東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

最近よくマニュアル本を勉強されている方が、ワンルーム投資なら徒歩5分、ファミリーマンション物件投資なら徒歩10分みたいな事を言われます。ただ、不動産投資を本気でされるのであればもっと物事をもっと多面的に見られた方が宜しいかと思います。

 

 

 

昨日テレビ東京の「ガイアの夜明け」で「快走…自転車の新時代～“エコ・節約・電動”で復活～」という番組を途中から見ました。消費者のエコ意識や節約意識と電動自転車の開発と言うテクノロジーの発展で自転車が伸びているそうです。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview090609.html

 

 

 

不動産投資と何が関係あるかと言えば「徒歩5分じゃないから見に行きません。」みたいな事を言う方は投資チャンスを逃すという事をこの自転車産業拡大のテーマは示してます。

 

 

 

特に最近思うのが東京等の首都圏の物件の場合はやはり徒歩何分という距離感よりも、「自転車で何分」という距離感の方も考えた方が良いのではないかという事です。

 

 

 

不動産投資をしてお金をもらうお客さんはテナントである賃借人の方です。その「お客さんたち」がエコ意識や節約意識から距離は遠くても駅近の高めの家賃の物件よりも、安い家賃の駅から若干離れた環境の良い所に住み、駅まで自転車通勤しようと考えだしてます。（雨が降ったら不便なんでしょうが…）

 

 

 

また、電動自転車の機能が良くなれば坂の上など一見厳しい立地でも楽々登れます。

（神奈川県の物件の写真みたいなところは東京都や神奈川県で結構多いです。でも下りは気持ちよさそうですね。）

 

 

特に世田谷や大田区等緑が多く自然があり、自転車通勤も快適なエリアは自転車通勤者には人気になるんじゃないでしょうか？例えば駅からの距離が1キロですと徒歩では（1000メートル÷80メートル≒12分）となります。一方、自転車で時速20キロで走る人からすれば1キロの距離は自転車で3分の距離です。

 

（実際最近おしゃれな女性のお客さんが「犬の散歩が出来る大きな公園があるところか、多摩川の土手に近いマンションを探してください。」みたいな話がありました。結構駅からは徒歩では離れます。）

 

世の中はどんどん変化しています。それを無視してしゃくし定規にマニュアルを信奉し、物件を見る等のアクションを起こさない。
もったいないなと思いますがそこで差がつくんでしょうね。

 

 

 

東京都での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資では流動性が低いのと取引コストが高いので一旦買った物件を殆ど売りませんが、株式投資の場合は取引コストも安く価格の短期的な動向に目を奪われてしまいます。

 

 

たまたま以前売ってしまったGSユアサの株価を見てみると、目まいと吐き気がする様な気になりました。なんと4倍以上に半年程度で成っています。確か210円前後で買っていた気がします…一方倍に成るかならないかで売っていたと思います。

 

 

（まあ損をするよりは良いのですが…株式投資の長期投資の場合損をする事もあるので吟味して良い株を買っている際は利益は伸ばさなければならないのがセオリーです。）

 

 

以前から株式投資の時には利食いが早い自分の特性を理解していながら何とも情けない気分になってしまいました。投資というのは「自分と向き合う事」が重要だなとつくづく思います。

 

 

自分の弱点である、短気で早期に成果を求めるという性格が株式投資には現れてしまいます。その為、バフェット氏の格言を自分に言い聞かせて来たはずでした。何とも情けない気分になります。

 

 

その逆に不動産投資においては自分の長所である分析力とそれを継続する所がうまくマッチしているなという気がします。また、不動産投資においても素早い決断をしなければならないときはありますが、不動産投資の方では人よりも決断が早く良い物件を買うという結果につながっていると思います。

 

 

投資そのもの、もしくは投資対象（株式、不動産、債券、外貨）に対しての自分自身の向き不向きや自分の投資においての傾向というのはありますので、過去を振りかえってみるのも良いかも知れません。非常に気分の悪い事ですが…

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by 向井啓和

不動産投資で店舗を購入されて躍進している方をご紹介します。不動産投資と言うとレジデンシャル物の一棟マンション投資が中心ではありあまりなじみはないかもしれませんが店舗への投資も有効です。

 

 

