東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資では流動性が低いのと取引コストが高いので一旦買った物件を殆ど売りませんが、株式投資の場合は取引コストも安く価格の短期的な動向に目を奪われてしまいます。

 

 

たまたま以前売ってしまったGSユアサの株価を見てみると、目まいと吐き気がする様な気になりました。なんと4倍以上に半年程度で成っています。確か210円前後で買っていた気がします…一方倍に成るかならないかで売っていたと思います。

 

 

（まあ損をするよりは良いのですが…株式投資の長期投資の場合損をする事もあるので吟味して良い株を買っている際は利益は伸ばさなければならないのがセオリーです。）

 

 

以前から株式投資の時には利食いが早い自分の特性を理解していながら何とも情けない気分になってしまいました。投資というのは「自分と向き合う事」が重要だなとつくづく思います。

 

 

自分の弱点である、短気で早期に成果を求めるという性格が株式投資には現れてしまいます。その為、バフェット氏の格言を自分に言い聞かせて来たはずでした。何とも情けない気分になります。

 

 

その逆に不動産投資においては自分の長所である分析力とそれを継続する所がうまくマッチしているなという気がします。また、不動産投資においても素早い決断をしなければならないときはありますが、不動産投資の方では人よりも決断が早く良い物件を買うという結果につながっていると思います。

 

 

投資そのもの、もしくは投資対象（株式、不動産、債券、外貨）に対しての自分自身の向き不向きや自分の投資においての傾向というのはありますので、過去を振りかえってみるのも良いかも知れません。非常に気分の悪い事ですが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資で店舗を購入されて躍進している方をご紹介します。不動産投資と言うとレジデンシャル物の一棟マンション投資が中心ではありあまりなじみはないかもしれませんが店舗への投資も有効です。

 

 

自分自身で物件を利用するにせよ、独立するまでしばらく賃貸に出すにせよ次の発展に必要な足がかりを構築することが可能になります。

以前弊社でお取引頂いたお客様は自分自身の表現の場として店舗を活用されています。

 

店舗はこちらのページの一番下の方で紹介しています。↓

http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

 

オーナーの堀知佐子さんのプロフィールはこちら↓
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

 

その店舗のオーナーからうれしいお知らせです。ご自身の店舗の方ではアンチエージングとメタボ対策をメインとした健康と美を食から見直すメニューで人気を博しておりますが、その彼女が今度本を出すそうです。

 

 

「子どもと作る和のおかず」　といって11日に全国のナチュラルローソンで発売されるそうです。興味のある方はナチュラルローソンの方でお求めください。

 

不動産投資をお金儲けだけでなく自己実現にも利用できるという事は理想的ですよね。

 

店舗物件で不動産投資をお考えの方もhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産市況（特に投資用不動産を買う不動産投資）が活況になってきまして、物件が減少してきております。

 

 

そんな中物件が買えない理由の一つに利回り10%信仰があります。古い物件も、新しい物件も、都心の物件も、田舎の物件も、駅近くの物件も、駅から遠い物件も全て評価する一つの基準として想定利回りがあります。そして、想定利回り10%を一つの基準にするという考えがあります。

 

 

ただ、利回りだけで物件を選んでいても意味がないなとつくづく思います。築年数の新しい物件であれば借入期間が長く取れる為、キャッシュフローが古い物件と全く異なります。また、新しい物件の場合には修繕費等のコストが当面掛りませんので維持費が安く済みます。

 

 

築1，2年の物件等の場合によっては固定資産税の減免を受けている場合もあります。その為ネットの利回りが他の物件よりも高くなり、想定とネットの差が小さくなります。

 

 

そういった違いやメリットを全く考慮せずに足切りして行くと投資のチャンスを逃すことになります。

 

 

また、考え方ではありますが、2億の物件の年収が2000万であれば、ざっとNETで8%年間残ると考えると2億×8%＝1600万です。1年間持っていればそれだけのキャッシュフローがあります。（一部は残債の減少に、一部は自己資金の増加に回ります。）

 

 

結局、価格が幾らであっても利回りが幾らであっても年間1600万入ってくると考えた場合、その分だけ高い値段で買う事に強い抵抗を抱く必要があるのか？と思うのです。

 

 

例えば2億1600万で買うという事ですが…そうなると約9.2%の想定利回りになります。

 

 

新築など堅い物件であれば今年2億1600万で買って1年持っていれば、1年後に同じ物件を2億で買ったのと同じという事ですよね？？（もちろん競争や邪魔が入りますので買えないでしょうが…）もし、今年2億1600万で買った人は来年は他の物件を買える状態に再度成っているかもしれません。

 

 

（「今年利回り9.2%で物件を購入≒来年利回り10%で同じ物件を購入」単純化して考えれば左記の様な考えが出来ます。）

市場が上昇している時の思考として、「時間に価値がある」という事を理解する必要があります。利回りに固執するが故に時間を浪費するぐらいであれば、新しい良い物件であれば利回りが若干低くても買って一年でその差額を回収したと考えたらどうでしょうか？

