東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

現在投資用不動産の購入物件が決まっているがご自身で入居する部屋等の瑕疵をリフォームしたいという方がおりまして、ちょっと困っていました。というのは一都三県と言っても結構広く、私の知り合いの業者が居ないエリアだったからです。

 

 

（流石に都内の業者に千葉の物件をやってもらったり出来ないですし、同じ千葉の業者でも柏市と千葉市ではかなり遠くなりますので…）

 

そんな時意外と便利なのがこのサイトです。ホームプロhttp://www.homepro.co.jp/

 

 

リフォーム業者とのトラブルを想定したシステムになっており、匿名で見積もりを複数もらったり、匿名で業者と電話で話す事も出来る様です。

 

 

リフォームでのトラブルは結構ありますので依頼者であるお客さんが保護されている形になっています。出資会社もリクルート・大阪ガス・NTT西日本・NTT東日本とお堅い所になっていますので安心感はあります。

 

 

早速千葉県のかなり郊外の物件の見積もりを依頼をしたところです。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資やファイナンス状況に影響を与えるので、アメリカの商業用不動産の記事が出ていましたので簡単に要約します。（NYTIMES　9月1日－商業用不動産の受難は今始まったばかり）

 

 

「前略・・・多くのアナリストはデフォルトや差押えや倒産が1990年代前半の状況を上回るだろうと指摘しています。「数件の取引で支えられても、寄せて来る波を止める事は出来ない」と表現しています。

 

 

ドイツ銀行の商業用不動産担保証券のアナリストのリチャードパルクス氏は野球に例えて「私たちは今一回～二回のさなかにいる」と指摘し「これからとても難しい時期をくぐり抜けなければならない」とコメントしています。

 

 

「地方では価格が5割下落して、価格が最も上昇したマンハッタン等ではそれ以上の下落を示しています。今後2，3年に満期を迎える65％の商業用不動産ローンは借換出来ないでしょう。何故なら担保価格の下落と借換基準の厳格化が影響します。」

 

とコメントしています。

 

 

要は失業率が上昇し、給与が下落して、財布の紐が堅くなり、商業施設で物が売れなくなり、商業施設のテナントが撤退し、撤退されたビルのローンの返済が滞り、そのローン債権を組み込んだCDOやモーゲッジバック証券が下落して、それを持っている銀行の資産が目減りし、融資基準が厳しくなる、という循環です。

 

日本の不動産市場にも同様な流れはありますが・・・・日本の場合ずっとそんな感じの基調でしたので多少は慣れがあるでしょが・・・アメリカ市場がどう立ち直ってくるかはファイナンスの面で日本の不動産市場に大きな影響を与えます。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資ブログで以前もお伝えしましたが、リニア新幹線の有力な始発駅が品川駅になります。本日の日経新聞31面東京・首都圏経済面にも記事が出ておりました。（長期の投資用不動産を考えるとこういう情報は重要です。）

 

 

東海地震等の懸念もあり、バイパス的なインフラとして東海道山陽新幹線を補完する様なエリアを通る路線が必要だという認識が高まっている様です。

 

 

そんな中で品川駅構内のボーリング工事を2か月前にして地質調査を始められたとの記事が出ておりました。

 

 

東京のターミナル駅で地下の利用度が低く、駅に余裕がある所と言う事になると品川駅が最有力候補になるそうです。

 

 

確かに、東京駅や新宿駅等の駅で新たな路線を作るのはかなり至難の業でしょう。例えば新宿駅等は「丸の内線」「大江戸線」「都営新宿線」「副都心線」等などの路線が通っておりますが、品川駅の場合には「都営浅草線」のみが京浜急行乗り入れで地下鉄として通っております。

 

 

品川駅の地下はガラガラです。

 

 

投資用不動産を買う場合もこんなニュースに敏感になっておく必要があります。

 

 

今のところ停車するのは東京と名古屋で将来は大阪となるそうです。東京と名古屋の中間で甲府等も有力な経由候補駅になっている様です。

 

 

品川駅へのアクセスが便利な路線での不動産投資は将来的にもハズレが無いかも知れません。20年後、30年後という事を考えますと日本の交通の心臓部になる品川駅は無視できません。

 

 

ちなみに、地方の不動産投資という事で考えますと甲府駅周辺等も面白いのかも知れません。リニアが通れば甲府も東京の国立辺りよりも時間的には近く成ってくる事になります。

 

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資関係の仕事をしていて一番気になるが「サブプライム問題第二幕は開くのか？」という事です。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストのお墨付きも何らかの基準を基に出されたはずですが、その基準に現在の経済状態は近づいてもしかして今後はその基準よりも悪化するのではないかと言う事です。（ストレステストは今年の春先だったと思います。）