自分自身で物件を利用するにせよ、独立するまでしばらく賃貸に出すにせよ次の発展に必要な足がかりを構築することが可能になります。

以前弊社でお取引頂いたお客様は自分自身の表現の場として店舗を活用されています。

 

店舗はこちらのページの一番下の方で紹介しています。↓

http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

 

オーナーの堀知佐子さんのプロフィールはこちら↓
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

 

その店舗のオーナーからうれしいお知らせです。ご自身の店舗の方ではアンチエージングとメタボ対策をメインとした健康と美を食から見直すメニューで人気を博しておりますが、その彼女が今度本を出すそうです。

 

 

「子どもと作る和のおかず」　といって11日に全国のナチュラルローソンで発売されるそうです。興味のある方はナチュラルローソンの方でお求めください。

 

不動産投資をお金儲けだけでなく自己実現にも利用できるという事は理想的ですよね。

 

店舗物件で不動産投資をお考えの方もhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産市況（特に投資用不動産を買う不動産投資）が活況になってきまして、物件が減少してきております。

 

 

そんな中物件が買えない理由の一つに利回り10%信仰があります。古い物件も、新しい物件も、都心の物件も、田舎の物件も、駅近くの物件も、駅から遠い物件も全て評価する一つの基準として想定利回りがあります。そして、想定利回り10%を一つの基準にするという考えがあります。

 

 

ただ、利回りだけで物件を選んでいても意味がないなとつくづく思います。築年数の新しい物件であれば借入期間が長く取れる為、キャッシュフローが古い物件と全く異なります。また、新しい物件の場合には修繕費等のコストが当面掛りませんので維持費が安く済みます。

 

 

築1，2年の物件等の場合によっては固定資産税の減免を受けている場合もあります。その為ネットの利回りが他の物件よりも高くなり、想定とネットの差が小さくなります。

 

 

そういった違いやメリットを全く考慮せずに足切りして行くと投資のチャンスを逃すことになります。

 

 

また、考え方ではありますが、2億の物件の年収が2000万であれば、ざっとNETで8%年間残ると考えると2億×8%＝1600万です。1年間持っていればそれだけのキャッシュフローがあります。（一部は残債の減少に、一部は自己資金の増加に回ります。）

 

 

結局、価格が幾らであっても利回りが幾らであっても年間1600万入ってくると考えた場合、その分だけ高い値段で買う事に強い抵抗を抱く必要があるのか？と思うのです。

 

 

例えば2億1600万で買うという事ですが…そうなると約9.2%の想定利回りになります。

 

 

新築など堅い物件であれば今年2億1600万で買って1年持っていれば、1年後に同じ物件を2億で買ったのと同じという事ですよね？？（もちろん競争や邪魔が入りますので買えないでしょうが…）もし、今年2億1600万で買った人は来年は他の物件を買える状態に再度成っているかもしれません。

 

 

（「今年利回り9.2%で物件を購入≒来年利回り10%で同じ物件を購入」単純化して考えれば左記の様な考えが出来ます。）

市場が上昇している時の思考として、「時間に価値がある」という事を理解する必要があります。利回りに固執するが故に時間を浪費するぐらいであれば、新しい良い物件であれば利回りが若干低くても買って一年でその差額を回収したと考えたらどうでしょうか？

 

 

ファイナンスの世界では時間を浪費するという事は損失と考えます。時間には価値があります。投資において「時間という価値」をうまく利用する必要があります。

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by  向井啓和

不動産投資やそのお手伝いをしていると新しい精度の高い情報の重要性に気付かされます。

 

 

現在家賃の受取額の大きい管理会社に関しては常にクレジッドウォッチ（信用調査）をする事にしました。物件の賃貸管理と集金代行をしてもらっている会社には毎月月末に数百万の家賃が振り込まれ、翌月の10日か20日に管理費が差し引かれ受取口座に家賃が振り込まれます。（そこから銀行融資の返済に資金が回ります。）

 

 

もし、賃貸管理会社の業況が悪く会社整理や倒産となってしまいますとかなり大きな打撃を受ける事になります。家賃の振込がされないというのが分かってから急いで対応しても次の月の家賃も入居者は既存の管理会社に払ってしまうケースもあります。そうなると2カ月分の家賃の影響があります。

 

 