 

 

ファイナンスの世界では時間を浪費するという事は損失と考えます。時間には価値があります。投資において「時間という価値」をうまく利用する必要があります。

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by  向井啓和

不動産投資というよりは賃貸の方の話になりますが、居抜きの賃貸物件の話です。

 

 

現在、金融危機と高齢な店舗経営者の退職が重なって多くの店舗の空きが増えて来ています。都心の賃貸物件でも一階に面しているところは不動産図面になる前に話の段階で次が決まってしまいます。特に、港区、渋谷区、新宿区、中央区等で繁華街の物件は決まりが早いです。

 

 

駅から近ければ周辺エリアの荒川区、江戸川区等の立地でも店舗物件は人気です。

 

 

実際弊社のお客様の所有の荒川区のビルも3階にも変わらず居抜きのまま賃借人が変わっています。居抜きで借りるというのは自己資金をあまり使わず節約しながら店舗を作っていく良い方法だと思います。

 

 

ちなみに現在港区南麻布に営業中の居抜きの店舗があります。ご興味ある方はご連絡ください。広さは２０坪前後で、現在は食事を出すバーです。

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by  向井啓和

不動産投資やそのお手伝いをしていると新しい精度の高い情報の重要性に気付かされます。

 

 

現在家賃の受取額の大きい管理会社に関しては常にクレジッドウォッチ（信用調査）をする事にしました。物件の賃貸管理と集金代行をしてもらっている会社には毎月月末に数百万の家賃が振り込まれ、翌月の10日か20日に管理費が差し引かれ受取口座に家賃が振り込まれます。（そこから銀行融資の返済に資金が回ります。）

 

 

もし、賃貸管理会社の業況が悪く会社整理や倒産となってしまいますとかなり大きな打撃を受ける事になります。家賃の振込がされないというのが分かってから急いで対応しても次の月の家賃も入居者は既存の管理会社に払ってしまうケースもあります。そうなると2カ月分の家賃の影響があります。

 

 

そんな最悪の状態を回避するために帝国データバンク等に一件年間2,3万払っても、常に倒産確率等のデータの提供を受けておいた方が良いかと思っています。

 

 

信用調査会社曰くかなり多くの会社から同様の問い合わせが入っているそうです。また、特に状況の厳しい会社に対してはより多くの調査依頼が来るそうです。上場会社も未上場会社も関係なく債権額が大きくなる先に対しては情報にコストを払っても対応する必要があるかと思います。

 

ちなみにこちらは不動産投資における自己防衛の為の情報利用についてですが、不動産投資の成功と発展をもたらす情報コストの支払いも重要だなと思います。

 

 

弊社でも自社が買主となって物件購入する事がありますが、売買における手数料の支払いはより良い情報を得るための誘い水の様なところがあります。（言葉悪く言えば「撒き餌」的な要素があります。）実際に売買をして手数料を払う事により、その売買の媒介を仲介した業者内で顧客として認知され良い物件情報が早く入ってくるようになります。

 

 

そうすると違う部署の人からも物件紹介が多く入って来たりします。

 

 

つまり良い情報を素早く取れる情報ネットワークを維持するにもそれなりのコストの支払いが必要になってきます。

 

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by 向井啓和

東京都特別区（23区）の固定資産税の納税通知書の発送が6月1日だそうです。いつももっと早く来るのにどうしたのかと気にしていたら今年は評価替えの年（基準年度）なので土地建物の評価が大変で遅れる様です。（3年に一度の事ですが…気にしていないと何時だか分からなくなります。）

 

 

基準年度には前年度の賦課期日（20年1月1日）の不動産の価格を基に固定資産税の評価がなされます。また、それから半年の価格動向も評価の際に参考にされるそうです。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/koteitoshi.pdf

 

 

もし基準年度が一年ずれて22年度が基準年度であればかなり固定資産税の評価が変わったかもしれません。不動産価格の大幅な下落があったのは昨年の夏以降でしたから…参考とされる価格は平成21年1月1日となるので…

 

 

ちなみに首都圏でも、さいたま市等はもう少し早く納税通知書が来ていまして、千葉市は更に早かったと思います。各自治体の事務作業量によって納税通知書の発送が異なる様です。

 

 

不動産物件数が多く、所有者も多い様なエリアは一番遅くなる様です。

 

 

各自治体によって条例に定めれば減免や減額措置も取れるのでその自治体に応じた特徴があります。

 

 

例えば東京都では “小規模「非」住宅用地の減免” によって東京を支える中小企業が所有している小規模な事業用不動産の固定資産税を緩和する措置が取られています。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hijyuu2tsuutatsu19.pdf

 

 

日本中にはその自治体独自の固定資産税の減免措置があるんでしょうね…

 

 

小規模農業者、漁業者etc向けなど…

 

 

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by 向井啓和

以前一度書いた記憶がありますが、不動産投資で物件を買ったら出来れば水災もカバーされている保険に入られる事をお勧めします。

 

