東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資において最後まで気の抜けないのが決済前後です。ちょっとしたトラブルや勘違いが発生するからです。

 

 

本日決済して来た時には以下の様なトラブルが発生しそうになりました。

 

 

弊社は買主側の仲介の立場ですので、買主側の準備は抜かりなく全て終了し伝票の書きこみ等もしてもらい、司法書士のOKも出てからです。銀行は融資の実行に入りました。

 

 

その際に売主の法人に司法書士の方が「○○さん住所変更登記は何時頃されるんですか？」と雑談を振ると、「今日の予定ですが」と来ました。

 

 

それから司法書士の方も我々業者もちょっとあわてました。

 

 

法人の住所変更を同日に掛けに行くと、不動産登記の申請が通らなくなってしまうからです。そこで急きょ法人登記の依頼をしている司法書士に住所変更の法人登記は来年以降に頼んで難を逃れました。（同じ登記所の場合）

 

 

法人が売主の場合で、現住所が変わっていたら不動産登記の申請は受け付けてもらえないですから…
登記申請書類の住所やその他もろもろの資料が台無しです。

 

 

売主側の業者は大手でしたが、その辺りの事を売主に念を押して置かなかったのでしょうね…

 

 

当日に他で焦ったのが、銀行口座への残高が数百万足りなかった場合ですが、そちらも難を切り抜けましたが…

不動産売買の決済の日は相当余裕を持っていないといけないなという教訓です。

 

 

by 向井啓和

本日の日経新聞一面に小さく記事が出ていましたが、不動産投資の一つの動向を占うものなのでご紹介します。

 

 

米系不動産ファンドが東京駅から徒歩1，2分のビル（パシフィックセンチュリー丸の内という東京駅の八重洲口側にあるビル）を1400億円で購入という内容でした。実際米系ファンドと言われている会社であるセキュアードキャピタルのHPにはプレスリリースが出ています。

 

http://eir.eol.co.jp/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=762165

 

 

この物件はファンド系物件を扱う人にとっては非常に有名な「買える物件」として通っていました。（何故「買える物件」かと言うとこの様なシンボル的な物件は通常「売りに出ない」からです。例えば丸ビルが売りに出る事は想像出来ないと思います。）

 

 

このセキュアードキャピタルが若干特殊なのはかなり筋の良い長期資金が入っている事です。実際にこの会社は米国カリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）等との不動産投資ファンドを組成していますので裏付けが強いと推測されます。

 

 

よって全ての新興不動産会社もしくはファンドが良くなるという訳ではなく、非常に優良な長期資本や長期資金を持った投資家がクラウンジュル（Crown Jowel 王冠の上の宝石）を確保したという事が言えます。

 

 

この事は個人の不動産投資をされる方にも当てはまりますが、長期の資本、すなわち自己資金を潤沢に投下して物件を購入されれば思わぬ宝を得る事が出来ます。

 

 

自己資金を投下しなくてフルローンで買える物件ばかり探していると、本当は価値の低い「積算価格だけ出る物件」を買う事に
なります。

不動産投資の新しい可能性を提示したいと思います。2009年現在では通常の銀行のアパートローンの融資は単独所有者への融資もしくは共同名義であっても家族・親族に殆ど限られています。更に住居であっても親族間に限定でした。

 

 

よって、友人知人や理念に賛同する人たちが集まって建てる住居のコーポラティブハウスの融資等は既存の銀行では面倒くさい案件として門前払いだったと思います。（特に土地取得等の段階では）

 

 

ここで一つの可能性を提起したいのですが「maneo株式会社」が提供している融資マッチングです。その中でこんな案件がありました。

詳細はこちら

https://www.maneo.jp/apl/auction/detail?id=1412

 

 

要は友人知人の気の知れた人同士が集まってコーポラティブ住宅を建設する「つなぎ融資」の申請を銀行にするのではなく、この融資マッチングで行うというものです。例えば1億円の融資でも20万ずつであれば500人から借りれば済む話です。

 

 

貸す方もリスクを抑えた貸し方もできますし、銀行に預金するよりも良い利回りを得る事ができます。

こんなシステムを将来不動産投資でも利用出来たら面白いなとは思いました。

 

 

 

不動産の価値を考えるにあたって、今後は特にグリーン（公園、樹木、草花、水路運河等）が重要になると言われています。東京都心でもヒートアイランド現象が指摘されていますが、樹木と水路運河が風の流れ道を作っていると言われています。

