東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

私はAllAboutの専門家コーナーというのでも一般の人に対してコメントをしておりますが、最近不動産投資の質問で多いのが管理会社がお金を振り込んで来ないという問題です。http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/27509

 

 

大体多いのが地方の方が東京やその他の主要都市のワンルームマンションを購入して、サブリースや管理をしている会社が倒産もしくは民事再生法の申請をするという場合です。

 

回答をしていて思うのが「何故購入時にもっと良く検討しないのだろうか？」という事です。新築のワンルームマンションの購入では非常に多くのトラブルを聞きます。業者の売るにあたっての態度や言動等もありますし、買った後のサブリースや管理等の問題もあります。

 

また地縁や関連性がないエリアの物件を購入して失敗している例も見受けられます。

 

たとえ当初の自己資金の投下が少なくても必ず返済を含めたトータルで幾ら払うのかを把握すべきだと思います。

 

 

また、「何かあったら飛んで行ける距離」というのは重要かと思います。「親戚がいる」とか「1か月に2回は出張に行く場所だ」とかある程度物件に関して把握する事が出来る様な「ついで」の行動が出来るところであるべきでしょう。

 

もし、そうでないエリアに投資するのであれば、「これを機会にこの場所では最低でもあと2，3件（戸）の物件は買って時々管理点検に行くぞ」ぐらいの心意気が必要ではないかと思います。

 

 

任せるのは重要ですが、任せっきりは駄目だと思います。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はマンション、アパートだけではないですよ！

 

店舗や事務所への投資というのも若干上級者編になってしまいますが考えられます。

 

数年間に亘って蓄えられた個人の力量を発揮する独立や新たな展開のためにも余裕のある勤め人の内にしておいた方が良いという場合も多々あります。そんな中で非常にうまく展開されているお客様をご紹介します。

 

約2年ほど前に弊社お問い合わせありましたのが京都の老舗料亭の「菊の井」にお勤めの堀知佐子さんです。(プロフィールは一番下にリンクされてます。）

 

購入された物件は以前は潰れた中華料理店の区分所有になります。立地は東京港区三田5丁目の閑静な住宅街にある三田ハウスというマンションの一階になります。その区分所有店舗を改装して現在ではこの様なおしゃれなお店「リール」に様変わりです。
→http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

当初は荒れた状態で見れたものではありませんでしたが立地が良いという事と、フレンチの老舗の「コート・ドール」さんも同じ三田ハウスという事で意を強くされて購入後しばらく遊ばせておいた後、改装してオープンされています。

 

現在では自分で店舗を持たれた事もあり多方面から問い合わせ急増中。NHKの「きょうの料理」でも講師をされました。
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

野菜の素材を活かす料理が定評でメタボ対策やアンチエイジング対応の料理のご紹介等もしており、彼女が開催するお料理教室は予約で一杯との事。お近くにお住まいの方はお店に訪ねられたらいかがでしょうか？

 

彼女は今も「菊の井」でも働いておりますが自分のお店を持ちたいという夢を実現する事が出来ました。

店舗は借りる物と思っておられる方が多いとは思いますが、勤め人の間や余裕が出来るまでは人に貸して家賃を稼ぎながらどこかのタイミングで夢を実現させるというのも良いプランと思います。売り店舗物件のお問い合わせは→　http://www.minato-am.com/

気になる物件の物件調査は直ぐに行う事が非常に重要です。不動産投資家が増えた昨今では多くのライバルがひしめきあっています。物件情報をもらったらば出来ればその日のうちに、遅くても翌日中に行いましょう。

 

本日お会いしたお客様も同じような行動をされていました。実際結構良い物件に買付を入れて押さえられたそうです。

 

私達も物件調査に関しては、北は大宮、西は八王寺、南は横浜、東は船橋辺りまで幅広く行っております。「これは積算価格も出てフルローンも行ける。」

 

もしくは「○○さんのニーズに該当しそうだ」となるとすぐさま車で急行します。

 

ある時は、世田谷区行ってそれから横浜行って船橋に行って帰ってくるという日もあります。写真を撮るには日が暮れるまでが勝負なので安全運転で移動してます。

 

by 向井啓和

ブルムバーグの記事をご紹介します。アメリカの新規住宅着工が大幅に下落しています。日経にも出ていましたが日本の人口の倍いて、移民が増えているアメリカで新規住宅着工が日本の数字以下という状態だという事です。

