東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資の連結決算書を作成

不動産投資をされている人で複数物件をお持ちの方や、複数物件をお持ちでも法人と個人の両方でお持ちの方や、法人が複数ある方などでお勧めな事は一年に一度で良いと思いますが連結決算書を作成することです。連結決算書と言っても大げさな物ではなく簡単な物で良いのでPLとBSの表を作成しましょう。

これを作成しますと、自分の負債がどの程度であるか、想定時価と負債との差は、どの物件から先に期限前返済すべきか、どの物件のバリューアップやレノベーションをしてテコ入れをすべきか等などを考える際に有効になります。

もちろん銀行の審査においてすぐさまこのような資料を提示できると融資の審査過程を短縮することが可能になります。

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by 向井啓和

「不動産投資家」というか「何棟か買っている人」の1，2，3，4，5月の動きは毎年大体こんな感じです。

1月は「3月末までに買うぞ」と意気込んで意外と早い時期からエンジン全開、2月は実務的なやり取りを色々とかわし取引につなげます。

3月は15日前後まで確定申告もあり、3月も数日経つと3月末までの案件が無理になるので新規の動きはピッたっと止まります。確定申告が終わると今度は桜が咲きだし宴会モードで一旦仕切り直し。

4月に入り桜が散ると、漸く3月末までで買えなかった人が動き出す。

そしてGWの前で一旦進んだり盛り上がった話も中断か棚上げして休みモードに突入、5月にGW明けてから漸く話が再開と云った感じです。

皆が皆そうではありませんが何となくの感じを捉えているかなと思います。株式投資でもそうですが、大体の行動パターンというのが見えて来ますね。今年は桜が長持ちしているのでまだ比較的静かです。

千代田区九段下近辺の桜の満開の写真を添付しました。

東京都千代田区皇居に咲く桜

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空き駐車場を時間貸し（タイムパーキング）へ変更して利回りアップ

不動産投資をされていると時間の経過と共に入居率や家賃は下落するというのが普通ですが、そういった変えられないところは仕方ありませんが変えられるところは変えるという一つの例を提示します。

こちらの物件は駐車場が結構広く5台分ありましたが、利用者は2台という事で空きスペースがありました。それををうまく活用してタイムパーキングを提案しました。

現在地代として月8万近く入って来ます。駅からもそれ程近くないですが近隣のタイムパーキングが常に駐車中でしたので投資家の方に紹介し、多少の利回りアップを図りました。

空きスペースや人通りを利用するという点では他に自販機の設置等もあります。外観への影響等も考える必要がありますが、考慮の余地がある利回りアップの作戦になります。

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不動産投資において重要なのはキャッシュフローが確実に回る事ですが、それに+αで将来の開発等があると更に中長期的なプラス要因となります。開発が活発な東京の不動産投資においては特にその手の情報にはアンテナを張って置いた方が良いです。

ちなみに弊社の最寄り駅の品川駅ですが、品川駅と言えども品川区では無く港区にあります。東京の南の玄関口と言って良い立地になっております。品川駅で今後期待される開発は

１．泉岳寺駅から品川駅周辺や線路脇　２．リニアモーターカーの発着駅としての開発　３．隣接するホテルや商業施設のリニューアル化、４．高輪にある議員宿舎跡地開発（国会議員宿舎で今は誰も住んでいないそうです。広大な土地が眠っています。）

意外とまだまだ開発され面白くなるエリアです。ちなみに先日ホテルパシフィック東京も大規模な再開発を発表しました。

http://www.j-cast.com/2009/03/26038289.html（JCASTニュース参照）

「京浜急行電鉄は、グループ傘下のホテルパシフィック東京を、2010年9月末日をもって休止すると、09年3月26日に発表した。

同ホテルは1971年7月に開業。品川駅高輪口前の立地と緑豊かな環境を活かした国際ホテル。京急は、設備や内装等の老朽化が進んだことで営業休止を決めたとしている。ホテル周辺には大規模な再開発計画があるが、建物の再利用などについては現時点では未定。

これにより、京急のレジャー・サービス事業の一角である京急パシフィックホテルズが運営するホテルは、「ホテル グラン パシフィック LE DAIBA」（台場）と「京急高輪ホテル」（品川）の2か所になる。」

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数日前に電話でお問合せが入りました。「御社で物件を買った人からの紹介なんですけど･･･」との事です。こういった電話をもらう時が一番うれしいです。

その方に本日会ってみると、半年ほど前に不動産投資を手伝って物件を購入された方からのご紹介でした。恐らく弊社仲介物件に満足頂けたから紹介してくれたのだと思われます。東京、千葉、埼玉、神奈川を中心に色々と回っていますのでニーズに合う物件が出たらご紹介というスタンスが良いのかと思います。

本日は神奈川の不動産投資案件を見て来ました。明日は千葉の物件の決済です。http://www.minato-am.com/

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アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

信託受益権物件の売買の注意点としていくつかご指摘したいと思います。不動産投資案件である程度の規模以上になってくると避けて通れませんので以下の点に注意されたら良いかと思います。

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕の履歴を比較する。
２． 保証会社がどこかそしてその財務状態を調べる。
３． 入居者の退去通知や滞納状態に関して確認する。