 

 

現在もそうですが、グリーンのあるエリアに近い所の物件の価値は下がりづらく、入居率が高止まりするという事に成るのでしょう。家賃がどうのこうの言っても結局は人間の感性の影響を受けますので居心地の良い場所には人が集まります。

 

 

不動産投資には「計算」と「観察」の両方が重要になります。「計算」は数理的ですが、一方「観察」は5感全てが感じ取るものです。賃貸で入居申し込み入れる人も無意識のうちに両方を織り込んで決めてるはずです。

 

上記写真はいずれも東京都港区の各所のものですが、いずれも昔ながらの樹木や公園等が憩いの場を提供しております。

 

 

港区に限らず東京でも緑の多いエリアが近くにある場所は人気があります。例えば、田園調布（多摩川）、青山表参道（並木道）、番町麹町（皇居）、代々木（代々木公園）、広尾（有栖川公園）、等など。

 

 

by 向井啓和

建築家の左高啓三氏とミーティングのつづきです。左高氏の考案したシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

サタカシステムが面白いと思ったのはパズルの様に天井高の異なる居住空間を作れるところです。スキップタイプやメゾネットタイプの組み合わせが出来ますし、構造の組み合わせ次第では将来の改築をにらんだ建築が可能となります。

 

 

ファミリー、単身者、オフィスビル事務所、店舗等の組み合わせが可能となります。将来のニーズの変更に合わせてのある程度のコンバージョンやリノベーション等の自由度が高まります。

 

 

左高氏は「日本のマンションの欠点は２つある。１つは天井高が非常に低いということ。もう１つが収納が圧倒的に少ないということ。」と指摘しておりました。

 

 

確かに私共が外国人の方を案内すると築年の古いマンションは特に、「天井が低い」、「梁がなんでこんなところにあるのか」、「誰がこんなマンションを建てたのか会ってみたい」、「なんでこういう風に間取りをしようと考えなかったのか」等など批判を受けます。

 

 

特にフランス人の方の好みにあう日本のマンションはかなり少ないというのが実感です。殆どがコストを安くあげて利益を出すためなので設計士の責任ではないのかもしれませんが…

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和

本日、建築家の左高啓三氏とミーティングしました。左高氏の考案し日本、ヨーロッパ、アメリカ、中国で特許を取られたシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

左高氏はサタカシステムというエコロジーとゆとりと柔軟性を持った工法は日本人の貧弱な居住空間の改革につながるのではないかと考えておられます。

 

 

「日本人の縮み志向は、天井の低い圧迫感のある居住スペースの影響が多かれ少なかれある」と指摘されました。氏はヨーロッパを中心に海外での経験も長いこともあり日本の天井が低い事を嘆いておりました。

 

 

「建物の快適度は平面で考えるのではなく、立体で考えるべきである。ゆとりある建物は圧迫感がない。」とのことです。

 

 

また、左高氏は経済性や柔軟性やエコロジーも考慮されてもおられます。続きは次回以降ご紹介します。

 

「サタカ　システム」は正スラブと逆スラブを交互に組み合わせていく工法
3.6ｍの階高なのに天井高が3.75ｍもとれているという摩訶不思議な工法です。共用廊下から一歩部屋の中へ入るとそこは別世界。現状のマンション工法では考えられない広々とした部屋空間が広がります。

 

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和

本日帝国データの新聞の帝国タイムス(12月5日）を読みましたが、外食産業の倒産が過去最悪のペースに達しているそうです。不動産投資にも如実に影響してくる話なので注意が必要です。

 

 

同紙によると「不況型倒産」が79%とトップとなっている様です。また、業態では居酒屋とバーが約3割を占めているそうです。

 

 

倒産の理由としては競合激化と個人消費低迷が背景との事です。

実感出来る話ですが、つい2，3年前はワンコインランチというイメージでしたが、今では300円を切るコンビニ弁当が出る状況で700円、800円の定食を売る飲食店は厳しい戦いを強いられているということでしょうか。

 

 

不動産投資で店舗を買う際にはデフレに強い業態が入っている店舗が良いですね。

 

 

例えば、価格競争の少ない業態である病院、銀行、コンビニ等のテナント入居物件か、既に低価格のデフレに強い外食産業の入っている店舗物件がリスクが低いでしょう。（例えば、立ち食いそば店、100円ショップ、格安な量販店等）

