対にソフトバンクは資金力の問題か宣伝やその他にコストを掛けているのかあまり反応は良くありません。

 

 

ソフトバンクの方は地代を払ってまで場所を借りて通信状況を改善したいという感じでは無いと受取りました。ただ、電波状態の悪い所には無料の超小型基地局を設置するというやり方をして改善を図るようです。（一棟物のマンションのオーナーとしては収益はゼロ）

 

NTTドコモはある程度高い所に立地するマンションのオーナーの自薦も受け付けています。弊社でも他の管理会社経由でアクセスする先を得しました。

 

KDDIはその中間という感じです。情報のガードが思いのほか固いです。

 

ただ、いずれにしてもマンションオーナーとしては携帯電波の状況が良い方がテナントの満足度は上げられます。

 

by向井啓和

不動産投資と節税という事で真っ先に思い浮かぶのが法人化ですが、不動産投資が成功して行くと法人でも経費では吸収出来ない利益が出てきてしまうという状態になります。その場合幾つか考え方がある様です。

 

１．法人を複数設立（これはかなりオーソドックス、且つ一般的な方法の様です。）

２．損金計上の可能な役員向け生命保険による方法（以前は全額損金計上出来ていましたが、現在は半金のみの損金計上で若干優位性が低下）

 

３．オペレーティングリースによる方法（全額損金計上は出来ると認識されているが、リース案件の有無と外為が外貨建てである。）

 

 

 

 

１．に関しては小規模法人の受けられるメリットを得るというポイントもあり、例えば保証協会融資の対象が増える等のメリットもあります。

 

 

（保証協会等では一法人に対して保証限度額がありますが、それを複数設立でカバーする事が可能となります。）また、税率も売上や利益が少ない段階では低いのも利用される理由かと思います。

 

 

 

２．に関しては役員退職金的な要素のある生命保険の購入によって行う節税ですが、資金効率があまり良くありません。但し、購入資産が保険であるという事で、その保険を担保にいざとなれば資金調達をする事も可能となります。

 

 

これは、長期間資金がロックされてしまうと苦しい中小企業にとってはメリットとなります。

 

 

また、役員退職金のあてを確保するという他の目的も達成する事が可能となります。

 

 

 

 

３．個人では現在では行われていませんが、法人であれば全額損金計上出来るという事から面白みがあります。現在は主に船舶を利用したオペレーティングリースになります。

 

 

リース終了後に契約上は決められていませんが、ほぼ売却出来る金額が慣習として落ち着いており初年度に出資金の100％を償却出来るのもメリットです。

 

 

ただ、リース期間が比較的長くその間はキャッシュフローが無く２の生保と比べて資金調達面がかなり劣るのがデメリットです。また、外貨建てであり円高に行った場合にリスクとなります。（但し、円安に行けば円ベースでは＋となります。）

 

 

 

不動産投資を法人で行っても、いずれは次に考えなければならない事が出て来ます…その際にはご相談を…

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産投資のみならず不動産投資をいかに継続安定化させるかという事には色々な事を考えて行かなければならないという事です。それぞれの局面においてプロをご紹介出来ますので。

売り物件が引き続き減少しています。先日JREITにお勤めの先生の講義で指摘がありましたが、不動産の証券化案件が全く市場に出てこないそうです。（ファンドが損切りして来ないという事です。）

 

ではどうしているかと言えば再度身内で回すか、SPCに出資している分を減資して再度資金を投下してファイナンスを得ているそうです。（評価額が減っているので減資して損を消して、そこに対して再度ノンリコースローンを引っ張るという形です。場合によっては2，3年～5年の期間で確定しているそうです。）

 

そうなって来ると日本の不動産を購入しようとしている不動産ファンドが全く買えないのも無理は無いです…

 

10億以下の信託受益権物件はまだしも、ある程度大型の案件での動きが非常に少ないのが現状です。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

弊社お客様で京王線急行停車駅から徒歩5分の所に投資用マンションを持っています。この物件を売却されたいとの事でご紹介します。

 

 

 

正直利回りはそれ程高くありませんが、以下のメリットがあります。

 

 

１． 積算価格がほぼ売却価格の1億4500万を若干下回る程度である事。（公示地価ベースで1億3500万前後）

 

２． 若いファミリー層には適切な物件である事。（40㎡弱の若干狭い間取りではありますが）

 

３． 新宿駅まで30分以下で行ける事。

 