 

 

その中で気になるポイントが二つあります。一つは失業率の上昇、もう一つはローン債権の延滞率です。サブプライム関係の整理はかなり進んでいる様ですが、以前もブログで書いた通りプライムローンの延滞が上昇しています。

 

 

つまり以前は仕事があって失業した為にローンの返済が滞った人たちが増えているという事です。

 

 

また、ローン債権の延滞に関しては商業用不動産にも大きな火種が隠されています。以前のブログでブルムバーグニュースでされていた報道を指摘しましたが、やはり数日経って日本のマスコミでも取り上げだしました。

 

 

日経新聞の記事がネットでも配信されたようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20090906AT2M0501705092009.html

 

 

「金融機関が保有する同融資と関連の証券化商品の残高は約２兆ドル（約185兆円）と、金融不安のきっかけとなったサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資＝１兆ドル強）を上回る規模」であるという事から見ても分かる事ですが非常に大きな不動産市場の足かせになりかねない話です。

 

 

日本もそうですがアメリカの小売業の業績は感謝祭からクリスマスに至るところで大きく決定されており、その時期に売上が追い付かない状態になった場合には更に商業用不動産市場がお寒い状態になります。売上が足りなければ店舗の整理に入りますので…当然証券化商品のデフォルトリスクが上昇します。

 

 

それがもろに銀行の貸し渋り状態に影響を与えます。上記のニュースにもある通り、商業用不動産の証券化された残高がサブプライムローン残高の倍もあるのですから…

 

 

なんとか個人消費を喚起しなければならないが、個人消費は失業者が増え、今後の見通しにも不安がある時にはどうにも盛り上がらないのが現状です。

 

 

投資用不動産のご案内はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

 

投資用不動産ではありませんが下高井戸で古家付きの売り地が出ました。ご興味あればご連絡ください。

 

建蔽率、容積率が低くあまり大きい家は建ちませんが、その分子育て世代にとっては日当たりの良い住居を確保することが出来ると思います。

 

 

 

特徴を挙げると以下の通りです。

 

 

• 京王線桜上水駅前　　　　　徒歩7，8分の立地です。急行停車駅(新宿、渋谷へ乗車１５分）
  井の頭線永福町駅の利用も可能です。

 

• 桜上水商店街  　　　　　　　ここ２０年開発も入ってない為、昔から変わらない町並み

 

• スーパーいなげや　 　　　　徒歩３分・２階部分は薬局屋が入っており乳児必需品も品揃え豊富

 

• 環境　　　　　　　　 　　　　　間口１０メートル・地形正方形・閑静

 

• 近隣公園　　　　　　 　下高井戸駅から上北沢駅まで３駅に続く長い公園

 

• 小学校・中学校は基本指定で・・小学校は高井戸第三小学校
  （自宅から徒歩１０分,家族三代で通ってる人多い、１学年３クラス、評判悪くない）

 

 

• 中学校は向陽中学校（この物件から３０秒）

 

 

近隣小学校への通学希望も受け入れているが１０名程度で抽選

 

 

昔から中学受験者も多いと言われている浜田山小学校への希望も可能地区

 

価格は4750万です。

 

 

杉並区下高井戸の売り地に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資と節税という事ですが、「不動産投資をして節税しましょう」という話ではありません。

 

 

「不動産投資をしたいのだけどどうしたら良いのか」という相談は良く受けるのですが、不動産投資をする前の段階で自営業者の場合には決算書が、個人の場合には確定申告書がネックになります。

 

法人の場合には極度に利益が出ていない決算書が非常に多いです。

 

 

そして、車を会社名義にし、自宅の費用を会社名義にし、様々な支払いを会社名義にして繰越損失を毎年繰り越されている方もいます。実質的には本人への給与の支払いと同じような内容を法人の損金で落として税金をごまかしています。

 

 

個人の場合は基礎控除38万円と給料所得控除の最低限額である65万円を足すと103万円になるため、この金額以内の給与にしている人も散見されます。

 

 

ただ、これが「不動産投資」や「ビジネスの拡大」を計画する時には大きな足かせになります。

 

 

基本的には銀行の見方としては公的な書類に書かれている数字を基にその人や会社の状態を把握します。よって自分が「不動産投資をして税金は払いながらも収益を増やしたい」という時になって初めて節税のやりすぎを悔います。

 

 

また、法人の場合も同じで3期分の推移を見られますが、理由の不明確な不自然な赤字法人の場合は税務署から更生処分を受ける可能性がありますので当然ながら銀行は融資をしません。

 

 

（将来税務署に多額の税金や過少申告加算税等を払うように請求された時に銀行への返済が滞るかもしれませんので・・・いくら「本当は儲かっているんですが」と言っても誰も相手にしません。）

