東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

昨日決算関係で弊社税理士（エクスプレスタックス）の所にお邪魔した際に不動産投資において非常に有利な税制に関しての指摘がありました。添付税務署の書類をご参照ください。

 

 

これによるとまず、１．特定の長期所有土地等の所得の特別控除という項目ですが、平成21年、22年に取得した不動産の5年以上の所有した不動産の売却時の譲渡益に関して1000万までの損金計上が可能になるという項目です。

 

 

こちらは分かり易い規定ですが、ポイントとして「棚卸資産に該当するものを除き」という所があります。これは不動産転売会社等を優遇からはずすという理由から入っているようです。

 

 

政策的に余裕のある法人に不動産を買ってもらおうという事です。（資産運用法人も当然含まれます。）

２．平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例にかんしては、若干分かりずらい所です。平成21年、22年中に購入した場合、他の先行取得した物件の売却は10年以内に限り譲渡益を圧縮出来るという内容です。ただ、その分益の分を圧縮記帳するので簿価の低い不動産が資産計上される事になります。（先行取得した物件の簿価が下がるという事です。）

 

このポイントは既に不動産を所有している方がその所有している物件を10年以内に売却する可能性がある場合に特にメリットがあります。

 

 

イメージ的には古い物件や立地の劣る物件を多く所有している資産運用法人が今後10年内で古い物件を売却して新しい物件に入れ替えるという行動をする際にメリットがあります。新しい物件は今後数十年所有するつもりで購入するが、修繕等でコストが掛ると予想される古いものは売却するという戦略には最適となります。

 

 

この景況感の厳しい平成21年と平成22年に物件を買って後はじっくりと10年内の景況感を見て状態の悪いもの、もしくは今後厳しくなりそうな物件を売却していくという不動産投資をする人にとってはうってつけの政策と言えるかと思います。

 

 

国土交通省のホームページが分かり易いかも知れません。１を参照してください。その他も税制優遇は目白押しです。http://tochi.mlit.go.jp/zeisei/H21zeiseikaisei_gaiyo.pdf

 

by 向井啓和

 

 

要は平成21年、22年は不動産を買え、不動産投資をしろと言っている様な事になります。

 

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

たまたまですが、最近東京の中でも目黒区、世田谷区の一棟物の不動産投資を考えておられる方が多いなという実感があります。医療関係の方が開業するという事で先日から物件を探しておりましたが、他の医療関係の方も同じようなエリアを指定されてきました。（特に自由が丘近辺）

 

 

医療の自由化が進んで保険内の治療しかしない人が住む地域と、保険外の治療も積極的に取り組む人が住む地域に2極化してきている感じがこういったリクエストを聞くと実感出来ます。

 

 

大学病院等にお勤めであればともかく自分が開業するとなるとやはり出来れば収入が多い所でやりたいというのは仕方の無い事なのかなとは思いますが。

 

 

また、物件の方も動きがこのエリアでは早く、この1カ月程で５億前後の物件が何棟も動いています。（他に買われているという事なのですが…）

 

 

城南エリアでの不動産投資は潰しが効くと言うのも人気の秘密かもしれませんね。将来の売却や建売用地への転換等色々と選択肢がありますからね。

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

小スペースの不動産投資、不動産活用として一つ上げられるのが自販機の設置です。自販機の設置のデメリットは美観を損なうとか飲料のゴミが捨てられるとかありますが、立地が良ければ不動産投資の多少の上乗せになります。

 

 

電気代が月額2000円～3000円の省エネタイプの設置で良ければ2万程の収入アップになります。

 

 

ただ単に収入アップのみならず場合によってはテナントの利便性を上げる可能性もあります。

 

 

コンビニ等から遠い物件の場合で近隣に自販機が一台も無い様な所だと置いてあると入居者のメリットになります。

 

 

例えばでこんな場所でもという所に設置可能性を聞いてみましたが、実際に設置することになりました。写真の場所は神奈川県の急な坂の上のマンションになります。

 

 

意外や意外こういう場所だからこそ売れるという所でもあるのでしょう。

 

 

人によってはコンビニの隣に自宅を建築してコンビニに来る来店者向けにコンビニより安く飲料を売って住宅ローンを払っていないという凄い人もいます。マネは出来ないですが…

不動産投資と不動産の活用はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

昨日、千代田区、中央区、台東区界隈の任意売却物件を見てきました。何件か任意売却物件がありましたが、同じ任意売却物件と言っても持ち主や過去の経緯が異なると全く別物と言った感じになります。

 

 

任意売却物件でも最近では2種類のカテゴリーに分けられると思います。一つが、通常のエンド法人やエンド個人の所有者の方が事業に失敗したりして金融債務の返済が滞って発生する物です。もう一方が、不動産会社やファンド等の不動産関連業者が開発等に失敗した物件です。

 

by 向井啓和

 

 

ぼろぼろの共用部分の写真の物件がエンド法人所有の任意売却物件になります。築40年以上経っていて修繕が殆ど出来ていないのがご理解頂けると思います。

 

 

任意売却物件が安いと思って狙っている皆さまは甘く見ている所があるのは、この様に修繕せずの放ったらかし物件が任意売却物件の大体の姿です。従って、かなり市場価格より安いとしても問題あり、難ありの物件が任意売却物件となるケースが多くあります。

 

 

一方、後者の任意売却物件はファンド等が不動産開発で建てた物になりますので築浅で管理状態も良好です。こういった物件は昨年末頃であれば都内でも10％超えも出ておりましたが、現状では行って9％台かなといった所で滅茶苦茶割安であるというわけでもありません。（写真でもお分かりと思いますが…）