４． 空室が2室ありますが、その2室を利用すれば賃貸併用マンションという事でご自身も入居出来る事。

 

５． 価格帯が低い割にはRC造である事。

 

 

 

こんな物件は考え方としては暫くは賃貸併用マンションもしくは投資用マンションとして持っていて将来的には建直しやフルリノベーションで自宅としての比率を上げて行く事等が考えられます。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

年収が富裕層という程高くなく（1000万前後）、又、自宅をお持ちでなくお子さんもまだいない若いカップル等には良い物件かもしれません。（空室が出来たらその部分を将来子供部屋にして行く等の事も考えられます。）

弊社5月末が決算日になりまして、現在試算表を作成中です。そんな中、物件購入にあたって本日金融機関とお話をしました。

 

私が以前提示していた仮の試算表は減価償却費を最も多く計上する試算表でしたので金融機関がどう反応するか見ものでしたが、やはり想定していた範囲内の状況でした。

 

 

 

まず、その金融機関の場合は法人の融資にあたり、キャッシュフローの状態を基に企業格付けを取得します。その際に、当期の利益に減価償却費等（借入金の利息等も）を追加して当期のキャッシュフローを出すそうです。

 

更に、格付けを上げる為（その企業に融資をしたいので）には当期利益の積上げである利益剰余金の額もポイントにするとの事です。当期利益を毎期出して利益剰余金が積み上がっている企業への融資が行い易い様です。（弊社はキャッシュフローも税法上の損益も問題ありません。）

 

 

 

次に金融機関の融資を得る際に重要になるのが減価償却をどの様に計上するかです。ポイントは

 

１． 建物本体と付属設備に分ける比率をどうするか（附属設備は定率法で費用計上出来るので早期に費用化し易すく節税に有利）

 

２． 減価償却によってどれだけ利益を圧縮して行くのか、その圧縮した「決算上の利益や損金」で金融機関の融資が通るかどうか

 

 

になります。

 

 

 

 

つまり、節税だけを考えれば、附属設備比率を30%等に上げて、定率法で3年等の高速償却が一見有利な様ですが、その場合には、利益を圧縮しすぎてしまう傾向があります。（キャッシュフローは潤沢になりますので、本来的には金融機関からするとリスクが低いのですが…）

 

 

そうなると、上記でも指摘した様に金融機関の審査において重要な「当期利益の継続性と利益剰余金の積み上げ」がなおざりになります。

 

 

 

また、その金融機関も言及していたのですが物件の評価で建物が古い等の場合にキャッシュフローがマイナスになる場合には「継続的な当期利益」を根拠に審査を通す場合があるそうです。

 

 

つまり、過去5年５００万の利益が継続的に出ていたので、本物件のキャッシュフローがマイナス３００万だが本企業の余力の範囲内であるという方向性を打ち出せる場合があるという事です。

 

 

簡単に説明しづらい部分ですが、キャッシュフローは重要であるが、当期利益を上げているという事も同様に重要であり、金融機関の融資を受ける際には鍵になるという事です。

 

 

つまり節税は程ほどにしておかなければ銀行の融資に不利に働くという事です。これは個人の場合も同様に当てはまるはずです。

 

by 向井啓和

税法の授業で「100年後にもしかしたら無くなる税」というトピックスで法人税が取り上げられました。その話を友人にしたら、そんな馬鹿な事は無いと強硬に反発を受けました。

 

ところが実際には国際的に法人税は自国経済の活性化の為に引き下げ競争が起こっています。イギリスでも法人税が下がるようです。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C9381959FE0E0E2E1878DE0E0E2E4E0E2E3E29F9FEAE2E2E2

 

一方、消費税は最も捕捉し易いという事もありイギリスでも20%まで税率がアップする様です。これは国際的な潮流なので暫く止められないのではないかと思います。

 

ふと、思いついた事ですが高い法人税回避の動きはもしかしたら船に課される税（固定資産税）の流れと似た動きになる様な気がします。現在外国貿易に利用される外国船が殆どパナマ等の税率の低い国の籍となっており、日本の船会社は日本籍の船を殆ど所有していません。（便宜置籍船）

便宜置籍船
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BE%BF%E5%AE%9C%E7%BD%AE%E7%B1%8D%E8%88%B9

 

法人税がこれと似た運命にあると思われるのは世界での激烈な競争にさらされる企業は、今後税負担の低い国で法人を設立せざるを得ない状況になってくるかと思われるからです。（海運業界がそうだったように…）

 

by 向井啓和