東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日不動産投資で消費税還付の件で以下のニュースが出ておりました。

 

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000530-yom-soci

 

 

「賃貸住宅めぐる消費税不適切還付…検査院指摘　10月3日14時54分配信 読売新聞」

 

 

簡単に内容を要約すると、本来非課税売上しか発生しない「住宅賃貸」物件を購入するにも関わらず、物件購入の前に消費税の課税業者になるべく課税売上を意図的に作り、課税事業者登録をし、その後に「住宅賃貸」物件を購入し、「住宅賃貸」物件の建物部分に係る消費税の還付を受けると言う事に対して脱法行為ではとの指摘がされている様です。

 

 

特に意図的に課税売上を作る部分では「自動販売機」が良く利用されているそうです。ただ、自販機の売上は月行って5万等なのでこれが12カ月でもせいぜい60万の課税売上です。

 

 

従って、通常1000万以上の売上があれば消費税の課税業者の届出を出す義務がありますが、その前の段階のかなり少額の課税売上で課税業者登録が出来る点が問題なのかと思います。

 

 

一方「オフィスビル賃貸」や「店舗の賃貸」を元々やっていた場合にはそもそも売上自体が課税売り上げになります。

 

 

同じ賃貸でも「住宅として貸す」のと「店舗事務所を貸す」のでは前者が非課税売上なのに対して、後者が課税売上になります。

 

 

従って、後者は元々課税業者として消費税をまともに納めているのです。

 

 

今後、後者の様なまともな還付はともかく自販機利用の裏技は通用しなくなるでしょう。

 

 

あまりにかけ離れた策はいずれ通用しなくなります。（ちなみに弊社の場合は99％以上がもともと課税売上でした。）

 

 

今後なんらかの通達なり出るんでしょうね。税理士でも人を選ばないで付いて行くとまずそうですね…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

オリムピックの誘致が本日から明日に掛けて決まりますが、東京の前評判が上がらない様です。景気刺激効果や不動産市場の活性化に寄与するので経済界からは期待されているのですが…

 

 

ちなみにですが、もし東京が決まった場合にどんな所が恩恵を受けるか考えてみました。

 

 

不動産市場でみたエリア

１． 銀座・築地地区（築地市場の移転等を絡めた開発が想定出来る。

 

（民主党政権下では移転は進まないかもしれないが））

 

２． 月島・豊洲地区（様々な競技の会場等に近く一部江戸の風情も残っており注目度が上がる。）

３． お台場地区（遊休状態の土地があり可能性を秘めている。）

３． 芝浦地区

オリムピック誘致は主に東京ベイエリアの不動産に関して影響を与えそうです。

 

 

ただ、どこに決まろうとその地域の経済の活性化につながりグローバルに見ると日本にもプラスになると思いますが…

 

シカゴであればアメリカ経済の刺激策になり、日本企業の最大顧客であるアメリカ復活のプラスになるでしょうし・・・

 

 

リオであればBRICSの一員が更なる飛躍を遂げる要素になるでしょうし、それは日本の輸出企業に取ってマイナスではないはず…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産の話ではありません。

 

 

ある方の実家の不動産の売買の話です。

自宅等の不動産の親族間売買の相談が来ているので都市銀行に確認しましたら、一行はかなり例外的なので難しいとの事でした。ただ、もう一行は返済余力如何では可能だとの事です。

 

 

通常自宅等の所有不動産を親族間特に親子間では行わない物ですが、非常にプライベートな理由で行わなければならないケースもあります。（登録免許税や不動産取得税や譲渡所得の税等も余分に掛りますので…明らかに経済的には合理性ないですが…）

 

 

都銀の担当者曰く、現在住んでいるところをそのままに次の物件を購入するのはセカンドハウスローンとなるので返済余力を厳し目に見るとの事でした。

 

 

ただ、不可能ではないとの事です。現在ご夫婦がお住まいの自宅を先行して売却すれば良い様です。

 

 

また、仲介業者を一応入れて契約書や重要事項説明等をしておく事が必須です。（もし、親族間だけで契約を行った場合には内実が分からないので不可だという事です。）

 

 

ご結婚されているご夫婦の奥様の実家の物件を旦那さんが融資を得て買うという話ですが、理解度の高い銀行マンを捕まえていれば通常では難しい案件でも何とか成る物です。

 

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

弊社決算期末が5月末でしたので、法人税申告と消費税申告を7月末にしましたが、仕入税額控除があり申告から2か月経て漸く金曜日に消費税の還付金が入金になりました。購入した物件を転売すると結局は将来には払う消費税ですが、当面はキャッシュフローも改善するのでかなりメリットがあります。

 

 

こんな些細な事も分からないと見逃してしまう点です。不動産投資をしていると税金に対しての理解が非常に重要になってきます。

 

 

関連する税金は所得税、法人税、消費税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税、相続税等などです。

 

 

不動産投資をしていると年がら年中税金を払って行くことに成りますので税務に関して理解を深める事は業者としては必須になるかと思います。（また不動産業者として税務への相談には資産税専門の税理士の指導の基に回答していく事になります。）

 

 

ちなみに弊社でも創業当初には失敗して消費税の簡易課税の届出を出してしまった為、本来還付が受けられる消費税が還付されなかったケースがありました。

 

 

最初からはなかなかうまくは行かない物です…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

青山一丁目の駅徒歩2分前後のSOHO可、ペット可賃貸マンションをご紹介します。

 

