東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資案件のセールスの一環として、本日メジャーホテルグループ運営会社の方とミーティングをして来ましたが、遠隔地の国内リゾート地の状態があまり良く無い様です。

 

特に、LLC（ローコストキャリアーと呼ばれる格安飛行機）が東南アジアへ飛ぶ事が増えた事もあり、国内で例えば沖縄等のリゾート地の比較優位性が低下している様です。

 

国内航空便では往復で5万、6万もするのに比べてLLCで物価の安い東南アジアに行けば半分程度でフライト出来るのが理由の様です。

 

よって現在国内リゾートホテルの投資は控えめな様です。

 

by 向井啓和

確定申告も佳境に入って来ましたが、特に難しいのが不動産の売却をされた方では無いかと思います。

 

 

 

今年収益不動産を購入した人は土地建物の減価償却費の計算等もしなければなりません。参考資料として国税のHPを添付します。

 

建物の標準的な建築価額表
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2006/kisairei-joto/jyouto/C013.pdf

 

この表は確定申告のみならず不動産の建物の価格推移等を見る上でも面白い物です。例えば平成17年築の建物と、平成3年築の建物ではその当時の建築原価が全くことなります。バブル後期の平成3年の方が平成17年よりも約40%高くなっています。

 

これが実は固定資産税の評価額に直接的に影響して来ます。例えば平成23年の今でも平成3年築の20年経過の建物の建物の評価額と平成17年の建物の評価額があまり変らない等の変な事が起こります。

 

不動産投資をした人から考えれば古い建物の方が評価額が低くて当然なのですが、そうならないのはその当時の原価を引きずっているからです。

 

by 向井啓和

不動産投資にも関係あるので本ブログで、日経新聞の記事で三大都市圏の人口動態に関しての記事をご紹介します。

 

「三大都市圏のうち転入超過だったのは２年連続で東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）だけ。超過幅は９万2829人で21％縮小した。名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）は6242人の転出超で、超過幅が約1700人拡大。このうち愛知県は4075人の転入超から1262人の転出超に転じ、14年ぶりに転出超となった。」との事です。

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819691E0EAE2E2E08DE0EAE2E0E0E2E3E39C9CEAE2E2E2;at=ALL

 

日本全体で人口は逓減状態ですが三大都市圏のうち東京圏のみ増加幅は鈍ったものの増加した様です。東京圏とは東京、千葉、埼玉、神奈川等のエリアを指しています。

 

不動産投資においてこのエリアで更に場所を間違えなければそれ以外の地方の様に入居者の奪い合いという状態にはならないでしょう。

 

by 向井啓和

 

 

東京マラソンご苦労様でした！！会社から応援させてもらいました。

 

実は、みなとアセットマネジメント株式会社は第一京浜沿いの東京マラソンのコース上にあります。その為、うっかりマラソンがある事を忘れていると案内の為に車を出す事が不可能となります。（今年、弊社担当者がそんな状態に陥りました。）

 

http://www.tokyo42195.org/2011/map.html#

 

 

東京マラソンのコースはテレビ放送もされるのでバッチリ弊社の『東京圏の不動産投資』の看板が映っていた様です。

 

自社ビル使用を考えた不動産投資の場合には物件の視認性を重視される事をお勧めします。立地によっては無料でテレビに出してもらえますので…

 

by 向井啓和

 

 

弊社ビルの一階にゆで太郎という立ち食いそば屋が入居しておりますが本日は特に大盛況でした。（店舗の外にも食券購入の列が続いています。）

 

理由は簡単です。品川駅と弊社の間にあった『牛丼の吉野家』が店じまいしたからです。そちらの吉野家もランチタイムには常に席待ちが居る様な状態でしたので恐らく家賃の上昇等が影響したと思われます。

 

あるいはそもそも吉野家とビルのオーナーの間では定期借家契約が結ばれていてその期限が満了したのかも知れません…何れも推測ですが

 

店舗等の不動産投資の場合繁華性の高い盛り場近辺での投資が良い様にも思えますが、実は店舗が少なくてオフィスが多い所などが意外と良いものです。

 

店舗が少ない立地の場合その理由を良く考える必要があります。本社ビル等の多いエリアの場合は一階を飲食店で貸す事も少なく総じてオフィス人口の割に飲食店が少ないと言う状態が発生します。

 

by 向井啓和

本日投資用アパートの決済をしてきましたが、3月末に向けて成績の振るわない支店があるようでドンドン評価しますと言われました。

 

 

3月末は支店の雌雄を決する時ですので一年で最も融資が出易い時期です。

 

 

ただ、決して担当する支店を間違えてはいけません。もし成績の達している支店に間違って行くと軽くあしらわれます。

（来期のハードルを上げ過ぎたくないから融資審査は身が入りません。）

 

 

そんな事は個人の人や不動産会社の担当も殆ど分からないでしょう。

 

 

情報開示出来て信頼頂ける方のみアパートローン担当者をご紹介します。

 

by 向井啓和

本日の日経新聞の東京・首都圏経済面に出ておりましたが港区白金台の老朽化したマンション2棟の共同建て替えがあるようです。

 

 

東京でも港区は外国人が多かったり、地価が高かったりでマンション開発の先駆け的な所でして今後多くの老朽化したマンションの建替えの話が増えて来ると思われます。

 

 

築41年の白金台マンションと築28年のクラウン白金台を解体して総戸数が98戸から190戸になるそうです。

 

 

居住者にお年寄りが増えているので追加出資が難し為戸数を増やしての分譲となるようです。

 

 

今後もこの様な動きが出て来るかと思われますが、マンションの供給が増える事を意味します。つまり、マンション価格は上がりづらいと言う事です。

 

 

区分のマンションの不動産投資の将来性が厳しいのはこういう所からも見て取れます。もしキャピタルゲインが取れたら相当幸運です。

 

 

by 向井啓和

昨年の不動産投資分の確定申告をしていて気付いた事ですが、全般的に不動産投資の経費率が上昇しています。特に固定資産税が21年度の1月1日基準となりまして前年よりも評価価格が高い事が大きなインパクトとなっています。

 

 

それ以外では光熱費関係が上昇しております。ビル等の共用部分やテナントの電力使用が上昇した事もありますし、価格が多少上がった事もあり全般的にコスト高となっていました。

 

 

特に特筆すべきは老朽化したビルでエアコン等を交換していない所の電力消費量の伸びが大きかったです。猛暑や寒い冬になると老朽化した設備のロスは大きいです。

 

by 向井啓和

遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

 

 

by 向井啓和

不動産活用の手段としてPPP（public private partnership)が脚光を浴びて来ております。

 

PPPとは官民協力事業を意味しており自治体や法人が所有している土地等の不動産を有効活用する手法の一つです。

 

自治体と民間が隣り合わせの土地を所有している場合や、等価交換等で土地の交換をした後に不動産開発までのスキーム等を検討するケースが多い様です。

 

例としては大手法人や市町村の遊休土地（福利厚生施設等）を民間のスポーツ運営者に委託して活用してもらう等があります。

 

現在弊社では相談段階でその様な話が来ており運営者等と詰めております。

 

by 向井啓和