東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資家に興味のありそうな記事が本日日経新聞の社会スポーツ面に出ておりました。
「敷引金「高すぎなければ有効」」という事です。

(さらに…)

お客さまが購入予定の物件について、地震後の確認で本日物件調査に行って来ました。RCの5階建のビルですが、地下1階のあるビルだったので基礎が深い事からか目立った損傷はありませんでした。

 

 

唯一3階の建具である下駄入れや襖の開け閉め部分、ユニットバスへの出入り口部分が歪んで出入りや開け閉めに不自由しました。

 

 

その部分はまだ契約前でもありますので修繕してもらうか、修繕に掛る費用を売主に負担してもらうかという事になりそうです。

 

 

契約の直前に地震が発生しましたので一旦は契約を延期し落ち着いてから調査して再検討するという流れから本日の内見となりました。

 

 

いずれにしても物件の確認をせずに契約をしていたら危険負担の問題が出る所でした。（契約を急がさなかった事は買主の方にとっては良い方に動いたと言う事になります。）

 

by 向井啓和

計画停電の影響もあり都心の街の灯りが減って来てこれがあるべき姿なのかと思う一方、被災地の復興においては日本の省エネ技術の粋を注いでもらえればと思います。

 

 

そんな中テレビ東京のトレンド卵でも紹介された省エネ電球の製造者から縁あって弊社の担当が話を聞く事が出来たのでご紹介します。

 

 

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/trend_tamago/20101210_wb_tt.html

 

 

LED電球に比べて安価である一方、消費電力の少なさはLED照明並みの消費量であると言う事で弊社でも取扱を検討しました。明日詳細な話を聞いたうえで細かくご紹介します。

 

 

不動産投資で言えば、駐車場、倉庫、スポーツ施設、等の商業施設での利用が最も適している商品かと思います。

 

by 向井啓和

不動産投資の方は兎も角、株式市場の外国人買いは活発です。 (さらに…)

アメリカからの経済的な復興支援がこれから続々と来そうです。

 

本日弊社の社員がアメリカ人のキーパーソンとミーティングをして来ました。（姉妹都市等からかなり多くのオファーが届いているそうです。）

 

by 向井啓和

被災地の現状や被災者の状態等を考えるとプライオリティでは後になる投資という活動はしばらく低下しそうです。

 

不動産投資仲介もスローダウンは必至でしょう。

 

弊社も活動量を低下させて営業しておりますが、不動産の流通自体を低下させない為の活動は必要と感じています。

 

本日震災前に契約した新築アパートの決済をして来ましたが、それはある企業の社員の寮になる物件です。そこに入寮される社員の方は食品の加工等の仕事をされるそうです。現在不足気味の食料品の供給に役に立つわけです。

 

経済活動は互いに連結していますので私どもの様な仲介業でも滞ると他の経済活動に影響を与えます。かげながら社会の円滑な経済の流動性の提供に尽力して行きたいと思います。

 

by 向井啓和

今回本当に肝を冷やしましたがみなとアセットマネジメント株式会社としては人的にも物的にもとりあえず大きな被害は出ませんでした。

 

ただ、被災した方の安否に関しては気が滅入る思いで見守っています。

 

そんな中で不動産投資においてやはり重要なのが火災保険だと実感しました。火災保険と言っても地震保険を含んで考えるべきですが…

 

また火災保険には今回の様な津波にも対応している「水災」という項目があります。実はこの水災をオプションで火災保険に入れると見掛け上の保険料が結構上がります。ただ、弊社ではそれでも水災は是非とも入る様に皆様にお伝えしております。

 

特に中古マンションで一番多いのが水周りの劣化で起る水漏れ事故です。それによる被害の一部は水災というオプションに入っている事によってカバーされます。

 

後は集中豪雨や津波やその他の災害がどの様に組み込まれているかは各々の保険によって異なりますので保険代理店の方に確認してください。

 

「備えあれば憂いなし」という言葉がありますが、備えがあっても憂いありますが…

 

by 向井啓和

先日上下水道水について書きましたが、ついでに収益不動産投資に関わる水の話を追加します。

 

レジデンシャルタイプの物件に関する投資の場合にはあまり関係ありませんが、店舗等の事業用不動産の売買においては水道使用量は参考になります。

 

お店の場合広さや立地等を勘案して水道使用量が多いのか少ないのかでその店が繁盛しているか否かが探れます。

 

家賃が高い割に水道使用量が少ないお店の場合には赤字になっている可能性が推測され、将来の退去リスクを感じます。

 

また、事務所の賃貸の場合にも水道使用量が毎月の数字よりも増えた場合には多くの場合にはその事務所の社員が増員されているという事が見受けられます。

 

実際普段は安定している数字が急に上がっているとそのテナントの社長に「社員増やされました？」と聞くと「何でわかったの？そうなんだよリーマンショックからだいぶ受注が戻って来てね…」などという返事が返ってきます。

 

ちなみに店舗や事務所等の事業者が帳簿書類を備えていない脱税調査等には推計課税という方法があります。推計課税には原材料の仕入れに加えて水道他光熱費などの使用状況も判断材料とされます。

 

 

それで幾らの売り上げがあり、どの程度儲かっているか推計されて課税されてしまいます。目ではなく、「水」は口ほどにものを言うということでしょうか…

 

by 向井啓和

 

 

東京都中央区の銀座に非常に狭小なビルが売りに出ました。ロケーションは最高なのですが…

 

エレベーターが無く階段のみのビルになります。体の大きい人では上に異動するのも苦労しそうな感じです。

 

ただ、銀座にビルを所有するというブランド価値は得られます。（金額も2億以下です。）

 

by 向井啓和

収益物件を購入してアパート経営をすると時間の経過と共に多くの失敗を経験する事になります。特に地方の不動産投資は短期的には良好そうに見えても人口減少と言う潮流によって長期的にやられます。

 

更に土地の余っている地方の場合のもう一つの問題点がライバルの新築アパートが次から次へと建って来る事です。（都心やその周辺で土地の代替が少ないエリアであればそう簡単に新築アパートマンションが供給されません。）

 

現状で満室経営という事に満足せずに都心への分散投資等の対策を練るべきです。さもなければその不動産投資は時間に負けた失敗となるからです。

 

地方の不動産投資の場合には特に急速に過疎化、高齢化して行きますので待ったなしです。相当高利回りでフルローンで買っていなければ良いのですがフルローン等で買っているとキャッシュフローが厳しいはずです。

 

by 向井啓和