 

前回は清掃をする前で中の写真が無かったのでこちらご参考までに。

 

 

45㎡弱の広さで青山1丁目の駅はもちろん、乃木坂、六本木、外苑前等などの駅までは徒歩圏になります。ミッドタウンへも散歩がてら買い物に行けます。

 

 

LDと寝室を分けるパーティションがしっかり入っていますのでプライベートと仕事を分ける事が可能です。士業の方のSOHO事務所やデザイナー、外資系企業にお勤めの方にピッタリかと思います。また2人入居で借りられても良いかと思います。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

住宅ローンが色々と発展してきています。

 

 

不動産投資にはあまり関係ないですが、死亡等の重度障害時に借入金が保険で返済されるという「住宅ローン」は以前からありますが、失業時に6カ月分返済を立替えてくれるという商品等もあるようです。

 

 

群馬銀行や関西アーバン銀行で失業信用費用保険付き住宅ローンというのをやっています。

http://www.gunmabank.co.jp/kojin/kariru/jutaku/jutaku14.html
http://www.kansaiurban.co.jp/individual/loan/house/pe_6_24.php

 

 

あまり宣伝されていない所を見るとこの厳しい経済環境下では銀行としては売りたくない商品なのかもしれませんが…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

以前失業の増加から消費の縮小でオフィスや店舗スペースの悪化がみられるという事をブログで指摘しましたが、アメリカ商業用不動産の先行指標は悪化のペースが鈍化している様です。

 

 

詳しくは下記の英文の記事に出ていますが、今年中はともかく2010年の第２四半期位までは商業用不動産の回復と言うのは到底見込めないにしても2009年の第１四半期の様な急速な悪化から若干ペースダウンの兆候も見えるとの事です。

 

 

http://nreionline.com/finance/news/indicator_shows_decline_0819/

 

商業用不動産は経済全体の中では比較的遅行指標と言えるので先行して最悪期を脱したその他の指標に追随しているとも言えます。

 

 

今後、株式投資もそうなんでしょうが不動産投資でも気になる点は、「小売業がアメリカのクリスマス商戦に向けてどれだけ売上を伸ばせるか」に掛っている気がします。

 

 

もし消費の回復が見られない場合には一般に懸念される二番底への突入の可能性を懸念しなければなりません。商業用不動産対象のREITや証券化商品がサブプライムの次の懸念材料となります。

 

 

消費悪化→商業用不動産空室率増加や賃料下落→CMBS、CDOの価値下落→金融機関のポートフォリオ悪化→貸し渋りの再燃

 

 

アメリカの商業用不動産リース（賃貸）の場合多くの契約書が想定インフレ率分毎年賃料が上昇する設定になっていますので、今年も売上が振るわないとなると更なる店舗の統廃合等が見えてきます…

 

商業用不動産の指標については
http://www.realtor.org/research/research/commleadingindicator

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

中国の方が住居兼投資用不動産を買われるという事で最近複数相談を受けておりますが、そんな彼らの考えを理解すると日本と中国の文化の違いを理解出来るかと思いますのでご紹介します。

 

 

不動産投資に於いて中国人の方が重視する点は以下の様な所です。

 

 

１． なるべく自己資金の中で買える物件を選択する。

 

２． 借入金は10年以内で期限前返済をするつもりで借りる。

 

３． 金利はなるべく低く。

 

４． なるべく身内や友人からの借入を利用する。

 

 

 

１．２．３．に関しては中国の方は数十年前の日本と似ていて借金イコール悪という感覚があり、その借金を出来ればせずに物件を買うという思想があります。合理的ではないにしても潔い考え方とも言えます。

 

 

そのしたくない借入も出来れば10年以内で返済して「後で（10年後）楽になりたい」というので、必死に期限前返済をされてます。

 

 

そして口癖の様に言う言葉が「現実」「現実」「現実」「現実」です。借金に対しての嫌悪感からなるべく低い金利から物事を考えるという特徴があります。その現実主義から目先の金利に目が行くようです。（将来下げてもらえる可能性があると言っても理解してもらえません。）

 

 

４．に関しては地方によって異なる様です。上海等の都会では身内からお金を借りるというのは恥ずかしい事と思う一方、南や西の方面の地方ではコミュニティー内で同胞を助け合うというのは普通の感覚の様です。

 

 

イギリス人やアメリカ人の感覚では借金しない人は馬鹿か位の考えとは正反対を行っています。ファイナンスの理論からすると低い金利は長期で返済するというのは常識なんですが、「理論」よりも「気分」や「哲学」を重視すると多くの中国の方と同じ様な考えになるんでしょうね。

 

 

いずれ時代の経過と共に考え方も変化していくとは思いますが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

目黒区の東急東横線の学芸大駅から徒歩圏で一棟物のマンションがレノベーションをしてお洒落にバリっと蘇りました。
（学芸大の賃貸マンション）

 

 

コンクリート打ちっぱなしの外観でデザイナーズマンションの走りと言っても良い様な物件です。間取りは広めの1LDK等でこの辺りの家賃相場から比較するとかなり割安になっています。

 

 

アーティストやデザイナーが集う目黒通りから一本入った立地で静かでお洒落な所です。レノベーションされたプチホテル「ホテルCLASKA」の裏手にあり、SOHO的な利用をされる方にも便利な立地です。http://www.claska.com/

 

学芸大賃貸マンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

不動産投資の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和