東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

この数日サービサー案件がバタバタと数件から数十件出て来た様です。不良債権処理が徐々に進んできた感じです。不動産投資で安い物件を押さえるにはサービサーや管財人の持っている任意売却物件を素早く押さえに行く必要があります。

 

 

（数週間前からデューデリジェンスをしている会社の担当から不良債権の入札があると聞いておりました…）

 

 

新興不動産会社の不動産投資案件に融資を出していた銀行やノンバンクが金融市場の底打ちを機に一部損切りに入ってきた感じです。

 

 

金額は3,4億以上の物件が多いので中々一般向けにはなりづらい所ですが…ただ、時々そういった物件に混ざって1,2億の物件も出て来ますのでフォローしていきたいと思います。

 

任意売却物件・信託受益権物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県の一棟売りマンションが出ました。9月末までの決済案件です。

 

 

結構建物も良さそうです。海が近く良く釣りに行くところなのでファミリー層にある程度人気度があるエリアだとリサーチ済みです。（海まで徒歩１分位です。）

 

 

海の側の建物は塩害が心配ですが、入居率もほぼ100%で利回りも10%以上と言う事なので主要駅からの距離はありますがお勧め出来る物件かと思います。

 

 

神奈川県の不動産投資のご相談もhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日渋谷区で好立地の賃貸併用住宅が出ました。

 

 

駅からの距離も近くメインストリートに面しており土地の価値はかなり高い所です。問題は車通りがあるので若干の騒音や振動がある事です。ただ、１階や2階でビジネスをされると非常に良いロケーションです。

 

 

フードビジネス等に小さいですが適した立地です。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

（上記↑↑↑↑↑画像をクリックすると内容確認できます。）

 

譲渡所得の特例について、法人に関しての事例をこの不動産投資ブログでご紹介しましたが、個人でも適用されます。ただ、注意点は今年中に不動産を取得した人は来年の3月15日までに届出を出すという所です。

 

 

①特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除では5年超所有した場合に1000万まで譲渡益が控除される特例と②土地等の先行取得の特例があります。②に関しては今年中に取得した物件の場合には譲渡益の80%を圧縮可能で、来年中に取得した物件の場合には譲渡益の60%を圧縮可能となります。

 

 

イメージとしては個人の方もこんな利用が出来るかも知れません。

 

 

例えば①では今年や来年中に可能な限り物件を取得して、5年間は最低キャッシュフローを取得します。その後5年目から景気の動向等を見ながら１棟ずつ売却していきます。

 

 

例えば5棟の少額物件であれば6年目一棟、7年目一棟と売却していけば1000万以下の譲渡益がそれぞれ出る場合には全て1000万まで課税所得がゼロになると税務署のお知らせからは読めます。

 

（一応税理士に確認する必要しますが、「その」長期譲渡所得とわざわざ明記されているので個別に判定されると理解できます。）

 

 

また、②に関しては以前から所有している老朽化した物件を将来売却して新しい一棟物マンションに入れ替える等の際には非常に有効です。以前から所有している簿価の低い物件を売却すると譲渡益が大幅に出る為物件の入れ替えに躊躇されていた方には思わぬチャンスの時期となります。

 

 

従いまして税効果等も考慮するとある程度新しいメンテナンスコストの低い物件への買換えには今年は絶好のチャンスとなります。しかも古い物件の売却は景気が回復してからで良いので、まずは「買いだけ」する事が出来ます。

 

 

今年は「利回りだけ」を見た投資をするのでなく「他物件も含めた税効果を考慮した」投資をする必要があります。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

一棟売りマンション等のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

以前も不動産投資ブログで書きましたが、不動産投資と直接・間接的に影響のあるのがビックイベントの開催です。特に、オリムピック、万博、ワールドカップ等が行われると世界的に注目が集まり実際に資本や人の往来が活発になり経済が活性化されます。

 

 

