東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資において最後まで気の抜けないのが決済前後です。ちょっとしたトラブルや勘違いが発生するからです。

 

 

本日決済して来た時には以下の様なトラブルが発生しそうになりました。

 

 

弊社は買主側の仲介の立場ですので、買主側の準備は抜かりなく全て終了し伝票の書きこみ等もしてもらい、司法書士のOKも出てからです。銀行は融資の実行に入りました。

 

 

その際に売主の法人に司法書士の方が「○○さん住所変更登記は何時頃されるんですか？」と雑談を振ると、「今日の予定ですが」と来ました。

 

 

それから司法書士の方も我々業者もちょっとあわてました。

 

 

法人の住所変更を同日に掛けに行くと、不動産登記の申請が通らなくなってしまうからです。そこで急きょ法人登記の依頼をしている司法書士に住所変更の法人登記は来年以降に頼んで難を逃れました。（同じ登記所の場合）

 

 

法人が売主の場合で、現住所が変わっていたら不動産登記の申請は受け付けてもらえないですから…
登記申請書類の住所やその他もろもろの資料が台無しです。

 

 

売主側の業者は大手でしたが、その辺りの事を売主に念を押して置かなかったのでしょうね…

 

 

当日に他で焦ったのが、銀行口座への残高が数百万足りなかった場合ですが、そちらも難を切り抜けましたが…

不動産売買の決済の日は相当余裕を持っていないといけないなという教訓です。

 

 

by 向井啓和

ドバイの不動産バブルが崩壊して欧州各国の銀行に影響がでそうです。つい2，3年前よくドバイへの不動産投資の投資話を聞いたものです。当時流行っていたのは「オフプラン」という商品です。

 

 

オフプランとは日本で言うならば新築マンションの申込金と同様の商品です。

 

 

日本の場合、購入者がマンションの申込金を入れて、建物が完成してから残代金を払い込んで、その後に転売するのが投機で行われていますが、海外の場合、特にドバイでは、マンションの申込金そのものを売買してしまいます。

 

 

つまり、現在設計図段階のマンション建設プランを見て、例えば10階の角部屋を300万で申し込むとその販売業者が胴元もしくはブックメーカーとして他に買っても良いと思っている人にそのマンション申込金を500万で売却します。

 

 

さらに建物が完成近くなって来ると500万で買ったマンション申込金を1000万で別の人に売ります。

 

 

1000万の申込金を払って権利を買った人が残りの残金を支払って目出度くマンションの所有者となります。

ここで問題はこのマンション申込金がマンションが建つ前提で売り買いされていますが、その前提が崩れた場合です。今回の中東のバブルではどちらかと言えば欧米の人がメインでしたが、一部日本人の方もオフプランの購入者がいると思われます。

 

 

建築主の開発業者が倒産してしまえばどんな素晴らしいプランも水の泡です。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の物件の評価について流行りすたりがありますが、今は軒並み「積算信者」が席巻しています。過去は「DCF法信者」というのもいましたが…

 

 

ここ数年の流れを見ていると不動産投資における「不動産の本当の価値」や「不動産の将来性」を正しく評価するというよりは、短絡的に「積算」が出るから「収益還元法の価格が幾らだから」等の銀行の数字に右往左往してきました。（自戒も込めてですが）

 

 

そんな中で最近問合せを受ける人から「積算価格は幾らですか？」「この物件の情報は新しいですか？」「出回ってますか、出回ってませんか？」という質問を受けるケースが増えています。

 

 

正直同じ質問にはうんざりします。「積算価格」よりも本当に重要なのはその物件の「通常あるべき市場価格が幾らか」でそれからどれだけかい離しているか否かなのです。

 

 

例えばですが六本木交差点の土地が路線価では坪約2250万円ですが、実際に売り地があれば市場価格は5000万で6000万でも価格が付きます。それが、仮に坪3000万で売られていたらどうでしょう？

 

 

路線価より高いので割高でしょうか？

 

 

「市場価格」という分かりづらい価格を基準にするよりも「評価価格」である路線価等が分かり易いのは分かり易いですが、短絡的過ぎるかなというのが率直な所です。

 

 

また、「出回っているか否か」等業者の様な事を言う初心者投資家は墓穴を掘るのが目に見えています。要は物件が出回っているのか否かではなくその物件が安いか否かなのです。

 

 

そういう人たちを見ていると日本人のブランド意識を強く感じてしまいます。要は「出回っていない印しのブランド付き物件」を追っかけているが「割安な良い物件」を見過ごしている人が多すぎるという事です。

 

 

その一つが写真の物件です。「任意売却物件ではない一般物件ですが」、明らかなミスプライス（安く価格を設定しすぎた売り物件）物件です。都心5区の高級住宅地です。一般の物件の中に掘り出し物があるという証です。

 

by 向井啓和

本日の大雨は酷かった様です。京浜急行のショッピング街の入り口でも雨漏りが発生していました。建物が老朽化しているのが原因かと思いますが、大手企業の管理物件でも完璧ではないという一つの例です。

 

 

どこでも多かれ少なかれ建物が古くなると管理が大変になるということです。

 

 

同じ思いしている人は多いはずです…しょっちゅう何か発生してきますので。まあそれも物件管理をする宿命なので。

 

 

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは？？

 

by 向井啓和

 

特優賃について

 

 

特優賃（特定優良賃貸住宅）とは、都道府県・市など地方自体が補助金を払う賃貸マンションです。

 

 

一部の定められたマンションだけに家賃の一部を道府県や市などの地方自治体が補助金を出しましょうと言う制度なのです。こんな素晴らしい制度ですが、勿論メリットもあればデメリットもあります。

 

 