 

ローンを借りて不動産を売買するよりも、賃貸でしばらくしのぐという人が世界的に多い状態でしょう。日本も同様で、不動産投資をしているオーナーにとっては入居者が定着してプラスです。

 

長くこの状態が続けばいずれV字回復の時期も早まるかもしれませんね。シカゴオリムピック決まった後かな？？？（予想ですが）

 

「リセッション（景気後退）の深刻化を背景に、米国の住宅価格は少なくとも過去１８年で最大の下落となり、住宅着工件数は統計開始以来の最低を記録したことが、２２日の米政府の発表で分かった。

 

≪差し押さえは最高≫

 

米連邦住宅金融局（ＦＨＦＡ）が２２日発表した、２００８年１１月の住宅価格は１年前に比べて８．７％下落と、１９９１年の記録開始以降で最大の落ち込みとなった。米商務省がこの日発表した、０８年１２月の住宅着工件数は前月比１６％減の年率換算５５万戸と、１９５９年の統計開始以来の最低を記録した。

 

ガイトナー次期米財務長官は、米上院財政委員会のウェブサイトに２２日掲載された同委員会からの質問に対する書面での回答の中で、「われわれは深刻なリセッションや住宅価格の歴史的な下げ、失業の広がりに直面している。こうした悪い傾向が加速するとの懸念もみられる」との認識を示した。

中略
≪回復の兆候なし≫

ＦＨＦＡの住宅価格指数はピークだった０７年４月から１０．５％下落している。１１月の価格指数は前月比では１．８％下落と、ブルームバーグがエコノミスト１１人を対象にまとめた予想平均（１．２％下落）よりも大幅な値下がりだった。

 

地域別では、カリフォルニア州を含む太平洋側の値下がりが目立ち、年率で２２％下落。２番目はフロリダ州などを含む大西洋側南部地域で１２％低下した。

 

ＦＨＦＡのシニアエコノミスト、アンドルー・レベンティス氏は２２日のインタビューで、「価格の下落で、在庫が減少すると期待したい。それは落ち着いたという合図になるが、兆候はまだ見られない」と述べた。（Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｍ．　Ｈｏｗｌｅｙ、Ｔｉｍｏｔｈｙ　Ｒ．　Ｈｏｍａｎ）」

 

by 向井啓和

本日ついにという感じですが、都心の一等地の渋谷区神山町の分譲マンションチラシが入ってきました。それによるとかなり豪華な内装のオール電化のセキュリティばっちりのマンションが当初予定価格の半額だそうです。

 

ペット可でもありまして、将来自分が住まなくてもここなら代々木公園も近くペットを飼う独身者やカップル等に賃貸が可能かなという立地です。

 

詳細お問い合わせはhttp://www.minato-am.com/まで

 

by 向井啓和

本日日本で一番かたいと思われている銀行の方と面談して来ました。担当の方は個人向け不動産投資のサポート役として個人へのアパートローンをしていますが、かなりポジティブなので驚いてしまいました。

 

銀行のスタンスは不動産融資に関して個人に対してはかなりアクセルを踏んでいる感じです。一方法人向け融資にはその逆に全体的に及び腰だというのが如実に分かりました。

 

担当者の方も今年の3月～6月が不動産市況の大底という意見で同じでした。不動産市場の底打ちが景気の底打ちよりも先かも知れないという意見でも一致しました。銀行員の方と相場観が一致するというのも珍しい事です。

 

現在一日一行運動をしています。ほぼ毎日の様に色々な不動産融資の可能性のある銀行開拓をしております。
不動産融資（ローン）も情報の鮮度が命です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

不動産投資セクションのAll Aboutの専門家として登録されていますので先日All Aboutの3周年パーティ兼懇親会に参加して来ました。150名程集まる懇親会場で色々な専門家の方が集まり、変ったところではパーソナルブランディングの専門家、加圧トレーニングの専門家等来られておりました。

 

