東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資の評価というのは様々なポイントがあります。収益から評価する収益還元法による評価や、土地建物の積算価格を出して評価する積算法や近隣での取引から取引事例比較法等あります。

 

 

弊社でも収益還元法や積算法で評価出来るソフトウェアを導入して各自手元で評価を出したりシュミレーションしております。ただ、仲介業者の立場というのはありますので中立性に疑問があるのは確かな所です。

 

 

そこで、ご紹介しますのが外部に物件の評価を行う不動産評価のサービスです。

 

 

机上での簡易評価が一物件あたり5万円、現地実査ありの簡易評価で15万円前後だという事です。ご自身の物件購入の判断の補助資料としてご利用されるのも良いと思いますし、信用金庫や信用組合等への融資申し込みには必要となる事業計画書の添付書類として利用も出来ます。

 

 

ここでは社名はご公表しませんが、それなりの所の不動産鑑定士等が出した簡易評価を添付して計画を立てられたら説得力がまします。また、不動産投資の費用として費用計上も出来る事かと思いますので既存物件を増やそうとお考えの方にも適切かと思います。

 

 

5万円の費用をケチって変な物件を購入するよりもコストを掛けても外部の評価を得て自信を持って購入をするか、しないかという判断をされる方が賢明かと思います。不動産投資の失敗を避ける事が出来ます。

（もちろん自分が絶対の自信を持って進める物件の場合には何の問題もないのですが…）

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

弊社でまたまたフルローンの承認を個人の方が都市銀行から取れました。ただ、残念な事に他の買い手がおりましてそちらが契約する予定となっています。明日が契約予定なので明日の動向次第では急きょ動くという事になるかも知れません。

 

 

フルローンやオーバーローンの承認は取れるのですがそれ以上に自己資金を厚めに入れられる方の方がローンの承認は早めにおりますね…

 

 

仕方のない事ですが。もし運良く話が進めばラッキーと考えましょう。スピードが命の不動産投資ですが、2段構えで行くのが一番良い感じです。

 

 

まず、自己資金投下額多めでローンの申請を通し、その後契約スケジュールを決め、次に自己資金を少なめのフルローン等で申請し直す。

 

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://minato-am.com/

 

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GWが終わり、不動産投資を検討している方から昨日・今日と立て続けに問い合わせが来ています。今日、明日と投資物件の案内と都心の高級マンションの案内が数件入りました。

 

 

株式市場もだいぶ戻して来ておりマインドがかなり好転してきたかも知れません。特に今まで超弱気だった外国人の方からの問い合わせも数件ありました。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストに関しても、「バンク・オブ・アメリカは予想を上回る３４０億ドルの資本増強を必要としている」との報道がなされたものの、資金調達手段が多様にあることから、ストレステストの結果は懸念されていたほど悪くはならないとの見方が優勢となり、午後からは金融株の上げが指数を牽引した様です。

 

 

ブルムバーグ等の報道を見るとストレステストがあまりリスクシナリオを厳しく見ていないという批判も多くあります。ソロス氏等もベアマーケットリバウンドという見方のようですが…

 

 

悪いニュースを完全に（？）織り込んでしまった様な展開です。不動産投資も一旦干上がった物件が市場に出てくるかどうかがポイントかと思います。

売り物件の供給が今後も少ない様であれば不動産市場も「じり高」基調になってしまうかも知れません。

 

 

東京での不動産投資ではhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資の大きな誤解を一つ指摘します。良く不動産投資のブログやサイトで書かれている「3年で2億の不動産資産を構築したノウハウ」云々ありますが、誇大広告と言って良いでしょう。

 

 

「3年で2億の不動産資産と負債を負った…」というのが正しいところでして、不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めたばかりでノウハウなんてあると思えません。

 

 

不動産投資が本当に失敗せず成功の過程に入ったと言えるには、物件を購入してその後返済が進み、大規模修繕も行い、それでも満室か高稼働率で物件を運用している必要があります。本当に成功したと言えるのは残債がゼロになるか、残債と資金収支累計額が同額になった時点ではないかと思います。

 

 

（資金収支累計額が残債と同額になるという事は期限前完済が可能になったという事を意味します。）

東京の不動産投資物件はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日会ったフランス人との会話の中で日本の不動産投資はあまり興味ないが、日本にしか無い物に結構興味があるんだなと気付かされました。

 

例えば「納豆」。納豆は多分外国人の最も嫌いな食材の一つですが健康に良いのでフランスの農場を買って納豆を作るという話をしてました。（冗談半分ですが）

 

 

また、日本が得意とする分野も結構色々あります。例えば環境関係、省エネ関係、医療衛生関係等…

 

 

今回のブタインフルエンザでは日本のマスクが飛ぶように世界中で売れている様です。紡績関係の会社の株価も上がっていますね。世界中の政府等が備蓄に走るとまだまだ作っても作っても足りませんね。

 

 

