東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日財務省が底地を持っている物件の売買を行いましたが、今後も借地権付き建物の売買が増えて来るのではないかと思いますので簡単に紹介します。

 

底地権とは土地の所有者が、借地権付建物を借地人に対して建てる事に了解している土地の権利です。

 

土地の評価価値で言えば借地権者が7割で底地権者が3割等が多く、土地からの収入のみを得る事が出来る権利です。投資用不動産の場合には底地権者は毎月数万～10万程度の借地料を得るのみで、借地権者が建物からの収益毎月数10万～数100万を得るという構造になっています。

 

今後高齢化が進んで相続が増加してくると、借地権付き建物の底地の物納が意外と増えてきそうです。私の身の回りでも意外と財務省が底地を持っている物件を買っている人が増えています。

 

財務省が底地権者の物件は一定の基準で財務省が底地を売ってくれるので普通の借地権物件よりも数段扱い易いものとなります。

 

by 向井啓和

 

 

今回は不動産投資ではないのですが少額出資をした店舗をご紹介します。新橋の「ビストログーテ」http://www.bistro-gouter.com/

 

昨日「ガイアの夜明け」でも放送されていましたが、格安チェーン店がどこのターミナル駅も席巻している状況ではありますが、小ぶりではありますが使い勝手の良いお店かと思いますのでご紹介。

 

開店から漸く3か月を経過してフローもスムーズに動く様になっているようですので、安心してご紹介します。

 

因みにですが、イメージ的には一言で言えば「上司が部下の女子社員を誘って連れて飲みに行ったら株が上がる店！」

 

地味ではありますが、こ洒落ていますし、料理もそこそこ美味しいです、価格もリーゾナブル。ランチ営業もし始めたので一度行かれてみたらいかが？

 

何故か綺麗な女性も目立ちます・・・

 

by 向井啓和

日本の法人税率の高さと繰越欠損金の損金計上時期の短さが日本経済にとって問題であるとしたセミナーがACCJ（アメリカ商工会議所）でありました。

 

 

（ゲーリーさんがプレゼンしました。（ピーターソン国際経済研究所）Gary Clyde Hufbauer – Peterson Institute for International Economics, Reginald Jones Senior Fellow）

 

 

日本の法人税率が世界的に見て高いという事は他でも指摘されてましたが、彼も外国からの投融資（FDI Foreign Direct Investment)や日本の経済成長へ高税率は悪影響があると指摘しました。また、税率を下げたからと言って必ずしも税額が減少するという議論もミスリーディングであると相関関係等を提示して説明されました。

 

 

 

特に日本の現実的なチョイスとしては法人税率を徐々に引き下げ、同時に繰越欠損金の損金計上時期をアメリカ並みに延ばせばよいのでは無いかとの事です。。

 

 

 

日本は繰越欠損金を7年まで持ちこめますが、アメリカは20年まで持ち越せてベンチャービジネスのスタートアップ等には有利な環境であるという指摘でした。

 

 

 

日本の外国からのFDIは他国と比較して極端に低く、外国資本が日本を素通りしているのが明らかです。この現状を改善する事が急務です。会議のレジュメは後で日本語訳してアップします。

 

by 向井啓和

女性の為の不動産投資という事で最近女性が不動産投資の問い合わせをされるケースが増えております。恐らく、相続で親の不動産を引き継いだりする事がきっかけであるケースは多いと思いますが、それ以外にも理由はある様です。

 

平均余命が女性の方が男性より長い中で伴侶の経済力だけには頼っていられないというのがポイントかと思います。

 

先日、RCのマンション物件を買われた女性の方は医師であった旦那様が亡くなられてから、投資に目覚められました。

 

「私こんなに面白いのに何で今までぼーっとしてたのかしらと思うんですけど…よろしくね」と言いながらかなり勉強されて、今では他の業者が太刀打ち出来ない状態までなられました。

 

不動産投資はどちらかと言えばガーデニングや家庭菜園に近い様なイメージですので女性が投資するには向いているかもしれません。

 

ただ、問題は投資する「時」にせっかちな感じで業者に突っつき回される事ですかね・・・

 

その為、あまり顧客を追い回さない弊社に暫くして戻ってくる・・・そんな感じです。

 

by 向井啓和

インターネット等で情報を提供しているとどうしても情報だけ取る不誠実な買主がいます。どうしても避けらない所ではあります。

 

 

ただ、不動産業界の怖いところは、全く素人の投資家が分からない人的なつながり等が存在するところです。また、情報には取得コストが掛っておりますがそれがなかなか理解されません。（例えば過去の取引によってその業者に手数料を払っている等）

 

 

時に、情報提供者を飛ばして売主に直接交渉に行く投資家がおりますが、そう言った情報は買主が思っているよりも意外と仲介業者の知るところとなります。

 

 

（水面下で動いていた案件に関して全くの素人の方が直接売主に問い合わせれば不自然ですので）

 

 

そう言った不誠実な買主の方とはなるべく関わらない様にしてはおりますが、それでも関わらざるを得ない場合もあります。

 

ただ、そう言った方は、たとえその物件を買ったとしても謄本に所有者として載る事になるので「頭隠して尻隠さず」と言ったところになります。

 

by 向井啓和

 

