東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ターミナル駅の事務所ビルならロケーションによっては貸会議室という形で賃貸借収入並みの収入を得る事も可能です。

 

ただ、季節性の要因が大きいのが通常の賃貸借と異なります。3月、4月、5月、6月等の時期は動きが活発ですが、12月頃は低調になる等の傾向があります。（決算発表、株主総会、新規事業の立ち上げ等が関係していると思います。）

 

 

以下が3月の予定ですが、借りる方は3月前半を除いてそれぞれ異なります。時間当たりで使用料をもらっています…

 

 

2日（水）15：00－20：00(3～4日の荷物搬入及び設営)

3日（木） 9：00－21：00(3～4日連続利用・荷物置きっぱなし)

4日（金） 9：00－20：00(時間延長、3～4日連続利用)

9日（水）16：00－19：00

13日（日）12：00－16：00

14日（月）10：00－11：00

15日（火） 9：30－11：30　(16日午後からの変更分)

16日（水）10：00－12：00

24日（木）13：00－18：00(申込書待ち)

25日（金）10：00－18：00(申込書待ち)

 

 

 

3月はまだ申込が入る可能性もありますので通常の賃貸よりも使用料を得られそうです。

 

by 向井啓和

 

 

東京マラソンご苦労様でした！！会社から応援させてもらいました。

 

実は、みなとアセットマネジメント株式会社は第一京浜沿いの東京マラソンのコース上にあります。その為、うっかりマラソンがある事を忘れていると案内の為に車を出す事が不可能となります。（今年、弊社担当者がそんな状態に陥りました。）

 

http://www.tokyo42195.org/2011/map.html#

 

 

東京マラソンのコースはテレビ放送もされるのでバッチリ弊社の『東京圏の不動産投資』の看板が映っていた様です。

 

自社ビル使用を考えた不動産投資の場合には物件の視認性を重視される事をお勧めします。立地によっては無料でテレビに出してもらえますので…

 

by 向井啓和

今はなき某不動産ディベロッパーの旧本社ビルには外部から入って来る人の花粉を飛ばす部屋があった事を思い出しました。

 

本日からどうやら大規模に花粉が飛びだした様です。

 

ポールンロボというのがあります。
http://weathernews.jp/pollen/cgi/pollen_disp.cgi?id=SHBY3

 

花粉の侵入を阻止する様なビルとかマンション等あると良いですね…

 

 

 

ちなみに弊社のビルは日当たりが良すぎて暑いのでクーラーを入れてます・・・

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

 

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

 

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

 

 

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

 

 

２．売上目標を既に達成している支店

 

 

３．支店の決済権者が保守的な支店

 

 

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

 

等などです。

 

 

 

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

 

 

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

 

 

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

 

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

 

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

 

by 向井啓和

 

 

 

Wコンフォートタワーズイーストのエクセレント住戸(48階以上の部屋の仕様)で売り物件が出ました。
（まだレインズ等には出てない未公開物件です。）

 

一番人気の西向き(東京タワー、レインボーブリッジ、富士山、スカイツリー、お台場、花火大会が一望できる)の立地です。

 

ウエストの西向きは前に三井のマンションが建つため見晴らしが悪くなりますが、今回売却物件のイーストは、見晴らしが確保されています。

 

2006年フルリフォーム、オプション設備多数という物件になっています。写真をご覧ください。同じ棟内での買い増し等に良いのでは？

 

売買価格は8500万円、113平米

 

by 向井啓和

「不動産投資を仲介するみなとアセットマネジメント株式会社とは端的に言ってどういう会社か」と広告代理店から問われたのでまとめてみました。先方の理解とは異なった様です。彼は弊社をイケイケの会社かと思ったそうです。

 

『富裕層向けに東京、千葉、埼玉、神奈川の投資用不動産を仲介する不動産会社。フルローン融資付けの実績も豊富で信託受益権物件等の情報も多数あり。顧客のライフプランにあったシュミレーションを基にした営業を行う。基本的にはパッシブ営業（受動的な営業）に終始し、適切な距離感を持った営業を常とする。

 

リピート顧客多数あり、一顧客と複数取引の実績多数。金融機関は都市銀行全行、一部信託銀行、地方銀行十数行、信用金庫十数庫、信用組合数社、外資系金融機関数行と取引紹介関係あり。』

 

こんな感じです。

 

確かに数字は伸びて来てます。来年1月7日にも契約2件予定となってますし…

 

でもイケイケではないです。

 

by 向井啓和

東京の不動産投資仲介の「みなとアセットマネジメント株式会社」は明日の昼過ぎから内装工事を行います。

 

その為電話やファックスやメールが数日調子が悪くなるかもしれません。12月27日からは通常営業に入りますので27日以降に返事が遅れることをご了承ください。

 

御用の方は担当者の携帯の方にご連絡ください。

 

by 向井啓和

先日、あすかバリューアップファンドの社長の中神康議さんが、「企業価値向上支援ファンドのプロジェクトマネジメント」をテーマに明治大学グローバルビジネス研究科で講演されて話を聞きました。

 

 

ウォーレンバフェットの様に長期投資を行っているとの事です。

 

特に、印象に残った話としては「日本の株式市場には4000社の投資対象となる上場もしくは公開企業があり、その中で偏差値70以上の会社のみに投資すれば良いんです」との言葉が印象に残っています。

 

偏差値70以上統計的には2σ（シグマ）以上の優秀な企業に投資して行けばいずれ企業価値が評価されて株価が上昇するという事です。

 

 

また、そう言った優秀な企業の経営者ほど外部者の意見に聞く耳を持っているという事でしょうか。

 

彼らはファンドと言っても株式を買ってから様々なアドバイスや意見を経営陣にぶつけてバリューアップに力添えしているそうです。

 

不動産投資では良くあるバリューアップですが、株式投資の場合不動産より苦労が多い様に思いました。

 

 

でもパフォーマンスはかなり良いですよ。

 

 

ご参考まで↓

 

 

あすかコーポレイトアドバイザリー株式会社

http://www.asuka-advisory.com/service/index.html

 

 

by 向井啓和

信託受益権売買におけるADR登録を9月2日付けで行いました。一般の不動産投資ではまだまだ信託受益権の売買は頻繁に行われておりませんが時々ある取引の為の準備です。

 

ADRとは裁判外紛争解決手続きの事を意味します。

 

信託受益権を顧客に販売した際に苦情や紛争が発生した場合にどの仲裁機関を間に入れるかという事を事前に決めておく事が必要となります。

 

証券・金融商品あっせん相談センターと言う先に弊社の場合は登録申請をしました。