最近の良い例では北京オリムピックとそれに伴って起こった中国での経済発展があげられます。
また、南アフリカで行われるワールドカップとその準備も南アフリカの経済発展に大きな影響を与えています。

 

 

本日発表になりました日本でのラグビーワールドカップ開催も一つのビックトピックスです。
http://www.rugby-japan.jp/rwc_j/index.html

 

 

世界中のラグビー先進国（ヨーロッパ、オセアニア）から多くの選手や応援の為の観光客が集合し大きな盛り上がりを得ることになるでしょう。

 

 

また今回の招致が東京オリムピックへの布石として大きなプラスになると思われます。

 

 

私の不動産投資ブログにおいて何度か指摘しておりますが、2016年のオリムピックの開催地の決定は今年の10月になります。今回一番有力と言われているのが東京とシカゴですがオバマ人気も一服してきた今日この頃もしかしたら「日本」という可能性もあるのではないでしょうか。

 

 

当然そうなってくると世界のマネーが再度日本にじわじわと流れ込んできます。不動産価格が上昇する可能性も当然ながら高まります。特に東京都心部中心かと思いますが…実際世界の事情通の人は東京での店舗拡大等を進めています。

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

本日売り店舗を2ヵ所見てきました。大田区と千代田区です。大田区の物件は下町的な立地ですが、隣が「オリジン弁当」その隣が「吉野家」という日本版ファストフードの2店舗が出店しています。それだけこういった感じの商品が売れる立地とも言えます。

 

 

国道沿いなのでちょっと車を止めて買うというニーズもある立地です。

 

もう一方は千代田区の駅から2,3分の東京メトロの駅から歩いた所の物件です。こちらはオフィス街に位置しますので平日昼間の人通りは結構激しいです。オフィス街の一角の飲食街ですので夜もある程度の時間までははやりそうな所です。

 

 

大田区の物件は居抜きの空き店舗ですが、千代田区の物件はオーナーチェンジの売り店舗です。

 

 

店舗物件は不動産投資では嫌う人は嫌いますが、メンテナンスが非常に楽で、修繕費が掛らず結構良い不動産投資になります。

売り店舗等の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

秋葉原近隣の売りビルを昨日見てきました。一棟が空ビルで自社ビル仕様で、もう一棟は賃貸しており家賃収入が発生しております。

 

 

最近秋葉原近郊は開発が活発でレジデンシャル物もビルも多く出てきております。

 

 

個人の方が買うのはレジデンシャル物が中心ですので小さいビルというのはあまり買手が居ません。買手が少ないという事は競争が低く、安く買って高利回りを得る事が出来るチャンスも残っています。

 

 

東京の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資で頭が痛いのが、建物の修繕費や管理費です。特に建物が古くなってくると大規模修繕で一棟物の不動産投資の場合には1000万からの金額が飛んでいきます。その点「建物がない不動産投資」は最高に楽ちんです。

 

 

その一つが平置きのタイムパーキングでして写真の物件は昨年の運営実績から計算して約10％のグロス利回りを期待出来ます。また、費用というのは固定資産税くらいですのでグロス利回りとネット利回りの差が小さいのがこの投資の特徴です。

 

 

ただ、金融機関のスタンスは若干グレーな投資案件ではあります。

 

 

建物が無いと減価償却がありませんのでキャッシュフローベースで税金が多くなってしまうというリスクはあります。（まあ儲かって税金を払うという事ですので良いのでしょうが）

 

 

逆に建物が無いという事で金融機関としては建物の耐用年数を考える必要がないので融資しやすいと言えばしやすいかも知れませんね。

 

 

要は土地だけの担保価値と収益価値の合計で考えられますので、土地の場合はある意味耐用年数が半永久的に長くなるので融資期間は取れるかもしれません。

 

 

将来はそこに最悪賃貸アパートやマンションを建てると言うのもありではあります。

土地活用のご相談を含めた不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和