東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日明治大学のビジネススクールで不動産鑑定士の奥田かつ枝先生からの「不動産鑑定の鑑定業界に価格等調査ガイドライン」という題目でセミナーがありました。

 

http://www.ogata-office.co.jp/e_staff_okuda01.html

 

 

実務で幅広く活躍されており、大学や大学院でも教鞭をとっておられるとの事で業界の一般的な傾向が分かりました。

 

不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、裁判所や税務署等公的な先に提出する為か不動産の証券化をする場合に鑑定士の鑑定書が必要になりますが、一般的な不動産売買や不動産投資ではあまりなじみがありません。

 

それなりに責任を負う事になりますので鑑定書を書くというのにはそれなりの費用をもらわないとやれないという事です。

 

今後IFRS等が導入されて上場企業が保有している不動産等の土地の時価評価をする事になってくるでしょうが、国土交通省等の指針では継続して発表する場合にはDCFのみ等の簡略化した評価でも良いという事です。

 

簡略化した評価の場合には建物の内覧等を省く事も可能との事です。

 

不動産仲介の世界も同じですが、報酬に関しては作業や調査というのは目に見えないものなので難しいところです。ただ、不動産仲介もそうですが何か問題が起きた際には責任を取らされる可能性があるのがこういったプロの世界です。

 

責任を安売りする方は責任を取れるんだろうかという心配は常にあるところでしょう。

 

by 向井啓和

みなとアセットマネジメント株式会社も5月末でようやく創業5年を迎えます。不動産投資に関する投資物件の仲介をメインにして運よくこの難局を切り抜けられたのもお客様のご支援あってのことと思います。

 

ブログ上ながらお礼を申し上げます。

 

信託受益権の売買等も年に数件は出来る様になって来ましたので、今後は更にフローが増えて来るはずです。

 

国土交通省の不動産証券化の実態調査というデータを見てもらえば一目了然ですが、平成18年、19年組成の信託受益権（ファンド物件）がピークとなります。http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf

 

昨年度は平成17年度の証券化案件の流動化を主にしていたことになりますが、今年度と来年度はいよいよピーク時に組成された信託受益権の案件が出て来ることになります。

 

恐らく一番高い頃に設定されたファンドの物件なのでノンリコースローンの抹消が出来るかどうかがポイントであるのは変わりありませんが・・・

 

 

昨日香港から来日されたChristopher Dillon 氏の書籍出版のパーティーに参加してきました。香港在住でありながら日本にも住んでいたこともあり不動産投資に関しても見識のある方です。香港では倉庫等をリノベーションして賃貸したり等の事業をしている様です。

 

 

そんな中で何でわざわざ日本の不動産について本を書いたのかと言う事で興味を持ちましてCCCJ（カナダ商工会議所）主催のセミナーに参加すると、結構な数の外国人と日本人の参加者でした。

 

彼のプレゼンを要約すると。

 

１．日本の人口動態の変化から日本での不動産投資ではエリア選別が最重要であり、30年、40年先の出口戦略も見据えた方が良い。

 

２．出口戦略を考える上では更に高齢化した社会が待っているので、その際に高齢者のニーズにあう物件が売却や賃貸の際に良い。（例えば大病院が近くにあるとか、バリアフリーであるとか等）

 

３．核家族化、晩婚化が進んでおり世帯数自体の増加はあるので区分けの大きい不動産よりも、小規模の物件の方が良い。

 

４．人口の減少している地方においての投資は非常に注意が必要である。

 

５．東京圏における不動産投資であれば、東京は人の入れ替わりがあっても世界に冠たる都市であり続けると思われるのでリスクが低い。

 

等などです。

 

「みなとアセット」がかなり以前から指摘していた点とダブる所も多い内容で私としては目新しさが無かったのです。

 

ただ、以下の二点を外国人の見た目でコメントされており興味深かったです。

 

 

