東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

オリムピックの誘致が本日から明日に掛けて決まりますが、東京の前評判が上がらない様です。景気刺激効果や不動産市場の活性化に寄与するので経済界からは期待されているのですが…

 

 

ちなみにですが、もし東京が決まった場合にどんな所が恩恵を受けるか考えてみました。

 

 

不動産市場でみたエリア

１． 銀座・築地地区（築地市場の移転等を絡めた開発が想定出来る。

 

（民主党政権下では移転は進まないかもしれないが））

 

２． 月島・豊洲地区（様々な競技の会場等に近く一部江戸の風情も残っており注目度が上がる。）

３． お台場地区（遊休状態の土地があり可能性を秘めている。）

３． 芝浦地区

オリムピック誘致は主に東京ベイエリアの不動産に関して影響を与えそうです。

 

 

ただ、どこに決まろうとその地域の経済の活性化につながりグローバルに見ると日本にもプラスになると思いますが…

 

シカゴであればアメリカ経済の刺激策になり、日本企業の最大顧客であるアメリカ復活のプラスになるでしょうし・・・

 

 

リオであればBRICSの一員が更なる飛躍を遂げる要素になるでしょうし、それは日本の輸出企業に取ってマイナスではないはず…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

会社更生法申請中の会社の寮として利用している物件を見てきました。RCのワンルームマンションですが、こちらを寮として利用している様です。（その為一旦は空室になります。）

 

 

都内23区のJRの駅から5分の立地なので入居は十分望める立地ではありました。

 

 

詳細が何も無いので検討のしようがありませんが、退去後のコストを適当に想定して買いに入らなければならないのかも知れません。そうなるとある程度安く買わないと怖いところです…

 

 

こういった物件は瑕疵担保の問題もあるので個人や一般法人には直接売却出来ないので回ってくるのですが…

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

青山一丁目の駅徒歩2分前後のSOHO可、ペット可賃貸マンションをご紹介します。

 

 

前回は清掃をする前で中の写真が無かったのでこちらご参考までに。

 

 

45㎡弱の広さで青山1丁目の駅はもちろん、乃木坂、六本木、外苑前等などの駅までは徒歩圏になります。ミッドタウンへも散歩がてら買い物に行けます。

 

 

LDと寝室を分けるパーティションがしっかり入っていますのでプライベートと仕事を分ける事が可能です。士業の方のSOHO事務所やデザイナー、外資系企業にお勤めの方にピッタリかと思います。また2人入居で借りられても良いかと思います。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

住宅ローンが色々と発展してきています。

 

 

不動産投資にはあまり関係ないですが、死亡等の重度障害時に借入金が保険で返済されるという「住宅ローン」は以前からありますが、失業時に6カ月分返済を立替えてくれるという商品等もあるようです。

 

 

群馬銀行や関西アーバン銀行で失業信用費用保険付き住宅ローンというのをやっています。

http://www.gunmabank.co.jp/kojin/kariru/jutaku/jutaku14.html
http://www.kansaiurban.co.jp/individual/loan/house/pe_6_24.php

 

 

あまり宣伝されていない所を見るとこの厳しい経済環境下では銀行としては売りたくない商品なのかもしれませんが…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

あるお客様で金融機関2行でフルローンの融資が…通ってしまい困っています。

 

 

弊社は「融資の内諾までは取っても、その後の本審査は先に結果が出た方を優先してもう一方には断る様にした方が良いですよ」とアドバイスをしておいたのですが両方共最後まで引っ張ってしまった様です。

 

 

銀行マンの担当の立場に立つと最悪な状態です。

 

 

9月の末案件で、ある程度のサイズの案件の審査を上げて審査部がOKを出しているにも拘らず、融資が実行出来ない訳ですから。しかもフルローンなので…審査部も厳しかったはずです。

 

 

「もうそこでは次回の融資は期待出来ないでしょう」と事前に指摘しておいたので理解されていると思いますが…

 

金融機関の融資を通すというのは通ってしまえばどうってことない様に見えますが、担当者の2，3週間に及ぶ作業が全て飛んでしまいます。しかもライバル行にそれが行ったと知ったら悔しくて仕方が無いでしょう…

 

 

金融機関数は多い方が良いので多少の金利の差であれば付き合いを広げておいた方が本当はプラスになるはずなのですが…

 

そんなこんなで断る方の金融機関に他物件もしくは他のお客さんを紹介しなければ成らなくなってしまいました。

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

以前失業の増加から消費の縮小でオフィスや店舗スペースの悪化がみられるという事をブログで指摘しましたが、アメリカ商業用不動産の先行指標は悪化のペースが鈍化している様です。

 

 

詳しくは下記の英文の記事に出ていますが、今年中はともかく2010年の第２四半期位までは商業用不動産の回復と言うのは到底見込めないにしても2009年の第１四半期の様な急速な悪化から若干ペースダウンの兆候も見えるとの事です。

 

 

http://nreionline.com/finance/news/indicator_shows_decline_0819/

 

商業用不動産は経済全体の中では比較的遅行指標と言えるので先行して最悪期を脱したその他の指標に追随しているとも言えます。

 

 

今後、株式投資もそうなんでしょうが不動産投資でも気になる点は、「小売業がアメリカのクリスマス商戦に向けてどれだけ売上を伸ばせるか」に掛っている気がします。

 

 

もし消費の回復が見られない場合には一般に懸念される二番底への突入の可能性を懸念しなければなりません。商業用不動産対象のREITや証券化商品がサブプライムの次の懸念材料となります。

 

 

