東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

最近現金保有額の多いお客様が密かに動き出した感があります。自己資金が億以上あって融資を受けずに買うという人が時々おります。

 

 

この融資環境が厳しい時代を先読みしたかの様な冷静でしたたかな対応を見ると日本の投資家もやるなという感じです。外資系や新興不動産会社の売りを個人の方や中小企業や財閥系の企業が買いに入る。現在はそういった図式になっております。

 

 

毎年この確定申告の時期が終わると4月以降を睨んだ新しい動きが出てきます。3月の確定申告時期は一瞬買う人の動きが止まる時期でもあります。

売主も3月末まで案件はもう間に合わないところまで来ているので、3月中の決済に集中する感があります。4月以降には決算をまたいだことによる新しい物件が出てくると思います。

金融庁が貸し渋り集中検査という記事が出ておりましたが大手行の貸し渋り状態が顕著の様です。昨日たまたまノーアポで来られた銀行マンの方と話しをすると法人営業担当者10数名いるがこの1,2ヶ月一件も融資をしていないと自慢していました。

 

 

弊社も非常に少額以前運転資金で借りたので残高はありますが、昨年秋頃から法人融資は完全閉め出し状態というのは知っていましたので全く驚きませんでしたが、ちょっと酷いなという気はします。

 

 

そもそもバブルの後に税金と超低金利誘導で救われた銀行が（法人税も数年払っていないところが多い）その役目をしないのに高所から物を言う。

常識的には逆転してますね。そんな中で当然の行政の対応だと思いますが、既にかなり遅すぎたという感はあります。

 

 

不動産投資の方への影響はプラスともマイナスとも言えないところです。まじめな地方銀行は東京で不動産投資の融資をしている場合ではないと地元回帰されてますし･･･

 

 

自社ビルもしくは空ビルを探されている方が最近増えてきた感があります。高い家賃を払い続ける馬鹿らしさからか、一棟丸ごと空の売りビルや自社ビルを探されて良く問い合わせを受けます。

 

 

本日他の担当が案内した中央区の物件をご紹介します。

 

 

総武線の浅草橋、総武快速線の馬喰町、都営浅草線の東日本橋近辺の物件になります。間口も広く建物はしっかりしていますが、エレベーターがないのが唯一の欠点といった物件になります。金額も１億７０００万前後でビジネスが拡大してさあこれから手狭で広さが必要といった際には適したロケーションになると思われます。

 

 

家賃収入を得るという不動産投資もありますが、家賃支払を抑えるという不動産投資もあります。
建物のグレードも悪くありません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

リプラスが去年破綻した影響で、投資用不動産の賃貸契約の保証が切れた案件が散見されます。リプラスの対応が悪かったせいもあって、そういった物件に住む入居者が家賃の支払を遅れ目にする様になったことから滞納者が多く見れるのも特徴です。

 

 

物件情報の開示の際に滞納が無い物件でも「半数の人がリプラス保証でその保証が消えました。」というお話は物件の契約直前で開示しなければならないと売買が流れるケースが多い様です。

 

 

実際に保証がないからと言って滞納者から取りっぱぐれるかといったらそうでもないですし、実際上のリスクはそれ程高くは無いのが実情ですが契約の「直前」にそれが発覚して投資家にお伝えするとなると投資家の方が消化仕切れないのかなと思います。

 

 

昨年9月末前後に契約決済した物件でも同じ問題がありましたが、それには急いで他の保証の「あて」を見つけて事なきを得ました。不動産投資のお手伝いは一筋縄では行かないですね・・・

 

by 向井啓和

神奈川県の横浜駅至近で（今だけ）4億台の売りビルが出ました。なかなか横浜駅から徒歩圏内でネット想定利回り10％を超える物件は出ませんのですぐ見に行きました。

 

 

程度のいい飲食店のみのテナントビルでレジデンス物が細かくて嫌いだという不動産投資家の方にはぴったりの物件です。

 

 

将来性が高くキャピタルゲインも狙えそうな物件でした。売主は3月末をターゲットに現金化したい様です。抵当権が付いていないので数字が合えば直ぐ売買できるのがポイントです。最近は債権者の銀行がなかなか踏ん切りがつきませんのでこういう物件は年度内に買わなきゃいけない法人等にはぴったりです。

 

 

写真や詳細資料はお問いあわせください。

 

