東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

収益物件を購入してアパート経営をすると時間の経過と共に多くの失敗を経験する事になります。特に地方の不動産投資は短期的には良好そうに見えても人口減少と言う潮流によって長期的にやられます。

 

更に土地の余っている地方の場合のもう一つの問題点がライバルの新築アパートが次から次へと建って来る事です。（都心やその周辺で土地の代替が少ないエリアであればそう簡単に新築アパートマンションが供給されません。）

 

現状で満室経営という事に満足せずに都心への分散投資等の対策を練るべきです。さもなければその不動産投資は時間に負けた失敗となるからです。

 

地方の不動産投資の場合には特に急速に過疎化、高齢化して行きますので待ったなしです。相当高利回りでフルローンで買っていなければ良いのですがフルローン等で買っているとキャッシュフローが厳しいはずです。

 

by 向井啓和

民主党が「事業仕分け」の次に「規制仕分け」をしたそうですが、その一環として悪質なマンション販売が規制強化されるそうです。

 

NHKニュースで報道されておりました。

 

 

http://www.nhk.or.jp/news/html/20110307/t10014494891000.html

 

主にワンルームマンション等の投資用マンションを名簿屋から名簿を買ってそこらじゅうに電話を掛けて勧誘するというのが手法です。

 

都市伝説としては電話機を手にガムテープで巻きつけて電話させ続けるそうです。

 

弊社では「反響営業」と言ってお客さまの主体的な第一歩（メール受信、電話問い合わせ等）があって初めて話をするので一人もそういう営業をした事がありませんが…

 

ちなみに私もよく土日に自宅にワンルームマンション販売の電話が掛って来ます。

 

 

by 向井啓和

不動産投資にも関係あるので本ブログで、日経新聞の記事で三大都市圏の人口動態に関しての記事をご紹介します。

 

「三大都市圏のうち転入超過だったのは２年連続で東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）だけ。超過幅は９万2829人で21％縮小した。名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）は6242人の転出超で、超過幅が約1700人拡大。このうち愛知県は4075人の転入超から1262人の転出超に転じ、14年ぶりに転出超となった。」との事です。

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819691E0EAE2E2E08DE0EAE2E0E0E2E3E39C9CEAE2E2E2;at=ALL

 

日本全体で人口は逓減状態ですが三大都市圏のうち東京圏のみ増加幅は鈍ったものの増加した様です。東京圏とは東京、千葉、埼玉、神奈川等のエリアを指しています。

 

不動産投資においてこのエリアで更に場所を間違えなければそれ以外の地方の様に入居者の奪い合いという状態にはならないでしょう。

 

by 向井啓和

不動産活用の手段としてPPP（public private partnership)が脚光を浴びて来ております。

 

PPPとは官民協力事業を意味しており自治体や法人が所有している土地等の不動産を有効活用する手法の一つです。

 

自治体と民間が隣り合わせの土地を所有している場合や、等価交換等で土地の交換をした後に不動産開発までのスキーム等を検討するケースが多い様です。

 

例としては大手法人や市町村の遊休土地（福利厚生施設等）を民間のスポーツ運営者に委託して活用してもらう等があります。

 

現在弊社では相談段階でその様な話が来ており運営者等と詰めております。

 

by 向井啓和

昨日楽待の不動産投資セミナーに仲介会社として出展してきました。グループ毎に分かれての説明もしましたが、相手の事が全く分からない状態なので難しいかったです。

 

一般的な話なら既に散々セミナーに参加されているでしょうから面白みが無いかなと思ったり…

 

ただ、一方どこの金融機関が融資が出るみたいな話をすると噂が広まり業務に支障をきたす場合もありますし、あまり情報は出せなかったと思います。

 

やはり個別対応が不動産投資のアドバイスには適していると実感した一日でした。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の小さな失敗をご紹介します。

 

本日弊社所有の管理状態のあまり良くない千葉のビルに関して連絡がありました。

 

正月でビルに落書きがされているとの事です。

 

有名な「ティッピングポイント」というマーケティングの本にも書いてありますが、「破れ窓効果」とでも言う事を実感してしまいました。ＮＹ市の犯罪率の急低下に関して紹介した理論です。日本の自治体でも紹介しているので下記ご覧ください。

 

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/1110178937724/index.html

 

不動産の管理はキチンとしないと悪い輩に狙われると言う悪い例です…

 

但し、保険に入っているのでカバーはされますが。

 

by 向井啓和

 

信託受益権の物件で売り物があるという事で都内某所の物件を見て来ましたが、何故か立地の割には価格が下がるとの事で おかしいなと思ってました。

 

やはり変でした。各部屋にはハトよけが張られており屋上かどこかの部屋でハトを飼っている様な鳩のくつろぎ具合です。

 

ハトのフンも付き放題でした。

 

また、郵便受けには郵便物が溜まっており、入居者のグレードも下がるだろうなという物件でした。

 

ただ、逆に言えばこの問題を解決すれば不動産投資としては化ける可能性もある山手線徒歩圏の好立地マンションでした。

 

by 向井啓和

先日明治大学のグローバルビジネス研究科の不動産投資関連のセミナーに参加してきました。CRE（Corporate Real Estate)と言う事で今後時価会計基準が取りざたされる様になるに従ってホットになって来る話かと思います。

 

プレゼンターはアビームM&Aコンサルティングの社長の岡さん（明治大学グローバルビジネス研究科兼任講師）と落合教授の両名でした。

 

岡さんの方が守秘義務契約があるので話せない中話せる範囲の前向きな話だったのに比して、落合教授のプレゼンはご自身が働いていたタカラ・トミーの遊休不稼働資産を如何に使っているかという切実な話でした。

 

M&Aに関しては現在6月の株主総会後からだいぶ引き合いが増えてきているという状況の様です。M&Aの中で不動産の価値が大きな要素を占めた案件としては村上ファンドに狙われた阪神電鉄やダヴィンチが関係したTOCのTOB等の話が興味深かったです。

 

今後、再度日本の不動産にスポットライトが当たった際には恐らく不動産の含み益があるがそれが評価されていない企業の株価が上昇する可能性を秘めていると思われました。

 

また、タカラ・トミーの工場は他業態へ変換したり、他の法人へ売却したりという流れがあった様です。今後世の中一般で問題になりそうなのが、工場跡地等の遊休不動産の処理ではないかという事でした。

 

不動産の時価評価をする際には本来不動産の資産の部分のみならず、環境破壊等の負の負債の評価も重要になるという状態かと思います。不動産の時価評価と言うのはこういった土壌汚染等の企業にとっては不動産のマイナスの部分にスポットライトを当てる機会になるという事でしょう。

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

 

by 向井啓和

 

区分のワンルームマンションが売られておりますが、その際に「節税」をうたっているケースがあります。ただ、ワンルームマンションでの節税と言うのは事実上殆ど期待出来ません。

 

一方、数年経っても減らない残債に対して金融機関の評価は惨憺たるものです。例えば1000万の物件であっても100万台でしか物件評価されません。（また、物件数が増えると事業者的な上乗せのリスクを金融機関が想定します。例えサラリーマンであっても…）

 

そんな事で不動産投資を「展開」したいという予定があるのであれば、ワンルームマンションは練習程度にしておいた方が宜しいと思います。