東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

たまたま、東京都港区白金のタワーマンションの一室が競売になったのでウォッチしていたのですが、非常に割高に決った様です。

 

 

http://bit.sikkou.jp/xxW08_sv_0120Action.do

 

31件の入札があり、売却基準価格の1500万前後が3000万前後で決った様です。

 

不思議且つ馬鹿げた話ではありますが、倒産した人の所有している物件が一般に売りに出している所有者の物件よりも高く決ると言うパラドックスが生じております。

 

現在賃貸入居中なので収益還元法で割り戻すと1900万～2000万前後であればまあ妥当かなとは思っておりましたが、それが3000万では…

 

都心の場合は金額の低い物件の競売は高く買う為の市場となってしまった感があります。やはり任意売却で物件を買うのが一番と言うのは変わりませんね…

 

by 向井啓和

最近のテレビを見ているとドル円が50円になる等の予言も飛び出して大変な騒ぎになっています。ただ、ファンダメンタルな点を忘れていると思うのは私だけでしょうか？

 

アメリカは産業のイノベーションが激しく、人種差別があるとしても能力ある人間を登用する活力があります。また、人口が今後数十年に掛けて増加する唯一の先進国であるという点も見逃せません。

 

http://ecodb.net/country/US/imf_persons.html

 

一方日本は羹（あつもの）に懲りた郵貯や都銀や地銀やらが皆で日本国債（ＪＧＢ）を買っている為に金利が低下して円が買われています。

 

が、人口は減る方向にあり、為替相場が今後もドル安にオーバーシュートするかもしれませんが、5年10年の長期に亘って続くと言う論調に関しては疑問を感じます。

 

外為が80円でドルを買っておけば数年後には120円に戻る時も恐らく来るでしょう。その際には1．5倍のキャピタルゲインを得る事が出来ます。また、ドルで運用されてドル元本が増加しているかも知れません・・・

 

日本に不動産投資をした外資が日本の資産を未だにキープしているかは外為のおかげかも知れません。（ドル建て、ユーロ建てでは非常に高いパフォーマンスを日本の不動産は叩きだしています。）日本人がどうやって儲けるか考えましょう。

 

by 向井啓和

毎年そうですが、年末に向けて投資物件をどうしても買わなければならない人もおりまして忙しくなります。

 

 

年末に向けては以下の様なニーズがあります。

 

１． 相続関係の売買を正月を前に整理しておきたい
（売却サイドも購入サイドもあります。購入の方はある一定の時期までに買換える必要があります。）

 

 

２． 会社整理や債務整理をしておきたい。
（会社の状況が芳しくない方は会社整理に伴う不動産の売却や債務整理に伴って任意売却をされます。）

 

 

３． 所得税の確定申告で今年の税額が増加してしまう方が節税目的で物件購入を年内でしたい。
（給与所得等が高い年の内に物件を購入しておいた方が、給与所得の下がる来年よりもメリットがあるので購入ニーズあります。）

 

等などがあります。

 

（３に関しては所得税は暦年で所得を判断するので、来年の1月1日以降に購入する物件のコストは今年度の確定申告に反映出来ないという事が大きな要因です。つまり、たまたま今年ボーナスが多いけれど来年は下がりそうであるのであれば今年中に買った方が必要経費として費用計上出来るので収入を圧縮出来ます。）

 

例年ですと、丁度今頃から12月10日までが最も動きの活発になる時期です。

 

 

by 向井啓和

 

 

日本では不動産投資がここ数年一般投資家の間でも盛んになってきておりますが、先を行っているアメリカ市場の異なっている点をご指摘したいと思います。

 

１．自己責任の意識が非常に強い

 

２．買主の情報収集の自由度や情報開示が充実している

 

３．市場での転売抑制のシステムが導入されている

 

まず、「１．自己責任の意識が非常に強い」ですが、州によって若干の差があるようですが、自己責任の意識が非常に強い事が日本とアメリカの大きな違いになります。

 

契約書や重要事項説明に関して、“Buyer’s rights and duties”と言う日本ではあまりお目にしないフレーズが出て来ます。日本語では「買主の権利と義務」と訳されるのですが、買主に「義務」があるという概念が日本では皆無であると思いました。