 

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社では投資用不動産の仲介のみならず、9月1日から城南地区を中心にリニューアル仲介をスタートすることになりました。

 

 

中古住宅の円滑な流通を促進する為に中古物件でもフラット35での融資が付くように物件をリフォーム・リニューアルして仲介するのが「リニューアル仲介」の流れです。

 

 

中古物件の仲介で特に難しいのが瑕疵担保の保証になります。また、実際に仲介する際には何らかの問題があるのが中古物件の常です。

 

 

雨漏りがあるとか、ベランダが腐食しているとか、間取りが使いずらいとかあったとしても、認められた建築の専門家のチェックを受けてリフォームをする場合にはリフォーム費用を含めてフラット35が利用出来ます。

 

 

今までであれば通常、物件融資とリフォーム融資は別建てになりましたが一体になっており利便性が高まりました。

 

 

場合によっては全てひっくるめてフルローンも可能かと思います。

 

 

日本では戸建の中古物件の流通が弱かったですが、今後は戸建の中古物件をリフォームと購入を同時に行うというスタイルが定着してくるのではないかと思います。（今までは中古戸建ては更地にされてそこに新築住宅を建てるというのが主流でしたが…）

港区、渋谷区、目黒区等の城南地区の不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資と言っても戸建の投資が盛んな欧米（アメリカ、イギリス、オーストラリア等）とアパートやマンションが中心の日本の事情は異なりますが日本人でも使える融資のご紹介です。（残念なのが商業用不動産や一棟物物件は出来ない点です。）

 

 

先日担当者のオーストラリア人から説明を直接受けましたが、戸建の物件やマンション等の購入の際には力を発揮しそうです。

 

 

また、連帯保証人が必要ないというのが特筆すべき点かと思います。

 

 

その他、ホームエクイティローンと言って自宅のローンを完済もしくはそれに近い人にとっては非常にメリットの高いローンもあります。不動産投資をする際に自己資金がゼロの人等がこの様なローンで自宅の力を使って手元資金を取って置くのはメリットがありそうです。

 

 

ホームエクイティローンで頭金を作っておけば、事実上のフルローンでの借入と同じ状態を作ることが出来ます。

 

 

ホームエクイティローンは使途を問わないので株式投資や不動産投資や車の購入や自宅のリフォームにも利用出来そうです。

 

 

また物件が日本やオーストラリアであれば海外からでも融資を受けられます。海外赴任中の方でも日本で不動産投資が出来ます。

 

 

弊社の様な不動産業者の紹介を受けて話を持ち込まれた方が宜しいとは思います。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com

 

 

by 向井啓和

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

投資用不動産の購入において誤解の多い事ですが、「不動産投資でインカムゲイン狙いとキャピタルゲイン狙いが両立するか否か」という命題があります。

 

 

通常金融機関等が好む不動産投資のあり方としてはキャッシュフローを潤沢に取れるインカムゲイン対象の不動産投資になります。一方、投資家サイドとしては出来ればキャピタルゲインも取れそうな物件という事で人気のエリアを好む傾向があります。

 

 

金融機関としては人気のエリアであってもキャッシュフローが取れない、もしくは薄い場合には融資の判断になりません。

 

 

通常キャピタルゲインが狙える物件は商業地や近隣商業地に該当する用途地区でありまして、レジデンス物中心のインカムゲイン狙いの投資では該当しないエリアになります。

 

 

よって自己資金の投入の少ないフルローン投資を含むハイレバレッジ投資の場合には、ほぼキャピタルゲイン狙いが出来ない物件の購入になると考えた方が宜しいと思います。（銀行の意向が強く働くので）

 

 

せいぜい将来運よくキャピタルゲインが取れても1割～2割ですが、それもコストや税金を引いてしまえば微々たるものとなります。

商業地等のキャピタルゲインの場合には2，3倍取れる事もある事を考えますと僅かな物となります。

 

 

ただ、商業地等のキャピタルゲインが得られる可能性のある物件の場合には銀行の融資があまり出ないという難点があります。何故ならキャピタルゲインが望めそうなエリアの物件は住居物件と言うよりは事務所店舗が入っている様な商業地物件になるからです。

 

 

もし事務所店舗等の入っている物件を購入する場合には自己資金を半分近く入れて低レバレッジで臨むしかありません。場合によっては全額キャッシュで購入という事も必要になってきます。

 

 

「キャッシュフローが取れてネット10％で回っていて、将来キャピタルゲインも期待できる物件」なんて殆ど存在しないのが現実です。「スリムでグラマーな女の子」を探すような物です。まあ奇跡的に見つかるかもしれませんが…

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和