１．日本（日本人）は変化をする事に対して躊躇し、動かない時は全くどうにもならないが、長い期間のコンセンサスを得て形成された流れが出来ると非常に早く行動する。

 

２．日本は経済的にも豊かで（家計と企業は豊かでも政府が借金漬けだが）、技術力もあり、才能ある人も多いのに何故こうもネガティブに捉えるのであろうか…

 

 

by 向井啓和

ウォーレンバフェット氏が来日される様です。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0504&f=business_0504_069.shtml

 

 

日本株投資も長期的には検討されるそうです。

 

バフェット氏は投資で成功されているのも有名ですが、日本株を買った事が無い事でも有名です。彼は韓国株や中国株は買った事があります。

 

過去のバフェット氏の投資哲学は単純で分かりやすく、高成長や独占や寡占に近い会社を買っているので日本企業にその目は無いと今まで判断されていたのでしょう。

 

更に＋αで日本の政治や行政が訳が分からない不思議な点もあるからではないでしょうか…

 

更に更に、法人税が高いのも日本にはネガティブなはずです。

 

中国や韓国は法人税率が25%であるのに対して、日本は約40%となっています。これも企業活力をそぐマイナスポイントと映るのではないかと思います。

 

単純計算ですが、仮に100億の税引き前利益がある企業がその利益を全て再投資して10%の複利で成長した場合をシュミレーションしてみますと相当な差になります。

 

（5年間の税引き後の利益の将来価値の合計額を比較してみます。配当支払は考慮せず。）

 

（実際にはもっと複雑ですが、単純化しています。ある意味下記説明は正しくありません。というのは企業は成長していますので毎年100億の税前利益以上の利益が出ます。よって差はもっと開くという事です。）

 

韓国中国企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

 

2010年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.611＝120.79

2011年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝75億×1.464＝109.81

2012年（100億－25億）×1.1×1.1×1.1＝75億×1.331＝99.83

2013年（100億－25億）×1.1×1.1＝75億×1.210＝90.75

2014年（100億－25億）×1.1＝75億×1.10＝82.50

 

 

合計504億円

 

 

日本企業のキャッシュフローの将来価値（FV）

 

2010年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝96.63

2011年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝87.85

2012年（100億－40億）×1.1×1.1×1.1＝60億×1.611＝79.86

2013年（100億－40億）×1.1×1.1＝60億×1.611＝72.60

2014年（100億－40億）×1.1＝60億×1.611＝66

 

合計403億円

 

 

これの意味するところは同じ成長力のある企業であっても税率が高い日本企業は5年間に稼ぐ税引き後の利益の将来価値で比較した場合には中国韓国企業とは100億近い差となってしまいます。

 

5年前にソニーとサムソンが仮に同じ成長性を持っていたとしても相当な差になるのが分かります。

 

これでは成長を買うバフェット氏の様な長期投資家は日本株に見向きもしないでしょう。相場の短期の上下動を取るヘッジファンド位が日本株をやっているのもうなずけるところです。

 

 

 

ちなみに前原大臣も本日下記の様な発言をされたそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100507-00000545-san-bus_all

 

by　向井啓和

株式投資や不動産投資に新たな心配の種が二つ生まれました。

 

一つ目はアイスランドの火山噴火です。

 

 

アイスランドの火山の噴火は過去には天明の大飢饉、天保の大飢饉がアイスランドの火山噴火の後に日本の火山活動も活性化して起こったそうです。

 

 

これが今ヨーロッパの経済活動を麻痺させています。せっかく立ち直り掛けたヨーロッパですが、長期化するとボディブローの様に効いてくるはずです…

 

 

一旦落ち着いたギリシア問題等もこういった事があると再度懸念を持たれてしまいます。
（食糧問題や悪性インフレが懸念されます。）

 

それと二つ目はゴールドマンサックスのアメリカの証券取引委員会（SEC)から詐欺の疑いで提訴されたお話です。

 

 