 

 

一棟売りマンションで立地の良い物件の場合には一階が店舗という事が多いので避けては通れませんね。

 

by 向井啓和

 

 

先日図面を見ていたら東京都中央区で銀座も徒歩で行ける立地に古ビルが出ていました。有楽町線や日比谷線の駅からも5分以内でかなり立地が良いと思ったので物件調査して来ました。

 

 

キャッシュフロー狙いの不動産投資には適しないのは明白ですが、自社ビル利用や住居利用もありではないかと思います。

 

建物は昭和40年代築と言う事で昭和レトロな感じでしたが、立地的には長期的には化ける可能性を秘めている物件ではありました。

 

 

都内の好立地では積算価格以下の物件は殆どないですが、積算価格との開きがこの辺りにしては小さい物件でした。

 

 

価格は1億3000万弱ですので、購入者のイメージとしては地方の企業の東京拠点等かなという所です。

 

 

現在東京の東側では古いビルをセンス良くレノベーションして事務所や店舗や居住空間にする流れもありますので、そんな趣味的な事をしてみたい人には面白い物件かもしれません。（東日本橋界隈等はそうした動きがあります。）

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の一つの形態として時間貸し駐車場等への投資がありますが、最近気付いた事をまとめてみます。

 

 

１．駅の周りが意外と空きの駐車場が多い。
２．住宅地が好調である。全般的にデフレであり値段の下がる所が多いが、値段が上がるエリアが住宅地等で見られる。

１．について

 

 

弊社は港区高輪の品川駅の近辺にオフィスを構えておりますが、会社設立の5年前では駐車場を借りるのが至難の業でした。実際に4年前は駐車場まで徒歩5分位でした。更に、機械式駐車場で待ち時間が2，3分から5分と長く不便でした。
（入庫されている車が多い為か車を出すのに一苦労でした。）

 

 

現在はといえば、自社から1分程度の所の機械式駐車場に変更しており、且、出庫までほぼ1分です。近隣のオフィスが営業車を減らしているか、賃料の安い所にオフィスを変更してきているのが如実に分かります。

 

 

景気悪化→オフィスのコストカット→営業車両の減少→月極め駐車場の増加→時間貸し駐車場の増加

 

２．について

 

 

私が良く利用する同じ港区内の住宅地の駐車場が駐車料金の微妙な条件変更をしていました。以前は30分200円でしたのが、現在は25分200円です。世の中全体がデフレの中で相対的にみたらかなりのアップになります。

 

 

近隣は古めの低中層マンションが多い住宅地ですが恐らく人口が多いのでしょう。もしくは、マンション関係の修繕の業者等の利用が多いのか…この辺は推測なので分かりませんが。

 

ただ、全体的に東京の時間貸し駐車場はオフィス街よりも住宅地ということなんでしょうか。（新宿渋谷等の繁華街は別だと思いますが）

 

 

by 向井啓和

不動産投資をされている方は、同時に株式投資や、外貨への投資をされている方が多いと思いますがそんな方に新規上場ETFが出ますのでご紹介します。

 

 

NYダウ連動ETFです。今までありそうでなかった商品がついに上陸です。

 

 

ETFの上場に関しては こちらhttp://www.tse.or.jp/learning/seminar/etf/091210rakuten.html
商品説明に関してはこちら http://www.tse.or.jp/rules/etf/simple-x_nydowj.pdf

 

 

この商品の組成上で難しかった所はトラッカーファンドで「ドル建て」で取引されているNYダウ指数を「円建て」で取引出来る点にした事かと思います。為替の部分に関してはパンフレットを見てもいまひとつクリアではありませんが、どの様に取引されるか見ものです。

 

 

商品組成上かなり苦難したと推察されますが、国内の個人投資家にとっても興味のある商品になったと思います。

というのは日本に居ながらにしてアメリカのビックネームへの投資を可能にするからです。

 

 

同時にNYダウが高いと感じる方にとっては日本株との連動性の高いダウ指数のETFを信用売りする事によりポートフォリオ全体のリスクヘッジを一部可能にします。

 

 

もしくは日本株売りのアメリカ株買いの様なペアトレードのポジションをとる事が可能になります。

 

 

他社の物真似商品が多い日本の金融機関の中でここ数年の唯一の独自性を持ったヒット商品になるのではないかと思います。

 

by 向井啓和