 

 

中には任意売却物件と言えども7％台でも約定しております。

*エンド法人とは不動産会社以外の一般事業会社を言います。エンド個人（個人のエンド）とは不動産屋以外の一般個人投資家を指します。

任意売却物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

昨日品川区の区分の売りマンションと一棟物のウィークリーマンションを見てきました。写真は区分の方です。

 

 

売主側の出し値がかなり強気だったのでどんなにか良い物件かと思って見てきました。築浅で悪くは無いのですが、家賃設定が割高でした。4，5年前に出来たファミリーで当時はまあまあの値段という意識だったんでしょうが、現在では家賃が若干高いかも知れません。

 

 

しかも品川区の大崎エリアはファミリー物件の供給が過剰であると見受けられます。売り側の提示利回りが6%台でした。

 

 

もう一方のウィークリーマンションの方はサイズが張りますが、結構人の多い、立地が良い所に建ってます。品川駅近隣は江戸時代から交通の要所だっただけありその歴史を継いだ様な印象でした。

 

 

ウィクリーであれマンスリーであれ入居ニーズがあれば強いですね。

 

 

一棟物不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日いきなり弊社事務所の電気が全て消えました。ただ、複合機やパソコン関係の電源は問題無く蛍光灯のラインだけ消えると言う状態になりました。

 

 

一棟物の不動産投資では特にそうなのですが小さいトラブルが度々起こります。そのトラブル時にフットワーク軽く何でもある程度分かってやってくれる便利屋さんは重要です。

 

 

結局スイッチ周りの点検をしたら問題が分かり事なきを得ました。

 

 

弊社の場合小さい案件は内装屋のSさんで大掛かりなお話は看板屋のTさんに頼んでいます。

 

今まであったトラブルは、

 

 

「トイに何かが詰まって水が屋根から直接落ちて来る」とか「上の階で水を出してしまって下の階で水が
出た…」とか

 

「台風で看板が飛びそうで119番が掛って消防署から呼ばれた」とか

 

「そば屋の蒸気に火災報知機が反応して消防車とパトカー大集合」とか「ハトが巣を作ってダニが湧いた」とか

 

「隣で工事をしていた人がスパナを屋根に落として穴が開いた」等色々あります。

 

 

一棟物の難点は管理会社を選定していても所有者に連絡が来て煩わしい目に合う事です。ただ、そんな時でも便利屋さん的な頼れる人がいると心強いものです。

 

 

管理会社が見積もりがどうのこうの言っている間に「取敢えず見て、直して」という事が言える人がいるといいもんです。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

先日東京港区港南の品川駅徒歩10分の貸し駐車場のチラシが入っていて驚きました。なんと月極めで21000円との事です。結構安いです。

 

確かにエリア的にはちょっとビジネスエリアから離れており、タワーマンションが林立するエリアからも若干離れています。

 

 

ただ、そんな中でも2，3年前と比べてやはり3割以上安いなという印象です。

 

 

景気の悪化からか特に車を持つ人が車を手放したり、企業も台数を減らしたりという現象が進行しているのを如実に感じます。

 

 

開発途上の地上げ未完成立地が時間貸し駐車場になったり、月極め駐車場になったりと供給はどんどん増えております。そんなこんなで貸し駐車場ビジネスは敢えて好き好んで行う不動産投資の手法ではないと言えると思います。

 

 

事実一棟物の不動産投資と時間貸し駐車場ビジネスを両方やっている投資家の方は「全然一棟物の方が良いですよ。…」との事でした。一時期に比べて駐車違反のチェックが厳しくなくなった事も多少影響があるんでしょうけど…

 

 

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by 向井啓和

不動産投資とは直接的に関係ないですが、昨日一日で大幅に円高が進行しましたが、数日前に著名投資家のジムロジャース氏が「ドルと米国債をショート（空売り）している」というコメントを出していました。（ブルムバーグテレビのニュースにて）

 

 

アメリカの財政状態が今後も悪化すると言う見通しが背景にあります。（G8ミーティングに合わせての仕掛け的な売りが入った様に思われます。)

 

 

一方投資用不動産市場は2009年の2月頃に底は打って、5，6月はかなり戻った感がありますが円高が進行し景況感が悪化すれば秋、冬にかけてもう一度買い場が来るかもしれませんね。

 

 

ただ、城南地区の築浅の管理良好物件は6，7％のレベルでも取引があるという声を聞きます。

 

 

年金問題、雇用問題がクローズアップされればされる程セーフティネットとしての不動産投資が見直されている様です。最近問合せが急増していますし、ファンド運用会社で働いているプロの方が個人として買うという動きも見られます。

 

 

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by 向井啓和

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県横浜市の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

不動産投資の一つの失敗例（？）をご紹介します。

 

 

と言っても失敗を招くような事を何かしたというわけでは無く、物件購入後暫くして問題が明るみに出たというケースです。

 

 

弊社一階のそば屋「ゆでたろう」から排水の抜けが悪いとの指摘があり、以前も虫が湧くとの苦情もあり確認させると、何と排水官がずれてつながっていないとの事でした。（写真の様に床に穴をあけて確認しました。）

 

 

何かの工事によって起こったそうです。テナントの工事なのか、近隣の下水工事や、電線地中化工事が原因なのかわかりませんが…

問題は解決されましたが、不良債権化した任意売却の中古物件には問題は付き物という一つの例になるかと思います。

 

 

任意売却物件は価格が安く買えますがそれなりの覚悟は必要ではあります。この程度の隠れたる瑕疵は「ご愛嬌」と考えられない人には無理な投資ではあります。

 

任意売却物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和