普段あまり気にしていなかった分野にも様々な専門家と言われる人がいるのだと感心しました。一方、専門家といわれる人でも分野外の事に関しては全くの素人なんだなと自分も含めて感じました。不動産投資の専門家が必要でしたこちらまで　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

一棟物不動産投資を行われるお客様には弊社や私の失敗や成功を基に色々とアドバイスを行っておりますが、その中で今回は損害保険に関して取り上げてみます。（東京、千葉、埼玉、神奈川の投資物件に関してはhttp://www.minato-am.com/でお探しを）

 

弊社に限らず一般的に不動産会社は一棟物の投資用不動産を購入されるお客様に対して損害保険をお勧めします。弊社でも一棟物の投資物件を買われる方に対しては必ずお勧めします。

 

その中で、特に重視しているのが（1）総合保険であるか（2）水災がカバーされているかの2点です。

 

火災保険で一番良いのは（1）総合保険に入られる事です。総合保険の場合には水災も当然カバーされていますが、その他のかなりマイナーな災害でもカバーされます。

 

例えば実際にあった話ですが、弊社所有の千葉の区分店舗ですが、その店舗には一般のワイドタイプという幅広くカバーされている保険を掛けておきました。

 

ところがある日管理会社から連絡があり、「空調の室外機が破壊されて盗まれている」との事です。

 

室外機といっても内のエアコンと連結しており室外機が盗まれると中の機械も取り換えなければなりません。ところがワイドタイプの保険ではこの盗難はカバーされておりませんでした。

 

一方総合保険であればこの事案は保険対象となったそうです。エアコンと言っても店舗や事務所向けは一機100万程度もする価値のあるものです。中に取り残されたエアコン本体も使えず廃棄処分する必要もあります。それでも5万円程度の費用がかかりました。

 

不動産投資をしていて出来れば避けたい不意の出費に関して最小限に抑えてくまなくカバーするには総合保険を弊社はお勧めしております。

 

一方、一番多く起こる事故は実は水災ですので、どんなにコストを抑えたくても水災だけは入る様に強く投資家の方には勧めております。（水災は台風、大雨の場合もありますが、配管が詰まって水漏れというのが多いです。）

 

弊社売買仲介の多くの物件は長期の借入を行って購入されるので、保険期間はその借入期間と同程度をお勧めしております。

 

長期であればあるほど割引が利くという事もありますし、将来のキャッシュフローが計算しやすいという事が言えるでしょう。

 

何棟か物件を持って何年か経ちますと思わぬ事故や災害もあるものです。そういった事は購入時に備えておきましょう。

 

（他には電気工事の人がスパナを屋根に落として修繕をしたとか、台風時に石膏ボードの壁が破壊されたという事が起こりましたが、そちらは自社もしくは他社が入っていた保険で全額カバーされました。）

時折不動産投資やそれ以外の不動産売買においてかなりの手数料のディスカウントで客引きをしているサイトを目にします。

 

法律で最大3.15%+6万円の手数料になっておりますが、それを1%にしたり、無料にしたり頑張ってられます。チャレンジ精神は買うのですが、本当に顧客の為になっているのかと疑問に思います。

 

まず、手数料を大幅に割り引く場合の仕組みを簡単に説明します。

 

買主から手数料をもらわない場合、もしくは大幅に割り引く場合に仲介業者はどうやって儲けるのでしょうか？当然ながら、売主から手数料を得るのです。その場合に売主から3.15%+6万円の手数料かそれ以上の手数料をもらえる様な価格にて物件を売りにかけます。

 

従いまして、割引業者に価格交渉を頼んでも当然ある一線より下にはなりません。

 

買手が手数料を払う通常の業者に頼んだ場合には例えば1億の物件を8000万まで指して割り引いてもらうチャレンジができますが、一方割引業者は売主から「9500万以下では手数料を払いません。」等と最初から釘を指されています。

 

よって、買う人にしてみると通常の割引をしない仲介業者経由で購入すると手数料込みで8258万(＊）であるのに対して割引業者経由では9500万になります。手数料を払って目いっぱい業者に叩かせた方が買主にとってメリットがあるのがおわかりになると思います。

 

＊8000万＋（8000万×3.15%+6万）＝8258万
物件価格　手数料

 