そんな最悪の状態を回避するために帝国データバンク等に一件年間2,3万払っても、常に倒産確率等のデータの提供を受けておいた方が良いかと思っています。

 

 

信用調査会社曰くかなり多くの会社から同様の問い合わせが入っているそうです。また、特に状況の厳しい会社に対してはより多くの調査依頼が来るそうです。上場会社も未上場会社も関係なく債権額が大きくなる先に対しては情報にコストを払っても対応する必要があるかと思います。

 

ちなみにこちらは不動産投資における自己防衛の為の情報利用についてですが、不動産投資の成功と発展をもたらす情報コストの支払いも重要だなと思います。

 

 

弊社でも自社が買主となって物件購入する事がありますが、売買における手数料の支払いはより良い情報を得るための誘い水の様なところがあります。（言葉悪く言えば「撒き餌」的な要素があります。）実際に売買をして手数料を払う事により、その売買の媒介を仲介した業者内で顧客として認知され良い物件情報が早く入ってくるようになります。

 

 

そうすると違う部署の人からも物件紹介が多く入って来たりします。

 

 

つまり良い情報を素早く取れる情報ネットワークを維持するにもそれなりのコストの支払いが必要になってきます。

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

東京都特別区（23区）の固定資産税の納税通知書の発送が6月1日だそうです。いつももっと早く来るのにどうしたのかと気にしていたら今年は評価替えの年（基準年度）なので土地建物の評価が大変で遅れる様です。（3年に一度の事ですが…気にしていないと何時だか分からなくなります。）

 

 

基準年度には前年度の賦課期日（20年1月1日）の不動産の価格を基に固定資産税の評価がなされます。また、それから半年の価格動向も評価の際に参考にされるそうです。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/koteitoshi.pdf

 

 

もし基準年度が一年ずれて22年度が基準年度であればかなり固定資産税の評価が変わったかもしれません。不動産価格の大幅な下落があったのは昨年の夏以降でしたから…参考とされる価格は平成21年1月1日となるので…

 

 

ちなみに首都圏でも、さいたま市等はもう少し早く納税通知書が来ていまして、千葉市は更に早かったと思います。各自治体の事務作業量によって納税通知書の発送が異なる様です。

 

 

不動産物件数が多く、所有者も多い様なエリアは一番遅くなる様です。

 

 

各自治体によって条例に定めれば減免や減額措置も取れるのでその自治体に応じた特徴があります。

 

 

例えば東京都では “小規模「非」住宅用地の減免” によって東京を支える中小企業が所有している小規模な事業用不動産の固定資産税を緩和する措置が取られています。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hijyuu2tsuutatsu19.pdf

 

 

日本中にはその自治体独自の固定資産税の減免措置があるんでしょうね…

 

 

小規模農業者、漁業者etc向けなど…

 

 

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by 向井啓和

銀行内の「ダブルカウント」って銀行マンなら誰でも知っている事ですが、一般には知られてないかもしれないのでご紹介します。

 

 

先日あるフルローンも出している地方銀行の営業マンから連絡があり、「この前の物件Aさん買いませんか？買うならローン審査しますよ。」という誘い水がありました。

 

 

Aさんとしては軽く打診した物件に関してでしたので、その物件に関しては積算は出るものの価格がまだ高いのでやめておく事を代わりに伝えました。

 

 

すると、「また不動産投資するお客さんご紹介ください。こちらの支店で対応できないエリアの場合には他の支店をご紹介しますので…」との事でした。

 

 

銀行内では自分の支店で融資を実行すれば支店の融資残高の増加に貢献したという事で一番高い査定となります。それ以外にも自分が紹介したお客さんが他の支店で融資を受けた場合でも自分や自分の支店の成績につながります。銀行内では「ダブルカウントするので紹介案件を取れ」と言って銀行マンの背中を押します。

 

 

銀行内の話ですが、自分の支店で融資を実行したのと同じ数字を、紹介した支店に数字上の利益として「ダブル」に付けるという事をします。それを「収益をダブルカウントする」と言います。（実際には収益は一つしかないのであくまでも銀行マンの査定や評価上の収益です。）

 

 

行内で取引のチャンスや優良案件を見過ごさない様な配慮から推奨されている事です。

 

 