不動産投資とは関係ないですが以前トヨタの問題が起きたときにこんなブログ書きました。

 

 

 

https://blog.minato-am.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87/post1647.html

 

その際に指摘したのが、トヨタがNUMMI工場（GMとの合弁）をスッパリ切り捨てた事も遠因としてあるのではと指摘しましたが、やはり再度トヨタがその場所（NUMMI工場跡）を利用する様です。

 

トヨタとテスラの合弁↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100523-00000003-rps-bus_all

 

問題が発覚してからアメリカの元運輸長官（？）を招へいして火消しに当たったりしましたが、どこの国でも程度の差はあれ工場閉鎖等の微妙な問題は細心の注意を払う必要があるという例ですね。

 

実際トヨタ批判の急先鋒はカリフォルニアとデトロイトの議員でしたし…投資という経済活動に政治という問題が絡んだ案件でした。

 

by 向井啓和

みなとアセットマネジメント株式会社も5月末でようやく創業5年を迎えます。不動産投資に関する投資物件の仲介をメインにして運よくこの難局を切り抜けられたのもお客様のご支援あってのことと思います。

 

ブログ上ながらお礼を申し上げます。

 

信託受益権の売買等も年に数件は出来る様になって来ましたので、今後は更にフローが増えて来るはずです。

 

国土交通省の不動産証券化の実態調査というデータを見てもらえば一目了然ですが、平成18年、19年組成の信託受益権（ファンド物件）がピークとなります。http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf

 

昨年度は平成17年度の証券化案件の流動化を主にしていたことになりますが、今年度と来年度はいよいよピーク時に組成された信託受益権の案件が出て来ることになります。

 

恐らく一番高い頃に設定されたファンドの物件なのでノンリコースローンの抹消が出来るかどうかがポイントであるのは変わりありませんが・・・

 

 

昨日香港から来日されたChristopher Dillon 氏の書籍出版のパーティーに参加してきました。香港在住でありながら日本にも住んでいたこともあり不動産投資に関しても見識のある方です。香港では倉庫等をリノベーションして賃貸したり等の事業をしている様です。

 

 

そんな中で何でわざわざ日本の不動産について本を書いたのかと言う事で興味を持ちましてCCCJ（カナダ商工会議所）主催のセミナーに参加すると、結構な数の外国人と日本人の参加者でした。

 

彼のプレゼンを要約すると。

 

１．日本の人口動態の変化から日本での不動産投資ではエリア選別が最重要であり、30年、40年先の出口戦略も見据えた方が良い。

 

２．出口戦略を考える上では更に高齢化した社会が待っているので、その際に高齢者のニーズにあう物件が売却や賃貸の際に良い。（例えば大病院が近くにあるとか、バリアフリーであるとか等）

 

３．核家族化、晩婚化が進んでおり世帯数自体の増加はあるので区分けの大きい不動産よりも、小規模の物件の方が良い。

 

４．人口の減少している地方においての投資は非常に注意が必要である。

 

５．東京圏における不動産投資であれば、東京は人の入れ替わりがあっても世界に冠たる都市であり続けると思われるのでリスクが低い。

 

等などです。

 

「みなとアセット」がかなり以前から指摘していた点とダブる所も多い内容で私としては目新しさが無かったのです。

 

ただ、以下の二点を外国人の見た目でコメントされており興味深かったです。

 

 

１．日本（日本人）は変化をする事に対して躊躇し、動かない時は全くどうにもならないが、長い期間のコンセンサスを得て形成された流れが出来ると非常に早く行動する。

 

２．日本は経済的にも豊かで（家計と企業は豊かでも政府が借金漬けだが）、技術力もあり、才能ある人も多いのに何故こうもネガティブに捉えるのであろうか…

 

 

by 向井啓和

4月の末の週は異常に忙しかったです。おかげで不動産投資ブログもアップ出来ませんでした・・・・

 

というのも香港出身の外資系証券会社にお勤めの方が3日で意思決定して港区の高輪の高輪ザ・レジデンスというマンションの契約をされたからです。

 

高輪ザ・レジデンスはこちらです。
http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/takanawatheresidence.html

 

世界的に株価がボトムアウトして来ている現状や相対的な割安感からの意志決定だったかと思います。GWで海外旅行する前に契約してローン申請したいというので、こちらには負担になりました。

 

by　向井啓和

 

 

「東京のへそが移動」と言っても、人口分布の事です。数年前までは東京でも東の方面はあまり人気が無かったのですが、だいぶ見なおされつつあります。例えば、月島・豊洲エリア等がその最たるものです。

 

 

不動産投資で難しいのが今後10年単位でエリアの将来像を想像する事ですが、東京スカイツリーの竣工が一つのビックチェンジのきっかけになるかもしれません。

 

 

以前は東京タワーの見えるところに住むというのが一つの地方から出て来た方の成功のバロメーターだった事もありますが、今後は東京スカイツリーを巡ってどんな動きが出て来るのか…

 

 

近隣の駅周辺で他の商業施設等も活性化し、他の開発がスタートしてくれば毛嫌いしていた人も押上、業平橋近辺を見直すのではないかという感じです。（台東区、墨田区等）

 

by 向井啓和