日経新聞等の内容を簡単に要約すればポジションのヘッジの為にストラクチャードプロダクトを販売していたが、その際に投資家と逆サイドのポジションを持つファンドが利益を得た事に際して、反対ポジションのディスクロージャーが十分でないからけしからんという話の様です。

 

 

これはゴールドマンサックスの立場からすると、どちらのサイドも顧客であるので、反対ポジションを取っている相手の情報を漏らせる訳が無いのでかなり疑問府の付く話です。

 

 

ただ、蜜月関係であったアメリカ政府とウォールストリートとの関係が相当のっぴきならない状態に来ていると言うのはこれで分かります。

 

オバマ大統領の演説で良く出て来る言葉に“from wall street to main street”という言葉があります。「ウォールストリートの投資銀行から普通の仕事をしている皆さんへ」と訳すのが良いのかと思いますが…政府に対する不満を反らすスケープゴートにウォールストリートがなっている感もあるのでは？？

 

 

いずれも株式市場には当面マイナスの影響を与えそうですし、金融機関が保守化する事は不動産投資にもマイナスの影響を与えるでしょう。

 

朝起きてニュース見て知った新たな心配の火種です。

アイスランド噴火記事

http://mainichi.jp/select/weathernews/news/20100417dde041030054000c.html

 

 

ゴールドマン記事

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20100417/t10013908621000.html

 

by 向井啓和

不動産投資評価と租税法の研究の為に明治大学のグローバルビジネス研究科という所で勉強を始めてほぼ一週間が経過しました。http://www.meiji.ac.jp/mbs/

 

土曜日に3コマ、平日に2コマしか取っていないのですが、さすがに仕事をしながらはやはりかなりきついですね…

 

ただ、当面の目的は不動産投資のアカデミックな理論を整理すると言う事と、不動産投資に欠かせない租税法の理解を深めるという事です。

 

不動産投資と密接に関係するのが税金ですが、不動産投資では主に以下の様な税が関係します。

 

 

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税、所得税、法人税（法人の場合）、消費税（課税売上がある場合）、事業税（規模に応じて）、贈与税、相続税、等などです。

 

一棟や一部屋のみの購入でも様々な税と付き合わなければなりませんが、物件を買い進めると消費税や事業税が関係して来たり、将来を考えれば相続税等も密接に関係して事業承継の問題や資産運用法人のM&Aにもつながります。

 

 

不動産投資評価や理論の方は、不動産投資理論の多くがファイナンスの理論と密接に関係して、考え方を借用して発展しているので以前勉強した債券評価や株式分析の考えを自然と応用していましたがそれをゼロベースから勉強し直す感じです。

17，8年前に外資の証券会社の研修で最初の頃に習ったボンドマス（債券数学）のキャッシュフローの現在価値（プレゼントバリュー）への割戻等…今の所、不動産投資関係の授業はおさらいと言った感じです。

 

 

by 向井啓和

 

東京の不動産投資にも参考になるかもしれませんので…

 

2010年4月8日の日経新聞の東京首都圏経済版に品川駅とプリンスホテル関連の記事が出ていました。品川駅の高輪口はプリンスホテル等のホテルが数棟建っておりますが、統一感が今一つの所ではあります。

 

 

そんな中で羽田空港国際化に絡まって海外からの集客を積極化して行こうというのが狙いです。

 

品川駅は羽田空港から電車や車で20分程度と近く羽田が国際化した際には面白くなってくる場所です。特に高輪側は老朽化したホテルや若干離れた所には利用されていない広大な衆議院宿舎等の土地もあり、色々な可能性がある所ではないかと思います。

 

日経プレスリリースでもう少しポイントが出ています。（ご興味あれば…）

 

ミーティング、インセンティブ、コンベンション、エキシビションの頭文字を取って“MICE”に注力するそうです。
http://release.nikkei.co.jp/print.cfm?relID=248224

 

品川駅に限らず、京浜急行の沿線やモノレールの沿線等は様々なニーズが増えそうな所ではあります。そこに雇用も生まれ、近隣に住む人も増えます。

 