ただ、それもこれも担当銀行マンがやる気があるかないか、支店（長）がやる気があるかないかも影響してきます。異動の前等は動きが鈍くなりますし、異動の直後はやる気を出して対応してくれます。不動産投資の融資が中々通らない理由はそんな些細なことかもしれません。

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by 向井啓和

フルローンの融資を受けての売買決済が先週末ありましたが、その場でのエピソードです。

 

 

通常、決済の前に全員そろって買主や売主に一部書類を書いてもらいそれを基に融資実行というのがパターンかと思いますが、先日は事前に司法書士への登記申請の委任状等に署名されていたので、全員揃う前に融資が実行されていました。（通常応接室に全員詰められて銀行に動きを把握されている状態で融資の実行はします。）

 

 

銀行で信用を作るというのは不思議な物で、最初は銀行も性悪説で何事も見ていますが一度以上取引がある銀行の場合で返済実績（完済）等があると盤石の信用が構築出来ます。今回の融資実行の場面でもその借手は10年以上の返済実績がありかなり信用されていたと推測されます。

 

 

その本人が当日決済なので司法書士への支払い等一部預金を準備しておかなければならない事から決済場所へ行く前に通帳に記帳すると通帳に見慣れない金額が記載されていたそうです。（通常自分の口座では目にしない桁のお金が入っていたという事です。）

 

 

借手がワルなら融資金を引き出したり、色々悪さをする可能性があります。堅いと言われるメガバンクも脇が甘くなる瞬間を見た気がします。ただ、信用を得るというのは時間も掛り大変な事ですが一旦出来てしまうと怖い面もあるという事です。

 

 

フルローンが出るからといって無批判になんでも買っているとリスクが高く失敗する可能性を秘めているという事が言えます。

フルローンでの不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日、ジョイント・コーポレーションが会社更生法の適用を申請したという記事が出ておりましたが、今後まだ数社～10社程度決算期を終えて金融機関が手を引く先が出てくると想定されます。金融機関が白黒つけるのが決算数字を見てからという行動パターンからして5，6月に今回のバブルの総決算が行われることになると思います。

 

 

そんな中で不動産投資物件の所有者の方が最も気を付けなければならないのが不動産賃貸管理会社の破たんです。一度、困っている顧客の為に色々調べましたが、不動産賃貸管理の世界は意外とセーフティーネットが掛っていません。不動産投資で失敗しないためにも十分注意しましょう。

 

 

例えば、不動産賃貸管理の業務に関して管理会社として受け取った家賃を振り込まない業者に対してどういう手段が取れるかと調べてみると、不動産賃貸管理そのものは宅建業者でなくても行う事が出来る業務が故に宅建業法で網が掛っていません。その為「借主が賃貸管理会社に払った家賃をオーナ－に契約通り支払え」「きちんと対応しなければ管轄の行政に宅建業者としての行為違反として連絡するぞ」という事が言えないのです。

 

 

（宅地建物取引主任のテストのひっかけ問題で良く「宅建業者で無くても出来る業務は次のうちどれか」という質問が出ますがその答えが仲介でない賃貸や管理になります。）

 

 

事実、国土交通省の出先機関に連絡を入れて確認もしました。宅建業法外の行為なので何も出来ません。というのが賃貸管理の世界なのです。

 

 

つまり賃貸管理の会社はオーナーが受け取るべき家賃を代行して受け取っておりますが、その振込をしなくても信義則違反や契約違反程度の民法上の争い事になってしまいます。宅建業法上の問題であれば該当会社に対して行政からの抑止力が働く部分もありますが、そうはなっていません。

 

 

不動産賃貸管理をする会社をざっと以下の様な点で最初にチェックします。

 

１． その会社や親会社等で短期の買取転売等を積極的にやっていなかったかどうか

２． その会社や親会社等が派手に不動産開発案件やリゾート案件をやっていなかったかどうか

３． 社員がリストラされて一担当者あたり担当物件が極度に多すぎないかどうか

４． その会社が不動産仲介業務や賃貸管理等の地道なビジネスをどれだけ重視しているか

 

 

そして、その後で注意すべきは約束事をきっちりと守っているか否かです。

 

 

家賃振込日が10日であるならばきちんと10日に毎月入っているか、遅れが日常茶飯事になっていないか等です。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

不動産投資についてのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和