東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ロンドンのサービスアパートメントの不動産投資物件を販売している先をご紹介出来る様になりそうです。

 

紹介しても良いかなと思った理由が特に外為です。外為市場でポンドは250円前後の時もリーマンショック前にはありましたが、現在は約半分のレベルにあります。（ヤフーの10年チャートをご参照）

 

 

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=GBPJPY=X&ct=z&t=ay&q=c&l=off&z=m&p=m65,m130&a=

 

そんな中で世界の金融市場の中心であるロンドンの物件に投資する新築不動産が以前より割安になっています。
（外為も土地の仕入れなども共に安い。）

 

ただ、利回りは正直低いです。5％前後とキャッシュフローが元利均等では殆ど出ません。日本の不動産投資で稼いだキャッシュを投下するのであれば長期的な将来性は高いと言えます。理由としては

 

１．世界の金融中心都市として新興国等の資金調達地の需要が増加する。

 

２．ヨーロッパの金融機関の中心地としてヨーロッパ、中東、アフリカ等と時差が少ない立地を活かせる。
（日本が中国の発展で恩恵を受けた様に）

 

３．2012年のオリムピックに掛けても、それ以降も比較的レベルの高い層の人口の長期的な増加が期待できる。

 

by 向井啓和

海外に不動産を100億以上お持ちの富裕層の方とミーティングしてきましたが、関心ごとは日本の税制の変化でした。現在、シンガポール等のタックスヘブンの銀行等がかなり積極的にマーケティングしている様で日本から富裕層がどんどん移住して行っているとの事です。

 

日本の税制は会社を含めて金持ちに厳しく、日本の社会も成功者に厳しいと言う事も原因の様です。

 

もし、現政権が所得税の増税をした場合に富裕層は更に加速度的に海外に資産を移し、海外に移した資産を他の海外に移し、日本には戻って来ないと言う現象が起こりそうです。特に現地法人を設立した場合に全く手が出せないというのが現状でしょう。

 

所得税増税、相続税増税等で富裕層をいじめ過ぎると取り返しのつかない事になると考えるのは私だけでしょうか…海外との差が開き過ぎるとさすがに見限られてしまう可能性が大です。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県海老名市の区分ワンルームマンション

 

 

神奈川県海老名市にあるワンルームマンションがお客様の他の物件購入・決済の為売却となりました。

 

 

上記の様な事情の為、大幅値下げして利回りはグロスで14％を超える価格になっております。

 

 

ボーナスや退職金等のまとまった現金が出た方が買うには不動産投資物件としては毎月のキャッシュフローがあり、隔月支払の年金の埋め合わせに成る様なお買い得な物件かと思います。

 

 

ご興味あればご連絡を。

先日テレビ東京の番組で中国不動産市場が紹介されていましたが、たまたま香港から来た友人と話をすると以下の様な感じだとの事。

 

 

１． 金利を上げようが、三戸目の不動産投資に融資を出さない様になろうがあまり関係ない。何故なら、本当の金持ちは銀行借入をせずにキャッシュで根こそぎ買って行ってしまう。

 

 

２． 中央銀行の金利引き上げが必ずしも貸出銀行の融資を抑制していない。（これは少し前の状態だったかと思いますが、貸出競争が 強く、銀行がまだ大きな失敗をした経験が無いので行け行けドンドンになっている事から締め付けが効かない。）

 

 

３． ロンドン等の国際都市の不動産を中国の投資家が買っているが日本はそれ程ではない。

 

これから波が来るかも知れません。ただ、波は来たら引くものではありますが・・・

 

by 向井啓和

たまたま、東京都港区白金のタワーマンションの一室が競売になったのでウォッチしていたのですが、非常に割高に決った様です。

 

 

http://bit.sikkou.jp/xxW08_sv_0120Action.do

 

31件の入札があり、売却基準価格の1500万前後が3000万前後で決った様です。

 

不思議且つ馬鹿げた話ではありますが、倒産した人の所有している物件が一般に売りに出している所有者の物件よりも高く決ると言うパラドックスが生じております。

 

現在賃貸入居中なので収益還元法で割り戻すと1900万～2000万前後であればまあ妥当かなとは思っておりましたが、それが3000万では…

 

都心の場合は金額の低い物件の競売は高く買う為の市場となってしまった感があります。やはり任意売却で物件を買うのが一番と言うのは変わりませんね…

 

by 向井啓和

最近のテレビを見ているとドル円が50円になる等の予言も飛び出して大変な騒ぎになっています。ただ、ファンダメンタルな点を忘れていると思うのは私だけでしょうか？

 