（紡績関係の会社は多くは明治時代から続いている会社です。内部留保も沢山蓄えていると思われますし、そういった会社は簿価の非常に低い不動産も持っています。）

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

ゴールデンウィークなので休むつもりでしたが、急きょ他の買い手と競っている案件を他の担当が詰めるという事で出てきました。

 

 

不動産投資において迅速な決断は重要です。何億円の物件を買うのに100万単位の差値を検討して他の競合に取られたり、契約日を決めきれない中で他に取られたり等日常茶飯事の事です。

 

 

そんな中「直ぐにでも契約する」という気迫は売主や元付け業者にも伝わります。物件を引き寄せる要因になります。

 

 

いつまでも刻んで買い上がっていると、他に取られてどうしても買っておきたかった物件が買えないことになります。

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

保証協会融資で不動産投資が出来るというのはあまり知られていません。不動産投資をしてアパートマンション経営をされている方は賃貸物件の経営という事業をしている事になりますので保証協会の保証が出ます。

 

 

最初の不動産投資には使えませんが2，3棟目以降で地域金融機関との取引がある方は金融機関の担当者と仲良くしておいた方が良いですよ。

 

 

既に信用金庫や信用組合や地方銀行で借入がある方も良い担当者が金融機関サイドにいれば話を聞いてくれるでしょう。金融機関としても保証協会が保証するのでリスクを軽減出来るので積極的に対応してくれると思います。

 

 

（金利は低いが期間が短いのが特徴です。よって物件を複数持っていてキャッシュフローが潤沢であれば利用の余地があります。）

 

 

ただ問題は金融機関の担当者が勉強しているかです。結局は人なんですよ不動産投資のローン付けも。

投資用ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

毎年GWになると不動産会社は暇になります。長期の休暇を皆さま取られますので海外へ出かけたり遠方に旅行に行ったりで、不動産投資という感じになりません。

 

 

また、銀行も休みになりますし、同業者も休みになりますし、売主や、管理会社も休みになります。売主や管理会社が休みになると内見が出来ないですしレントロールの確認や大規模修繕のチェックも出来ません。

 

 

人が休む時に仕事をしても仕方がないんですね。その為弊社カレンダー通りですが土日祝日はお休みします。

 

 

お問い合わせのご連絡は5月7日以降になると思っていてください。

 

 

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by 向井啓和

昨日フランス人の元同僚達と飲みました。その席で一人は自宅用のマンションを買いたいという事で話込むと、恵比寿、広尾、白金、目黒エリアでの物件購入を希望しておりました。やはり東京でも港区、渋谷区、目黒区が人気です。

 

 

外国人でも日本人の人と結婚した人は日本の不動産を買いたいというニーズが強いです。

 

 

また日本の不動産投資に関しては相続税が高いという事で収益物件そのものに関してはあまり興味がないとの事です。

 

 

彼らの質問は中々鋭いところをついていて、例えば購入後の確定申告や、購入後非居住者になった場合の確定申告、更には、非居住者になった後の売却に掛るキャピタルゲイン課税等など飲み会の席にしては厳しい質問を受けました。

 

 

非居住者でも確定申告が必要である等一般的な事は答えつつも後は税理士に確認してメールするとお茶を濁しました。

「不動産投資・不動産購入」「税務」「外国人（非居住者）」と3つの要因が重なるとかなり難しくなります。ただ、重要事項説明は日本語と英語両方やりますよと言うと喜んでました。

 

東京での不動産投資、外国人のパートナーと共に住宅購入や不動産購入を検討されている方は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

大規模修繕をいつするかは不動産投資をする上で重要な戦略上の意思決定になります。また、そこを間違えると不動産投資で失敗する可能性のあるところでもあります。

 

 

弊社お客様でも修繕が十分されていない東京都内の物件を現況で安く買われてその後の大規模修繕をどの程度するかで悩まれています。

 

 

大規模修繕で費用を掛けるか掛けないかのポイントは足場を組んでやる大規模修繕をやるか、部屋の中や屋上などから「軽くやる」大規模修繕かによって異なります。

 

 

ある程度の規模のマンションになると足場を組むだけで1日、2日掛りコストも数百万となります。どうせ足場を組むなら当分足場を組まなくて済むようにしっかりとやるべきです。

 

 

意外と「小分けに大規模修繕」をしようと思うとコストが掛るものです。大規模修繕をやるまではうじうじしますが、やってしまえば後は気分爽快？となるので大規模修繕をするときは思い切って大規模に行かないといつまでも問題が後に引きます。

 

 

また、東京都心よりも千葉や埼玉の業者の方が費用は安いのですが、大規模修繕の責任を取らすにはある程度近い業者にやらせる方が実は効率が良いです。

 

 

（もし大規模修繕しても問題があれば小さな手直しをタダでやってもらうなど出来ます。それが安い遠隔地の業者だとそんなこと対応してくれません。）

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by 向井啓和