東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資をされている人で複数物件をお持ちの方や、複数物件をお持ちでも法人と個人の両方でお持ちの方や、法人が複数ある方などでお勧めな事は一年に一度で良いと思いますが連結決算書を作成することです。連結決算書と言っても大げさな物ではなく簡単な物で良いのでPLとBSの表を作成しましょう。

 

 

これを作成しますと、自分の負債がどの程度であるか、想定時価と負債との差は、どの物件から先に期限前返済すべきか、どの物件のバリューアップやレノベーションをしてテコ入れをすべきか等などを考える際に有効になります。

 

 

もちろん銀行の審査においてすぐさまこのような資料を提示できると融資の審査過程を短縮することが可能になります。

 

 

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by 向井啓和

海外投資家から見た不動産投資という事でYahooのニュース記事をご紹介します。こちらは中国系の日本在住の方が不動産を買っているというニュースです。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090411-00000004-rcdc-cn

 

 

何度かこちらもでもご紹介しましたが、日本の不動産賃貸システムの良さが海外の人から評価されています。更に、中心地でも利回りベース10%近いのは世界広しと言えども日本位だという事です。

 

 

（中国などでも逆イールド（調達金利の方が利回りよりも高い状態）になっているとの事です。オーナー保護のシステムや家賃回収、24時間問題解決等などもかなり日本のシステムは先進的です。）

 

 

弊社でも中国の方に限らず外国籍の方との取引が多くなってきたことから外国人選任の担当者を採用しました。現在不況のさなかと言う事もあり非常に優秀なシカゴ大学院卒の英語と日本語の出来る人が採用できました。

 

もし、パートナーの方が外国人で不動産投資や住宅の購入でご不明な点やうまくパートナーに説明できない方はご相談にのります。

 

 

英訳付きの重要事項説明も可能ですのでなんなりとご相談ください。（今までもご希望に沿って行っていましたが、現在3名が英語対応可能となりました。）

 

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by 向井啓和

 

東京の不動産開発で1，2を争う変貌を遂げている秋葉原エリアを中心に物件調査に行ってきました。小規模なビルの調査でしたが、周りがどんどん開発されて行き古い小規模なビルが追いやられている印象を受けました。

 

 

不動産投資において長期的なキャッシュフロー投資が一番重要ですが、一方で長期的にキャピタルゲインも得られると最高の状態になります。長期的にもキャピタルゲインが望めそうなエリアは日本広しと言えども人口が減少しており少ないと思います。

 

 

そんな中で東京の中心地のそのまた開発が活発なエリアの隣接地物件というのは面白みがあります。例えば、六本木、原宿、恵比寿、秋葉原等でしょうか。

 

 

当面10年位はキャッシュフローを取りながら将来的には地上げ屋さんが「貴殿所有の物件を○○ビルの件でお話があります…」等の郵便を送ってくるのを待ちましょう。

 

 

その時には渋々協力してあげてキャピタルゲインも取りましょう。

 

 

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「不動産投資家」というか「何棟か買っている人」の1，2，3，4，5月の動きは毎年大体こんな感じです。

 

 

1月は「3月末までに買うぞ」と意気込んで意外と早い時期からエンジン全開、2月は実務的なやり取りを色々とかわし取引につなげます。

 

 

3月は15日前後まで確定申告もあり、3月も数日経つと3月末までの案件が無理になるので新規の動きはピッたっと止まります。確定申告が終わると今度は桜が咲きだし宴会モードで一旦仕切り直し。

 

 

4月に入り桜が散ると、漸く3月末までで買えなかった人が動き出す。

 

 

そしてGWの前で一旦進んだり盛り上がった話も中断か棚上げして休みモードに突入、5月にGW明けてから漸く話が再開と云った感じです。

 

 

皆が皆そうではありませんが何となくの感じを捉えているかなと思います。株式投資でもそうですが、大体の行動パターンというのが見えて来ますね。今年は桜が長持ちしているのでまだ比較的静かです。

 

 