等です。

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕があまりにも大きくかけ離れている場合には、ファンドが大規模修繕のコストを絞り利益優先になっている場合があります。

えてしてファンドは物件を短期保有するつもりで持っているので大規模修繕にお金を掛けません。購入後+アルファのコストが掛かることを見越して買付価格を考慮しましょう。

２．ファンド系物件で多いのがどこかの保証会社を間に入れている入居者が多いことです。問題はその保証会社が本当に保証出来る能力があるのかです。

保証会社を運営していたリプラスが代表例ですが保証があると思っていたのがその会社が倒産するとそれが消滅します。今後も保証会社の倒産等があるかも知れませんので気をつけましょう。

３．入居者の退去通知や滞納状態に関してはファンド物件の場合情報がストレートに来ません。

多くの場合、「賃貸管理会社→物件管理会社→アセットマネジメント会社→売主側仲介会社→買主側仲介会社→買主」

となっており、滞納情報等が伝わるのに時間が掛かります。いつも情報伝達が遅れる事に関しては苦慮しますが、この点はファンド物件の難点といって良いでしょう。

ただ、その分通常の物件よりも買い手の競争にさらされづらく安く買えるメリットはあります。（現在はだいぶそれでも競争が出てきていますが･･･）

by 向井啓和

不動産投資と税務申告は切っても切れない関係にあります。

毎年の確定申告は元より物件購入の戦略的な動きにしても税務上のアドバイスと密接に関わってきます。

例えば年収が高いが不安定な若い人の場合にはなるべく減価償却などが取れる物件が良いでしょうし、一方高齢になられて退職したら収入が減少するのが目に見えている人の場合には築年数の新しいキャッシュフロー重視となります。

年が若い人が古い物件を買っても修繕費やその他のコストを持ちこたえられても、高齢になられたら難しくなってきます。

更には相続を想定した準備活動や、実際に発生した後の不動産の売買等はうまく行えばお客様のメリットになります。

以前からその事は認識しておりましたが、多くのお客様からの税理士の紹介依頼等がある中で弊社としてもしくはその関連法人を通じて組み合わせたアドバイスは出来ないかと検討しております。

そこで現在税理士資格を持っているが主婦で毎日は仕事が出来ない、年齢の上で一旦退職したけど週5日は働きたくないと言う様な方を求人したいと思います。資産税、相続税を中心としたところが得意で所得税・法人税に関して一通りの理解がある方であれば良いと思います。

詳しくは社長の向井までご連絡ください。http://www.minato-am.com/company.html

by 向井啓和

第二種金融取引免許を得て信託受益権売買の仲介をすすめていますが、何が大変と言って一番大変なのが信託受益権の売買における関係者が非常に多いことです。

ファンド解約物件等を安く買う不動産投資にはもってこいの信託受益権物件ですが通常の不動産売買と大きく異なります。売買の当事者のみならず、以下の様な法人が絡みます。

１． 信託銀行
２． SPCの債権者（シニアやメザニン）や出資者
３． SPCのアセットマネジメント会社
４． SPCのプロパティマネジメント会社

通常の売買であれば売主も買主も印鑑を持ち出して契約となりますが、信託銀行は印鑑を持ち出し出来ません。印鑑が持ち出せないという事イコール契約の数日前に契約書に印鑑をついてもらう稟議を経る必要があります。（印鑑を押せる権限者の不在等にも影響を受けます。）

また、売買が月末近辺や年度末になると集中し調印等のスケジュール調整に非常に手間取ります。

特に銀行を最低3行相手にしなければならないのが信託受益権売買の際の一番の頭の痛いところです。買主側の銀行とSPCの債権者である銀行と信託銀行です。SPCの債権者は場合によってシニア債権の保有者とメザニン債権の保有者に分かれている場合もあり、その場合は４行の金融機関の足並みをそろえながらやって行く必要があります。

それなりの収益になりますが、やっている最中はぐったりです。

先日テレビ東京のワールドビジネスサテライト（だったと思う）を見ていると、日産自動車が時短等を実施しているので社員に副業を認めるようにしているとのニュースがありました。

また、数日前の新聞を読んでいると週末企業に関して書かれた本がかなり売れ出したとの事です。

不況になったからと言っていきなり副業や週末起業というのも無理があるので日頃から準備しておかなければならないと思います。ただサラリーマンが本業の仕事をしながらやれる副業って何だろうと考えるとインターネット系のビジネスかアルバイトか飲食店の経営等なのかなと思います。

自己資金がある程度あれば不動産投資もおあつらえ向けの副業なんでしょうが、やはりある程度の勉強や研究があって始めてスタートすべきと思います。また、変な出資話が横行するのもこんな時期なんでしょうから気を付けないといけませんね。

不動産投資をされている方の中には宅建、土地家屋調査士、行政書士等の資格を得ながら将来の引退や独立に備えている方も多くおられます。まず、自分が騙されないように慎重にその対象やその周辺を学ぶという事が重要かも知れません。ノウハウ習得的な物だけでなく本腰を据えてじっくりやられている方が不動産投資もうまく伸ばしていると思います。

by 向井啓和