更に、割引業者の場合には売主から手数料が出ない物件以外は紹介しない、出来ないというデメリットがあります。本当にいい物件は売主が手数料を払うか否かに関係ないところで決まりますが、割引業者サイドはやっても儲けが出ない案件はしないという本末転倒の結果になります。

 

よって、仲介手数料割引業者では他の投資用不動産を提供している業者よりも物件の幅が狭くなっています。

 

本当に良い物件というのは場合によっては業者の紹介の紹介で仲介業者が三社になる様な場合もあります。そういった場合には売主と買主の手数料分を業者が三等分したりして売買がなされます。ところが仲介料割引業者はこういった物件には手出しが出来ませんし、紹介を受ける事も出来ないでしょう。

 

甘い話に釣れてくるお客さんが多ければ多いほど顧客サポートや契約周りの仕事がおろそかになります。手数料を払わないで売買した物件で何か問題があったら一体どうなるんでしょうか？もちろん業者は手数料をもらってないからと言っておろそかな仕事をしてはならないのですが、一方買主は損害の復帰や賠償に対して業者に求められるのでしょうか？法律家ではないので分かりませんが…対価を払わなかった人に対してどう対処するかは微妙な問題かと思います。

 

弊社（http://www.minato-am.com/）では最善の物件を買ってもらいたいと思うが故に手数料の割引はしておりません。どっちが得かはお客様の判断で良いかと思っています。不動産投資に必要な洞察力が無いと分からない、「一見得に見える事が実はそうではない」お話でした。

 

by 向井啓和

不動産投資において物件を数多く見る事は非常に重要な事ですが、一方ある程度の投資エリアが決まっている場合にはそのエリアを隈なく歩き回ることによって思わぬアイデアが浮かんだり実際に売り物件に巡り合う事があります。散歩の効用です。

 

 

例えば品川区西大井の辺りにお住まいでその辺の物件を探すもしくはその辺で投資を考えている方の場合いには職場から自宅までの間で色々なルートで自宅まで帰ってみるのです。例えば、いつもは大井町から帰宅しているとしましたら、時には大森駅から帰宅したり、西大井駅から帰宅してみたり、ちょっと遠いですが大崎駅や品川駅等から歩いて帰ってみるのです。

 

 

その際に表通りのルートのみならず裏通りのルート等様々なルートで自宅まで帰ってみましょう。健康にも良いですし、普段見過ごしている道の何気ない変化にも気付く事ができます。例えばテナント募集の看板の数だとか、新しい時間貸し駐車場の出現とか、更地の現場とか、工事中の現場とか、ボロボロで修繕をしている建物だとか、駐車している車の車種だとか、新しいお店の開店等などの情報が得れます。同じ職場から自宅の間のエリアであるにも関わらず違う駅から歩いてくると全く違った側面が見えてくるものです。

 

 

テナント募集看板が多いほど入居率の低下を想像し、新しい時間貸し駐車場は将来のマンションの建築やそれに絡む地上げを想像する事ができます。また、駐車している車の車種や新車度合いを見ていくとその辺の人が可処分所得が高いのかそうでないのか等も分かってきます。道には不動産投資するに必要な情報が散らばっています。ただ、それを自分がキャッチできるか否かです。

 

 

その際特に現在注目すべきは売り物件の情報や、民事再生法申請した会社の物件の情報が街歩きの散歩の最中に得られるのです。新築の工事現場等でほぼ完全に建物が建っているにも関わらず誰も住んでいる気配がなく賃貸募集をしている気配もない物件です。良く見てみると張り紙があり民事再生法申請中の会社の物件で建設会社が完成後にお金の支払が無く引き渡しを留保している等の情報が提示されています。もちろん新築のマンションですので、高額な金額になるでしょうが不動産投資の実際の勉強になる事は間違いありません。散歩やウォーキングもアンテナを高く張って行うと思わぬ情報を足で得る事が出来る様にもなります。（これらがまさしく任意売却の物件となります。）

 

散歩によって地域情報と物件情報のうち特に普段軽視されがちな地域情報が目から飛び込んで来て散歩によって得られます。車で移動しているとあまり得れない情報です。

 

不動産投資における散歩の効用でした。http://minato-am.com/

 

by 向井啓和