千代田区九段下近辺の桜の満開の写真を添付しました。

 

 

 

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本日は久々に東京都内だけの投資用不動産の物件調査に行って来ました。まずは、港区から目黒区、世田谷区、新宿区、文京区へと色々と気になる物件を調査して来ました。

 

 

その中で2物件ご紹介、一つは文京区の物件で地下鉄の駅からかなり近い一棟物のビルです。ただ、ご覧の通り修繕がしっかりなされていません。

 

 

これを見ると大規模修繕はお金がかかるのでとりあえずクラックから水が入らないように隙間だけ埋めたという感じの修繕に見えます。

 

 

ただ、この物件はかなり建物の延べ面積が広く、使いようによってはかなり面白い物件だと思いました。初心者向けでは無いですが買ってから大規模修繕にお金の掛けられる人からするとかなりお安く購入できる物件です。

 

（駅2分位の立地でレノベーションが好きな人にはたまらない？）

 

 

また、もう一棟は住宅地にある小規模オフィスビルという物件です。こちらは駐車スペースが結構あるので商業地ではないですが、オフィス需要もありそうですし、空室になっても店舗でも事務所でも行けそうな物件でした。

 

 

都内を回って気づいた事は駐車場が増えたような気がします。どこもかしこも歯ぬけの様に時間貸し駐車場が増えました。開発途上で頓挫した案件の残骸ですかね…特に新宿区と千代田区の境の飯田橋近辺は裏は結構スカスカでした。

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by 向井啓和

売れない魚屋で魚を何故買ってはいけないのでしょう？

 

 

考えてみましょう。答えは簡単です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

魚が古いからです。

 

 

では売れない不動産屋はどうでしょうか？

 

売れない不動産屋には在庫物件はともかく情報が古いものしかありません。

 

 

例え在庫物件でも新しい情報は貴重です。例えば「3月中では売値4億のRCマンションが、4月には2億5000万で売る」という新しい情報は貴重な物です。この情報があれば買わない人が一転買う人に変わります。

 

 

では売れない不動産屋にその情報をわざわざ教えてくれる暇な人が居ますか？

 

 

居ません。

 

 

 

情報は売れる所に集中します。こんな時期でも他社でも売れている出来る営業マンはなかなかつかまらず苦慮します。

 

（経済学的に言えば「情報の非対称性」とでも言う現象が発生します。情報は全ての人に均一に行き渡らないという事です。情報の非対称性については　http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%83%85%E5%A0%B1%E3%81%AE%E9%9D%9E%E5%AF%BE%E7%A7%B0%E6%80%A7）

 

by 向井啓和

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本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

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by 向井啓和

フルローンが出る神奈川物件です。

 

 

神奈川県の不動産投資はどうしても傾斜地と切っても切れない関係があります。傾斜地物件をどう考えるかが重要なポイントになってきます。こちらの物件は築20年以内で、駅からの距離は若干ありますが、見晴らしの良い傾斜地に立地する物件です。

 

 

神奈川県横浜市にありますが、規模が大きく積算価格は結構でる物件です。

 

 

問題は駅からのアクセスやお年寄りには住みずらい立地である等です。

 

 

 

興味ある方はお早めに　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資をする際、もしくは不動産投資をする方へアドバイスする際に常に念頭に置いているのが不動産投資への迷いです。

 

 

誰でも購入前には何回か迷います。私自身も物件持っていますが必ず物件購入時には迷います。また、そのタイミングは大体３、４回くらいあります。

１．    買付を出した後売主がOKした際（もっと安く買えたのではないかと迷い）

２．    ローンが通った後（もっと安い金利の先あったのではないかと迷い）

３．    決済の前（ただ漠然と大丈夫か他にもっといい物件あるんではと不安に思います。）

４． 　決済の後小さい瑕疵や修繕必要個所が見つかった時（もっと良く調査しておけば良かったな、拙かったかなと思います。）

 