消費悪化→商業用不動産空室率増加や賃料下落→CMBS、CDOの価値下落→金融機関のポートフォリオ悪化→貸し渋りの再燃

 

 

アメリカの商業用不動産リース（賃貸）の場合多くの契約書が想定インフレ率分毎年賃料が上昇する設定になっていますので、今年も売上が振るわないとなると更なる店舗の統廃合等が見えてきます…

 

商業用不動産の指標については
http://www.realtor.org/research/research/commleadingindicator

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

投資用不動産の仲介をしていて思うのですが、最近のお客様はかなり勉強されている人が多いなという事です。ご自身の資金調達に関してやライフプランに合わせて物件選択されている方もかなり多く見られます。

 

 

一方、ネットサーファー的に表面だけの知識やブログの中でも先鋭的で極端な話に感化され過ぎている人も多く見受けられます。特に、積算価格信仰、フルローン信仰、レジデンス物信仰の投資スタンスには辟易とさせられる事も多々あります。

 

 

フルローンで物件を買い進むのが良い思われる人が多すぎるというのが現在の状況です。フルローンで物件を買うには

 

 

①レジデンス物の物件が中心となる。

 

②積算価格が高い物が中心となる。

 

 

というのが条件です。

 

 

フルローンで買える物件の特徴として殆どキャピタルゲインが望めないという短所があるのを皆さまお忘れになられています。不動産投資の主目的がキャッシュフロー獲得であるのは疑いの無い事なのですが、キャピタルゲインが殆ど望めない物件ばかり買い進むのはどうかと思います。

 

 

また、レジデンス物は各部屋の修繕に非常にコストが掛ります。入居者が退去するごとに少なければ5万円、バスやシステムキッチンの入れ替え工事のある場合には多ければ50万～100万の費用が掛ります。

 

 

よって、グロス利回りとネット利回りの差が大きな投資となります。

2，3棟レジデンス物を買ったら、含み益のたっぷりあるキャピタルゲインも望めるレジデンス物以外の物件が本当はお勧めです。

 

 

店舗付きオフィスビル等の方が修繕費は殆ど掛らず、グロス利回りとネット利回りの差も小さいのでレジデンス物の次にはビル投資へシフトされる事をお勧めします。

 

 

弊社の貸している店舗は10年以上同じテナントが入っていています。その為その間修繕費はゼロです。また退去時でも事業用賃貸ですと借主負担にさせる事が出来るので所有者は修繕費を払いません。オフィスの場合も同じです。（借主との関係によって異なるケースもあるでしょうが）

 

 

バーゲンセールの列に並びたければフルローン物件を追いかければよいでしょうし、フリーマーケットで掘り出し物を探すのが好きであればオフィスビル、商業ビル投資なんでしょうね。

 

ビル投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

目黒区の東急東横線の学芸大駅から徒歩圏で一棟物のマンションがレノベーションをしてお洒落にバリっと蘇りました。
（学芸大の賃貸マンション）

 

 

コンクリート打ちっぱなしの外観でデザイナーズマンションの走りと言っても良い様な物件です。間取りは広めの1LDK等でこの辺りの家賃相場から比較するとかなり割安になっています。

 

 

アーティストやデザイナーが集う目黒通りから一本入った立地で静かでお洒落な所です。レノベーションされたプチホテル「ホテルCLASKA」の裏手にあり、SOHO的な利用をされる方にも便利な立地です。http://www.claska.com/

 

学芸大賃貸マンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

現在投資用不動産の購入物件が決まっているがご自身で入居する部屋等の瑕疵をリフォームしたいという方がおりまして、ちょっと困っていました。というのは一都三県と言っても結構広く、私の知り合いの業者が居ないエリアだったからです。

 

 

（流石に都内の業者に千葉の物件をやってもらったり出来ないですし、同じ千葉の業者でも柏市と千葉市ではかなり遠くなりますので…）

 

そんな時意外と便利なのがこのサイトです。ホームプロhttp://www.homepro.co.jp/

 

 

リフォーム業者とのトラブルを想定したシステムになっており、匿名で見積もりを複数もらったり、匿名で業者と電話で話す事も出来る様です。

 

 

リフォームでのトラブルは結構ありますので依頼者であるお客さんが保護されている形になっています。出資会社もリクルート・大阪ガス・NTT西日本・NTT東日本とお堅い所になっていますので安心感はあります。

 

 

早速千葉県のかなり郊外の物件の見積もりを依頼をしたところです。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社から見える品川駅方面の景色をご紹介します。

 

 

品川駅は昔は貨物の受け渡しの駅かというくらい田舎の風情を呈していました。だだっ広い資材置き場の様な所が湾に向かって広がり、「錆びた駅」という表現がピッタリです。

 

 

品川港南口再開発が起こる10数年前までは、京浜運河からはアオコの腐ったような匂いと食肉市場の匂いが漂い地元に住んでいる人から見てもかなり落ちぶれてました。

 

 

ところがそんな品川駅にビッグプロジェクトが待ち構えています。写真で見て頂いても分かる通り地下のみならず、地上もだいぶ余裕があります。

 

 

ちなみに山手線泉岳寺駅構想というのも以前から存在しておりまして、湾岸地域と山の手地域をつなぐバイパスも求められています。（山手線では田町駅と品川駅間が最も距離がありその中間地点に駅を作るのはまんざら意味の無い事ではない様です。）

 

 

いずれにしても京浜急行や都営浅草線沿線等マイナーの路線も長期的な不動産投資の観点からは面白みが出て来るかと思います。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和