アメリカは産業のイノベーションが激しく、人種差別があるとしても能力ある人間を登用する活力があります。また、人口が今後数十年に掛けて増加する唯一の先進国であるという点も見逃せません。

 

http://ecodb.net/country/US/imf_persons.html

 

一方日本は羹（あつもの）に懲りた郵貯や都銀や地銀やらが皆で日本国債（ＪＧＢ）を買っている為に金利が低下して円が買われています。

 

が、人口は減る方向にあり、為替相場が今後もドル安にオーバーシュートするかもしれませんが、5年10年の長期に亘って続くと言う論調に関しては疑問を感じます。

 

外為が80円でドルを買っておけば数年後には120円に戻る時も恐らく来るでしょう。その際には1．5倍のキャピタルゲインを得る事が出来ます。また、ドルで運用されてドル元本が増加しているかも知れません・・・

 

日本に不動産投資をした外資が日本の資産を未だにキープしているかは外為のおかげかも知れません。（ドル建て、ユーロ建てでは非常に高いパフォーマンスを日本の不動産は叩きだしています。）日本人がどうやって儲けるか考えましょう。

 

by 向井啓和

毎年そうですが、年末に向けて投資物件をどうしても買わなければならない人もおりまして忙しくなります。

 

 

年末に向けては以下の様なニーズがあります。

 

１． 相続関係の売買を正月を前に整理しておきたい
（売却サイドも購入サイドもあります。購入の方はある一定の時期までに買換える必要があります。）

 

 

２． 会社整理や債務整理をしておきたい。
（会社の状況が芳しくない方は会社整理に伴う不動産の売却や債務整理に伴って任意売却をされます。）

 

 

３． 所得税の確定申告で今年の税額が増加してしまう方が節税目的で物件購入を年内でしたい。
（給与所得等が高い年の内に物件を購入しておいた方が、給与所得の下がる来年よりもメリットがあるので購入ニーズあります。）

 

等などがあります。

 

（３に関しては所得税は暦年で所得を判断するので、来年の1月1日以降に購入する物件のコストは今年度の確定申告に反映出来ないという事が大きな要因です。つまり、たまたま今年ボーナスが多いけれど来年は下がりそうであるのであれば今年中に買った方が必要経費として費用計上出来るので収入を圧縮出来ます。）

 

例年ですと、丁度今頃から12月10日までが最も動きの活発になる時期です。

 

 

by 向井啓和

 

 

日本では不動産投資がここ数年一般投資家の間でも盛んになってきておりますが、先を行っているアメリカ市場の異なっている点をご指摘したいと思います。

 

１．自己責任の意識が非常に強い

 

２．買主の情報収集の自由度や情報開示が充実している

 

３．市場での転売抑制のシステムが導入されている

 

まず、「１．自己責任の意識が非常に強い」ですが、州によって若干の差があるようですが、自己責任の意識が非常に強い事が日本とアメリカの大きな違いになります。

 

契約書や重要事項説明に関して、“Buyer’s rights and duties”と言う日本ではあまりお目にしないフレーズが出て来ます。日本語では「買主の権利と義務」と訳されるのですが、買主に「義務」があるという概念が日本では皆無であると思いました。

 

ここで、言われている「義務」とは物件購入に当たっての物件調査の義務や、市場調査の義務や、財産税他納税の義務や、借入の支払いの義務等が該当します。また、物件購入によって発生するあらゆる点に関して買主が義務を負っているという事をはっきりと明記しています。

 

これは日本の不動産取引においても強調した方が良い点ではないかと思いました。ただ、こ訴訟社会のアメリカの特殊性もあるので割り引かなければならない点かもしれませんが・・・他の2点は別の機会で

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

アメリカ（カリフォルニア州等）の不動産を視察して来ました。（2泊3日で）

 

 

幾つかポイントを指摘します。

 

１． カリフォルニア州等の不動産市場は徐々に下げ幅を縮めて来ている。

 

２． 不良債権の処理には最低2年は掛る。（2012年まではどんなに頑張っても差押え物件が残る。）

 

３． 長期の不動産投資にはあまり向かないという印象を受けた。
（理由としては固定資産税が非常に高いという事がある。金額にして日本の3倍～5倍という感じで、 しかも借主の原状回復義務が弱い。）

 

４． アジア系、ヒスパニック系が経済的にパワーを持ち出した。

 

５． ただ、500,000ドル以上の物件の動きが鈍い。

 

何らかの形でアメリカの不動産投資も始めます。

 

by 向井啓和