 

by 向井啓和

3月末決済物件の情報や3月末決済で購入できる人が活発に動いています。2月中にある程度めどを付けていた買主がローン不調で流れてしまったり、一方今期の利益が多すぎて物件を購入して利益圧縮を目論んだり等色々な動きがあります。

 

 

弊社には3月末までに売却したいという案件が入ってくる一方、3月末までに買いたい、買ってもらいたい（融資を伸ばしたい銀行）等の諸々の方々の動きが入ってきます。

 

 

また、最近売買の問い合わせが多く入りますが、インターネットで問い合わせのある物件の多くが売買契約予定等になっています。良い物件は動いてますね。

 

 

（弊社では週2回ほど売却物件が現在もあるか確認しており、売却予定はサイトから消していますがそれでも完全に把握はしてませんのでどうしても物件情報にラグが出ます。）

 

 

3月末までに買える方、売りたい方お問い合わせお待ちしてます。

 

 

by 向井啓和

千代田区神田で秋葉原に徒歩4分とほど近い場所に売りビルが出ました。築18年の鉄骨ではありますが、満室稼働中で利回り10%以上で回っています。

3億5000万前後ですが人気の秋葉原で入居者には困らないエリアかと思います。任意売却物件です。興味のある方はお問い合わせを。http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資のアドバイスをされる指導者である成功した投資家の言葉を忠実に守られている方に不毛と思われる事をされている方がおられます。

 

 

１． 買付はとにかく100件提示すれば1件は当たるのでとにかく安く指値をするように
２． 時間をデッドラインまで引き延ばして買手が自分のみの状態にすれば価格交渉が可能であるから時間を費やすように
３． カードローンを使って自己資金を捻出すればフルローンで物件を購入できる　etc

 

 

恐らくバブル崩壊直後の昔の時代では通用したかもしれない小手先の手法で今では逆効果でもあります。

 

 

バブル崩壊後の昔はともかく、現在はREITや不動産私募ファンド等に優良物件が集中しており、優良物件を買うには「同じ」ファンドや関連ファンドから買って行く必要があります。それらのファンドでは人の行き来もあります。

 

 

同じ様な事を続ける人に対して「またこの人ですか」という反応をされてしまいます。REITやファンドの場合に債権者である銀行や信託銀行のスケジュールもありますので、ビジネスライクでない常識の無い対応をする人とは取引しないという不文律もあります。

 

 

銀行の審査を通して何度も決済を得ていながら様々な駆け引きをする為取引に至らない人に対しては、審査を進めなくなってくるのは当然の結果です。

 

バブル崩壊直後と今の大きな違いは買い手は非常にたくさんいるという事です。

 

 

10年前は投資用不動産のウェブサイトは一つもありませんでしたが、今では大量にある事からもニーズがそれだけあるとご理解頂けると思います。

http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

埼玉県の埼京線の武蔵浦和駅徒歩9分位の所に物件を持っております。そちらの物件は53部屋ありますが、常に入居率が高位で推移しています。

 

 

また、過去一年間を見ての感じですがテナントの属性がかなり良く不動産投資には意外な穴場だなと思っております。

 

 

埼京線沿線は実は東京への通勤や通学が非常に便利であるという事で隠れた賃貸のホットスポットになっています。なまじ東京都だからと言って他の沿線の物件を購入するより埼玉県の埼京線沿線は数段リスクが低いです。

 

 

埼京線が人気なのは池袋、新宿、渋谷、恵比寿といったビジネスや商業のホットエリアを通過するという事に加えて駅を飛ばすので通勤時間が短いというのがポイントかもしれません。

 

 

埼京線は不動産投資には「最強線」といってもいいかもしれません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

想定利回り14％前後で銀行評価以下の物件です。建物も大規模修繕をしたばかりでかなりしっかりしており状態はかなり良好です。

ただ、所有企業の関連会社が去年秋に倒産してその為その後の賃貸募集をしておらず空室が4室程あります。

 

 

 

千葉県の閑静な住宅街に位置し駅から徒歩5分程度の所にある為、今後入居募集を掛ければ時間が掛るにせよ満室にする事は可能な物件です。

 

 

銀行評価以下でありますが、時間的にタイムリミットに近付いているので1億5000万前後の現金での購入が出来る方には非常にメリットのある物件かと思います。3月末までです。

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和