特にデメリットを指摘しておきますと、以下の様な点になります。

 

 

１． 行政のお金が出ているので、家賃の改定が柔軟に出来ない。

 

２． 特優賃の補助金は建築当初は厚く、期間が経過すると薄くなる。

 

３． 賃貸の手数料が払えないので、賃貸付け業者の競争が生まれない。

 

４． 売却において物件が特殊である為買手が付きづらい。

 

 

 

というポイントがあります。

 

１．に関してですが、一定の空室期間を経てからでないと特優賃の場合家賃を下げる事が出来ません。例えば、空室が多いので3月までに埋めるべくキャンペーンを打つという事が出来ません。民間と公的の差です。

 

２．に関してですが、建築当初のテナントの入り易い時期の補助は厚いにも関わらず、大規模修繕が必要になってくる頃でテナントが入らない時期に借主にとって魅力ある補助が出ない。

 

３．に関してですが、特優賃は指定業者のみの取り扱いで競争が生まれづらく、物件選びの差は物件のスペックや補助によって大きく影響される。よって、古いものほど苦しくなるという状況に陥る。

 

４．に関してですが、上記1，2，3の様な特殊性がある為、空室が長期化しやすく世間のレベルと浮世離れしてしまう為、売却に苦労する。

 

メリットも沢山ありますが、まずはデメリットを認識ください。

 

 

借りる方のメリットはこちらが分かりやすいです。http://www.219.co.jp/tokuyutin5.htm

 

 

by 向井啓和

本日、突然全く知らない法律事務所から封書が届き、送り先が関西方面でもあり驚きました。

 

 

「何かで訴えられたか」と思ったら、大した事なくほっとしました。

 

 

賃貸で事務所を貸している会社の本社が破産法の申請を申し立てるという事で、そのお知らせとその聞き取り調査の書式が送られてきただけでした。

 

 

債権債務の調査という事ですが、家賃の振込も9月末になされており全く予兆無かったので意外でした。家賃の支払いは他の支払いに優先して行っていたのかも知れませんが…

 

 

預り敷金も2，3か月あったので早々に退去願えば殆ど被害無しという事です。

 

 

10年近くマンション、アパート、ビル経営をしていると幾つかこういう事はある物です。数年前は夜逃げされて困りましたが、連帯保証人が居たので全く問題なく分割払いで回収しましたけど。

 

不動産投資のトラブルで問題なのは余分な時間を費やすという事が最大の問題です。

不動産投資のトラブルのご相談は

 

 

by 向井啓和

フルローンでの物件購入が人気ですが、ハイリスクですのでやり過ぎは危険であると言えます。

 

 

実際以前自己資金ゼロでローンを積極的に提供していた銀行の方が言われておりましたが、かなり自己破産された方が多かったそうです。（今も現在進行形で進んでいるよう。）

 

 

その為サラリーマンで不動産投資のビギナーの方へのフルローンの提供をその銀行は止めたそうです。その代わり「総資産10億」以上の富裕層の方にターゲットをシフトしたそうです。

 

 

「総資産」なので借入があっても良い訳でして、要は数年から10年の時間を掛けて物件を積み上げて返済してきた人への評価を上げたという事です。

 

 

フルローンでの物件購入が必ずしも悪いのでは無く、それだけで物件を積上げるのには無理があるという事です。

 

 

プロのファンド投資家が自己資金を2割程度入れても、それは高リスク・高レバレッジという範疇になっております。

 

 

自己資金1割、もしくはゼロでの投資がいかにリスクが高いか分かって頂けるのでは？

 

フルローン物件を購入して失敗する主な原因は

 

 

１． 積算が高い為に不動産取得税や固定資産税の負担が重い。

 

２． 大規模修繕や退去時の修繕費用の考慮が甘い。

 

３． 全額借りれるので見通しが甘いまま負債総額を積み上げ過ぎる。

 

 

（ちなみに弊社で購入した方でデフォルトしたケースを今のところ聞いてません。）

 

それでもフルローン物件にご興味あるの方はこちらへ

不動産投資に関わらず、通常の住居の購入でも気になる事ですが境界のトラブルと言うのは嫌な物ですね。

 

 

笑えない話なのですが実際に現在進行形で境界トラブル的な事が私の身内の自宅と隣地の間で発生しています。

 

 

隣の家が築40年前後なので建替えるという事で測量をしたいとの事でしたが、その前段階の立会時に境界標がインチキだとか勝手に入れたという言い草をされた様です。

 

 

ただこういう事は感情的になるのが一番損ですし、失敗の元ですので、もちろん適切な対処法をアドバイスしました。

 

 

今後現在進行形でフォローしていきたいと思います。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

弊社決算期末が5月末でしたので、法人税申告と消費税申告を7月末にしましたが、仕入税額控除があり申告から2か月経て漸く金曜日に消費税の還付金が入金になりました。購入した物件を転売すると結局は将来には払う消費税ですが、当面はキャッシュフローも改善するのでかなりメリットがあります。

 

 

こんな些細な事も分からないと見逃してしまう点です。不動産投資をしていると税金に対しての理解が非常に重要になってきます。

 

 

関連する税金は所得税、法人税、消費税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税、相続税等などです。

 

 

不動産投資をしていると年がら年中税金を払って行くことに成りますので税務に関して理解を深める事は業者としては必須になるかと思います。（また不動産業者として税務への相談には資産税専門の税理士の指導の基に回答していく事になります。）

 

 

ちなみに弊社でも創業当初には失敗して消費税の簡易課税の届出を出してしまった為、本来還付が受けられる消費税が還付されなかったケースがありました。

 

 

最初からはなかなかうまくは行かない物です…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/