海外でも例えばアメリカのシカゴは全米の様々な会議等が開かれると言う事でその関連の産業が発展しています。一度、ホテルの予約をせずに行って泊る所がないと言う失態をしてしまいました…大きなコンベンションがあると満室になってしまうので…

 

by向井啓和

4億前後の物件でしたが、ある資産家の方に弊社アレンジでフルローンが2つの銀行から出ました。（一行は都銀、もう一行は第一地銀で一方は既に断りを入れられたそうです…出るところには出るもんです。）

 

 

物件はそれ程新しくないですし、積算もそれ程高く有りませんでしたが個人属性が良く純資産ベースで3億円超の評価が出ていたのが効きました。（ただ、キャッシュフローベースではかなり回る物件でした。）

 

現在の市場環境ではフルローンで物件が購入できるのは、この方の様に純資産ベースでかなり余裕がある方か、エリア限定の話になってくるというのが現状です。

 

純資産ベースというのは（総資産－負債総額）で出て来ます。

 

が、直近物件を買い進んだ方の多くは純資産が銀行の評価では+-ゼロ近辺になっており厳しい様です。

（良くある「何年で何億円作る」というのはこの「総資産」の事を言ってます。重要なのは「純資産」なんですが…）

 

また、エリア限定とはどういう意味かと言えば関東でも、ある地銀は地元であれば積極的に融資をしフルローンが出る場合があります。ただ、歪んだ評価の基に出ている場合も多々ありますので実力以上の融資となっているケースも多いようです。

 

物件の実力や本人の実力以上の融資が出た事を喜ぶべきなんでしょうか？

 

by 向井啓和

 

答えは10年前後で出るんでしょうね…

不動産投資のアドバイザーとして即戦力とはなりませんが、一名新卒者者のインターン（新卒者就職応援プロジェクト）を受け入れる事にしました。（中国語が出来る日本人の方で中国人の顧客が増加している弊社の状況にピッタリだったので即決です。）

 

 

このプログラムは今年卒業する大学生で就職出来なかった人にインターンを6カ月するチャンスを与えて、その後採用するというシステムになっています。良い点は企業としては今後6カ月間は給与の支払いが無い一方、学生の側は一日辺りアルバイトをしているのと同程度のお金が払われる点です。

 

 

（中小企業庁　　http://www.chusho.meti.go.jp/keiei/koyou/jinzai.htm）

 

 

また、インターン受け入れ企業にも一日辺り3500円の費用が払われます。

 

 

要は税金で何とか就職にあぶれた新卒者を支え、中小企業にも若者の採用の機会を提供するというプログラムです。企業側も学生側もお互いを見極められ、学生に取っては通常のアルバイトでは少ないオフィスワークの経験を詰める事にあります。

 

 

この政策は珍しく「大当たり」だと思います。

 

 

鳩山政権で決まった政策なのか分かりませんが、業務が伸びて人材の足りない中小企業の採用者は積極的に活用された方が良いと思います。

 

 

「残りものに福がある」かもしれません…不動産投資と同じです。

 

by 向井啓和

 

 

「東京のへそが移動」と言っても、人口分布の事です。数年前までは東京でも東の方面はあまり人気が無かったのですが、だいぶ見なおされつつあります。例えば、月島・豊洲エリア等がその最たるものです。

 

 

不動産投資で難しいのが今後10年単位でエリアの将来像を想像する事ですが、東京スカイツリーの竣工が一つのビックチェンジのきっかけになるかもしれません。

 

 

以前は東京タワーの見えるところに住むというのが一つの地方から出て来た方の成功のバロメーターだった事もありますが、今後は東京スカイツリーを巡ってどんな動きが出て来るのか…

 

 

近隣の駅周辺で他の商業施設等も活性化し、他の開発がスタートしてくれば毛嫌いしていた人も押上、業平橋近辺を見直すのではないかという感じです。（台東区、墨田区等）

 

by 向井啓和