 

ここで、言われている「義務」とは物件購入に当たっての物件調査の義務や、市場調査の義務や、財産税他納税の義務や、借入の支払いの義務等が該当します。また、物件購入によって発生するあらゆる点に関して買主が義務を負っているという事をはっきりと明記しています。

 

これは日本の不動産取引においても強調した方が良い点ではないかと思いました。ただ、こ訴訟社会のアメリカの特殊性もあるので割り引かなければならない点かもしれませんが・・・他の2点は別の機会で

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

文京区ワンルームマンション

 

オーナーチェンジの文京区売りマンションが出ました。大学等の教育施設が近くに多くあり研究者やその関連で入居のニーズの高い物件です。

 

 

広めのワンルームマンションなので将来的にもニーズが継続しそうです。ワンルームマンション投資をされるのであればこういう物件は低リスクかと思います。

 

by 向井啓和

 

信託受益権の物件で売り物があるという事で都内某所の物件を見て来ましたが、何故か立地の割には価格が下がるとの事で おかしいなと思ってました。

 

やはり変でした。各部屋にはハトよけが張られており屋上かどこかの部屋でハトを飼っている様な鳩のくつろぎ具合です。

 

ハトのフンも付き放題でした。

 

また、郵便受けには郵便物が溜まっており、入居者のグレードも下がるだろうなという物件でした。

 

ただ、逆に言えばこの問題を解決すれば不動産投資としては化ける可能性もある山手線徒歩圏の好立地マンションでした。

 

by 向井啓和

 

 

マンション建替え規制緩和の記事が本日、日経新聞の一面に出ておりました。
http://www.nikkei.com/access/article/

 

「政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する。」との内容です。

 

本日はそれでマンション開発業者の株が上昇している様です。

 

さてこの影響ですが、不動産投資には二つの点を指摘出来ます。

 

まず、容積率が上昇して本当にマンションの建て替えが進んで来ると不動産の供給が増加するので、価格下落要因、家賃下落要因になるという事です。

 

今まで100戸のマンションが120戸のマンションに変わるという事であれば20%の供給増になります。よって区分ファミリーマンションの「単純な投資」はますます割に合わなくなってくるかもしれません。

 

一方、新規の不動産投資の視点からみると建替が近いと思われる好立地のボロボロマンションが意外と面白い投資対象になるかもしれません。駅から2，3分の都心物件は築40年オーバーの物も多いですが敢えてそう言った物件が儲かる可能性があると言えます。

 

ボロボロマンションばかり買っている外国人の投資家も居ますが、将来建替え時の増分価値が大きい物件が投資対象としては意外と面白いです。

 

マンション建築が盛んになった初期の物件は一等地に建ちその分価値増加の可能性が高いのです。

 

by 向井啓和

高配当株で業績も比較的好調なＴＡＣ(４３１９）が日経平均が200円も下がってもじり高して来ています。予想配当利回りが5% を超える企業で注目しておりましたがやはり見ている人は見ているという感じです。

 

現在、国内投資でも海外投資でも証券投資をされている方の殆どは含み損をもたれていると思いますが、不動産投資はあまり 変らずと言ったところです。（大きな含み損も含み益も無いというのが現状）

 

 

資産運用の柱に据えるにはあまり価格の変動やキャッシュフローの変動のなさそうな物になるのでしょうか・・・

 

 

そう言った点で投資用不動産と国内債券と高配当好業績株を地道に見つけて行かないといけないのでしょう。

 

by 向井啓和

信託受益権売買におけるADR登録を9月2日付けで行いました。一般の不動産投資ではまだまだ信託受益権の売買は頻繁に行われておりませんが時々ある取引の為の準備です。

 

ADRとは裁判外紛争解決手続きの事を意味します。

 

信託受益権を顧客に販売した際に苦情や紛争が発生した場合にどの仲裁機関を間に入れるかという事を事前に決めておく事が必要となります。

 

証券・金融商品あっせん相談センターと言う先に弊社の場合は登録申請をしました。