不動産投資で稀に居る一番怖い人は殆ど自分の頭で考えずにリスクを感じない人です。リスクに対して不感症になっている人が一番恐ろしく、近寄りがたい人です。不動産投資において迷いや不安を感じるのは当然の事です。むしろリスクに対して向き合う健全な姿勢だと思います。

 

 

ただ、その迷いが次の段階に行っても消えずにぐずぐずしていると最高の投資案件を見過ごしてしまう事になります。

 

 

自分が望んでいた様な物件が出てきて、買い付けも通って、ローンもOKになって、契約さえすればという段階まで進めてもらったのにも関わらず、迷われたりするとその人はチャンスの女神の前髪をつかみ損ねることになります。

 

 

批判的、客観的に物事を見ることは重要である一方どこかの段階で仲介業者や売主への信頼感を持てない人は難しいなと思います。

 

（一度あったケースでは一カ月掛けて銀行融資を得たにも関わらず、売主が地方の人で時間の融通が利かないと知りながら買主が我を通されて心象を悪くし、売ってもらえなかった事があります。契約日の日取り調整だけでおじゃんですから仲介業者は馬鹿を見ましたが…）

 

 

 

不動産投資に限らず株式投資でもそうですが、買う直前までいろいろ悩んで買いに入った物は意外と高パフォーマンスを上げます。一方、あまり考えたり悩まず買うと後で思わぬロスを被ります。不思議な物です。

 

 

そんな中で私たちが気をつけているのが、お客さんがあまり「熱く」なり過ぎない様にすることです。自分が望んでいた様に利回りも高く、RCで、築浅で、積算が出て、フルローンも出てとなってくるとお客さんが熱くなりすぎて却ってそれがマイナスに作用するからです。頭が熱くなり過ぎるとしばらくマイナスの要素が目に入らず推移しますが、冷めた瞬間に急に色々なことが気になってくるからです。

 

by 向井啓和

 

 

 

東京都周辺の首都圏不動産投資物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

先日信託受益権物件の売買を仲介しましたが、その際にお客様から出た質問を元に売買の際に疑問となりそうな点をご指摘します。今後不動産投資物件で3,4億以上の物件の多くが信託受益権物件になると想定されますので研究が必要です。

 

 

まず、不動産投資において重要なコストの計算ですが、通常の不動産売買と異なるのは以下の様な点です。

 

１． 信託受益権の売買契約書の印紙税が信託受益権売買の方が安い

 

２． 信託受益権売買の登記の方が不動産登記の登録免許税よりも高い

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが一般的であり、現金での購入の場合は信託受益権のままでも可

 

４． 信託受益権として持っている場合には信託報酬という通常の不動産所有には掛からないコストが掛かる。

 

 

 

１． 信託受益権の売買契約書は2億の物件だろうが、10億の物件だろうが契約書は200円の印紙で済みます。その点では印紙税が信託受益権 のまま売買する方がコストが低く抑えられます。10億円を越えると通常の不動産売買契約書では40万の印紙税が掛かります。それが200円です。

 

２． 信託受益権物件の登記の方が何故か不動産登記の際の登録免許税よりも高いというポイントがあります。不動産登記の費用は各種の景気 対策や減税のお陰で低く抑えらられているのに対して信託受益権の登記になりますと減税の恩恵を受けない形になります。

信託受益権解除の際には土地、建物ともに1000分の20の税率となり、所有権移転の際には、土地が1000分の10、建物が1000分の20の
税率となります。

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが銀行の抵当権設定登記をする前提として一般的であり、 現金での購入の場合は信託受益権のままでも可となります。

 

４． 更に信託受益権として保有し続ける場合には信託報酬と言う信託銀行へ払う費用が発生します。それが例えば年率0.3%等発生します。

 

 

こうしてみると信託受益権の形態で物件を所有し続けるのは個人が行うには負担がありますし、本来は登記の費用など不動産登記と同程度の税率にすべきではと思われます。

 

信託受益権物件の売買仲介や物件情報等は　http://www.minato-am.com/new_arrival/detail_21.html

 

by 向井啓和