 

更にお勧めは総合保険に入る事だという事もお書きしたかと思います。

 

 

総合保険では予期せぬ盗難等にも対処されています。

 

cf 一度あった問題は路上に置かれたエアコンの室外機が盗難にあったケースです。警察に届け出ましたが、保険の対象となりませんでした。（なぜなら総合保険でなかったからです。）

 

 

室外機だけといえども当然全体が使えなくなりますのでビルの場合は新規に付けると100万前後の備品になります。通常の保険ではここまでカバーされていません・・・・その為1棟物の投資用不動産を購入される場合には総合保険が良いです。

更に、最近出来た新しいサービスがあります。それは特に火災保険に質権設定する場合に便利な「自動引き落とし型の長期契約」（名称は異なります。）です。

 

 

私も長期契約で一括で現金を払うというのは手持ち資金の有効活用の点で効率が悪いので行いませんでした。（ただ少額案件は別ですが）一方、長期契約にすると割引があるので全くメリットが無いというわけでもありません。質権設定等を毎年やる面倒がありますし・・・

 

 

この二つのポイントを解決するのが「自動引き落とし型の長期契約」です。長期契約ではあるので保険そのものには長期契約の割引が適用されます。一方、今までの様に契約当時に全期間分全額支払う必要が無くなりメリットになります。また、質権設定もその長期間で行う事が出来るので書類上のわずらしさが減少します。

 

 

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by 向井啓和

 

最近時々事前に出していた価格に対して大幅に価格を下げる物件が目に付きます。「ネットで具体的な情報開示するな」という事でネットには物件を載せていませんので数字だけご紹介します。

 

 

例えば千葉県内のゲストハウスは1億数千万を半値近くに、東京新宿区の古ビルも半値に、東京千代田区のビルは6億前後から一挙に4億の値引きという例があります。場所はいずれも駅からそれ程遠くなく道路付きも良いです。

 

 

ただ、これらの物件は古い物が多いです。古いので銀行融資はつかないという難点がありますが、現金で買う人にはチャンスが巡ってきました。不動産投資で一番安く買える人は全額現金で買う人なんですよね・・・・

 

 

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連帯保証人が不動産投資の不動産投資用ローンを得るにあたっても必要となります。女性に多い勘違いですが連帯保証人にならなければ関係無いという考えがあげられます。

 

 

旦那さんが不動産投資をして団信を掛けて投資物件を購入した場合においても、相続等が発生した場合には資産と債務が相続人である奥様に引き継がれます。

 

 

また、旦那さんが旦那さんの親や兄弟を連帯保証人にして買われた場合でも資産と債務が相続人である奥様の所に行くのは変わりません。（こちらの方が奥様にはリスクがあるかも知れません。団信で債務が減っていませんので…）

 

 

つまり、連帯保証人になっていても、いなくても奥様は旦那の不動産投資のリスクやメリットを受ける事になります。

 

 

従って、奥様が旦那の不動産投資に反対である場合には離婚を決意して反対される必要があります。

 

 

本当はよくよく理解すると最終的には奥様とお子様のメリットになる様にされる不動産投資でありますし、結局は関係する事になるのですから旦那様と共に不動産投資を研究されるのが一番宜しいかと思います。

 

 

ただ、よく分かるのは日頃の家族の信用が高い人の場合には簡単に了解を得れる事です。奥様が連帯保証人になりたがらない旦那様は日頃の努力が足りないのかもしれませんね…

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by 向井啓和

不動産投資の評価というのは様々なポイントがあります。収益から評価する収益還元法による評価や、土地建物の積算価格を出して評価する積算法や近隣での取引から取引事例比較法等あります。

 

 

弊社でも収益還元法や積算法で評価出来るソフトウェアを導入して各自手元で評価を出したりシュミレーションしております。ただ、仲介業者の立場というのはありますので中立性に疑問があるのは確かな所です。

 

 

そこで、ご紹介しますのが外部に物件の評価を行う不動産評価のサービスです。

 

 

机上での簡易評価が一物件あたり5万円、現地実査ありの簡易評価で15万円前後だという事です。ご自身の物件購入の判断の補助資料としてご利用されるのも良いと思いますし、信用金庫や信用組合等への融資申し込みには必要となる事業計画書の添付書類として利用も出来ます。

 

 

ここでは社名はご公表しませんが、それなりの所の不動産鑑定士等が出した簡易評価を添付して計画を立てられたら説得力がまします。また、不動産投資の費用として費用計上も出来る事かと思いますので既存物件を増やそうとお考えの方にも適切かと思います。

 

 

5万円の費用をケチって変な物件を購入するよりもコストを掛けても外部の評価を得て自信を持って購入をするか、しないかという判断をされる方が賢明かと思います。不動産投資の失敗を避ける事が出来ます。

（もちろん自分が絶対の自信を持って進める物件の場合には何の問題もないのですが…）

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和