東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

 

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

 

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

 

 

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

 

 

２．売上目標を既に達成している支店

 

 

３．支店の決済権者が保守的な支店

 

 

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

 

等などです。

 

 

 

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

 

 

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

 

 

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

 

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

 

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

 

by 向井啓和

不動産投資の仲介業務をしていると多くの富裕層の方とお会いしますが、その中で国際的な教育について色々と学ぶところがあります。

 

ソロスファンドのマネージャーだったジムロジャースはこれからは中国語が重要だと言う事で住まいを中国語圏に移して子供に中国語で教育をしているのは有名な話です。

 

それ以外に先日来られた台湾人の方は、日本と台湾の学校の両方に子供を行かせています。例えば、春節の時には日本の学校に通う等、どちらかの学校が長期休暇に入る時には他の公立学校に行かせると言う方法です。

 

（その方は日本に家もあり固定資産税も払っていますので堂々と行かせています。）

 

これはアメリカに住んでいる日本人の家族の方でもやっている方法ですが、アメリカは夏休み期間が3か月と長いですがその期間は日本の祖父母の田舎の公立学校で学ばせる等…

 

富裕層の間では語学の習得はそれ程重要視されていると言う事です。中には更に一歩進んで「ファミリーエクスチェンジ」なる事がされています。

 

ファミリーエクスチェンジは「同じ年代の子供を一時的に交換する」という事を意味します。それぞれ相手の子供を自分の子供と同じ様に自国語で生活させ、教育するという事です。

 

 

by 向井啓和

不動産投資の仲介の仕事をしているとよく思うのですが、高年収＝高貯蓄ではないという事です。

（「金持ち父さん貧乏父さん」にも出てますが・・・）

 

 

何故か不思議な事ではありますが、一般的に良いと思われる一流企業にお勤めの方が貯蓄や資産が驚くほど少ないという事があります。（その逆にマイナーな企業にお勤めの方でも数倍バランスシートが良い人もいます。）

 

 

一流企業で派手な人が多い所では付き合いもあり人と合さざるを得ない所もあるでしょうが、それでは貯蓄や資産の増加は望めません。また、大企業という大船に乗っている事も影響しているかも知れません。

 

 

私が社会人になる時に大富豪の知り合いに良く言われたのは「生活水準を上げ過ぎたら下げられないよ」という事ですが、今でも重みのある言葉です。（上げたら下げなければならない…が、上げなければそのままでも苦にならない。）

 

 

実際海外の富裕層でもバフェット氏をはじめ質素な方が多いですしね。

 

 

高給取りの方は損益計算書（ＰＬ）ベースの生活をしていますが、資産家は損益計算書（ＰＬ）と貸借対照表（ＢＳ：バランスシート）の両方を考慮した生活をされています。

 

 

by 向井啓和

お客様から学ぶ事が多いのがこの仕事の特徴ですが、先日も若干マニアックな質問を受けました。（不動産投資ではありませんが…）

 

それは「住宅建築の為に先行して取得した土地のローンの返済が始まっているが確定申告出来るか」という物でした。『所得税確定申告の手引』なる本にまとめられているので調べましたが、結論から言えば「居住の用に供した…」という要件が必要でした。

 

*租税特別措置法41条①では「・・・当該居住の用に供した日の属する年（次項及び次条において「居住年」という。）以後十年間」とされています。

 

つまり、建物取得の為に土地を買って土地のローンをの返済をしていても減税とならない訳です。政策目的的には景気対策なので買って何もしないのに恩恵を与えないと言うのは理解出来る事ですが。

 

 

by 向井啓和

 

 

自社ビル空ビルでの仲介実績も伸びて来ています。こちらのビルは歯科医の方に購入頂いた物件です。23区で国道に面した物件になります。

 

自社ビルや空ビルは入居者が居ないのでリスクが高く、銀行の融資が通りずらいので融資を受けるにあたっての組み立てが重要となります。

 

by 向井啓和

昨日楽待の不動産投資セミナーに仲介会社として出展してきました。グループ毎に分かれての説明もしましたが、相手の事が全く分からない状態なので難しいかったです。

 

一般的な話なら既に散々セミナーに参加されているでしょうから面白みが無いかなと思ったり…

 

ただ、一方どこの金融機関が融資が出るみたいな話をすると噂が広まり業務に支障をきたす場合もありますし、あまり情報は出せなかったと思います。

 

やはり個別対応が不動産投資のアドバイスには適していると実感した一日でした。

 

by 向井啓和

2月5日（土）に楽待がやる不動産投資セミナーに参加します。

 

「一棟物投資用不動産の仲介会社の参加が少ないので出てくれ」という事で参加する事にしました。

 

一棟物に限らず、区分マンション、区分店舗、工場用地等様々な物件を扱っていますので何でもありの姿勢で応えたいと思ってます。

 

講師も数名参加される様なのでお暇でしたらお待ちしてます。

 

by 向井啓和

不動産投資にも関係あるニュースをご紹介。何れも埼玉県北部エリアの圏央道が通る辺りの話です。日本での設備投資が盛り上がらないと言う話題ばかりですが地味ながらもこの様な動きが出て来ています。

 

特に埼玉県での動きが活発です。日野自動車の工場用地取得の話は茨城県の話ではありますが、車で移動すればすぐ埼玉県です。

 

 

 

日野自動車工場建設（プレスリリース）茨城県古河市
http://hino.dga.jp/?ref=http%3A%2F%2Fwww.hino-global.com%2Fj%2F&kw=%E5%8F%A4%E6%B2%B3&ie=s&by=js&domain=gjp

 

 

キッコーマン久喜に新工場建設（日経新聞）
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819696E0E5E293948DE0E5E2E3E0E2E3E38698E0E2E2E2

 

 

 

 

日野自動車の場合は圏央道を使って日立港経由で輸送する予定だという事です。

 

因みにみなとアセットでの久喜工業団地（キッコーマンが工場建設すると言われた）の仲介取扱は可能です。ご質問あればご連絡を。物流拠点か生活関連の工場向きではないかと思われます。

 

 

by 向井啓和

 

 

 

港区の住宅街で投資用不動産となる築古狭小アパートが出ました。非常に古く、道路付けもかなり悪いので通常であればあまりお勧め出来ませんが現在もテナントがおりまして家賃収入があり将来のプランも考えられるのでご紹介します。

 

こちらは現在利回り的には9％前後になりますが、かなり狭い物件です。

 

ただ、この辺りでは狭小住宅でも「建て売り」で売れますし、ご自身が将来住んでも良いかもしれません。

 

価格は2500万以下ですので土地付き狭小住宅を将来建てる若しくはレノベーションして住みたい方には面白い物件かも知れません。いずれにしても暫くは家賃を受け取る事が出来ますので住宅購入の総額を抑える事が可能となります。

 

by 向井啓和