東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

私はAllAboutの専門家コーナーというのでも一般の人に対してコメントをしておりますが、最近不動産投資の質問で多いのが管理会社がお金を振り込んで来ないという問題です。http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/27509

 

 

大体多いのが地方の方が東京やその他の主要都市のワンルームマンションを購入して、サブリースや管理をしている会社が倒産もしくは民事再生法の申請をするという場合です。

 

回答をしていて思うのが「何故購入時にもっと良く検討しないのだろうか？」という事です。新築のワンルームマンションの購入では非常に多くのトラブルを聞きます。業者の売るにあたっての態度や言動等もありますし、買った後のサブリースや管理等の問題もあります。

 

また地縁や関連性がないエリアの物件を購入して失敗している例も見受けられます。

 

たとえ当初の自己資金の投下が少なくても必ず返済を含めたトータルで幾ら払うのかを把握すべきだと思います。

 

 

また、「何かあったら飛んで行ける距離」というのは重要かと思います。「親戚がいる」とか「1か月に2回は出張に行く場所だ」とかある程度物件に関して把握する事が出来る様な「ついで」の行動が出来るところであるべきでしょう。

 

もし、そうでないエリアに投資するのであれば、「これを機会にこの場所では最低でもあと2，3件（戸）の物件は買って時々管理点検に行くぞ」ぐらいの心意気が必要ではないかと思います。

 

 

任せるのは重要ですが、任せっきりは駄目だと思います。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はマンション、アパートだけではないですよ！

 

店舗や事務所への投資というのも若干上級者編になってしまいますが考えられます。

 

数年間に亘って蓄えられた個人の力量を発揮する独立や新たな展開のためにも余裕のある勤め人の内にしておいた方が良いという場合も多々あります。そんな中で非常にうまく展開されているお客様をご紹介します。

 

約2年ほど前に弊社お問い合わせありましたのが京都の老舗料亭の「菊の井」にお勤めの堀知佐子さんです。(プロフィールは一番下にリンクされてます。）

 

購入された物件は以前は潰れた中華料理店の区分所有になります。立地は東京港区三田5丁目の閑静な住宅街にある三田ハウスというマンションの一階になります。その区分所有店舗を改装して現在ではこの様なおしゃれなお店「リール」に様変わりです。
→http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

当初は荒れた状態で見れたものではありませんでしたが立地が良いという事と、フレンチの老舗の「コート・ドール」さんも同じ三田ハウスという事で意を強くされて購入後しばらく遊ばせておいた後、改装してオープンされています。

 

現在では自分で店舗を持たれた事もあり多方面から問い合わせ急増中。NHKの「きょうの料理」でも講師をされました。
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

野菜の素材を活かす料理が定評でメタボ対策やアンチエイジング対応の料理のご紹介等もしており、彼女が開催するお料理教室は予約で一杯との事。お近くにお住まいの方はお店に訪ねられたらいかがでしょうか？

 

彼女は今も「菊の井」でも働いておりますが自分のお店を持ちたいという夢を実現する事が出来ました。

店舗は借りる物と思っておられる方が多いとは思いますが、勤め人の間や余裕が出来るまでは人に貸して家賃を稼ぎながらどこかのタイミングで夢を実現させるというのも良いプランと思います。売り店舗物件のお問い合わせは→　http://www.minato-am.com/

本日日本で一番かたいと思われている銀行の方と面談して来ました。担当の方は個人向け不動産投資のサポート役として個人へのアパートローンをしていますが、かなりポジティブなので驚いてしまいました。

 

銀行のスタンスは不動産融資に関して個人に対してはかなりアクセルを踏んでいる感じです。一方法人向け融資にはその逆に全体的に及び腰だというのが如実に分かりました。

 

担当者の方も今年の3月～6月が不動産市況の大底という意見で同じでした。不動産市場の底打ちが景気の底打ちよりも先かも知れないという意見でも一致しました。銀行員の方と相場観が一致するというのも珍しい事です。

 

現在一日一行運動をしています。ほぼ毎日の様に色々な不動産融資の可能性のある銀行開拓をしております。
不動産融資（ローン）も情報の鮮度が命です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

本日も物件調査に行ってまいりました。共に10％近い利回り（もしくはそれ以上）の取れるRC物件です。共に任意売却的な状態になっております。新宿区は副都心線の西早稲田駅からそれほど遠くありません。（7，8分）大学等の多いエリアです。

 

 

物件へのお問い合わせは　http://www.minato-am.com/

 

東京の投資用不動産の底打ちは居住用物件よりも早いのでお早めに！！

 

 

by 向井啓和

 

 

本日も任意売却物件調査に港区と横浜市に行って来ました。不動産投資には打ってつけのビジネスの中心地である一方、おしゃれな感じもあるのが共通しています。

 

港区の方は白金エリアの区分所有物件です。新築マンションに付いている店舗事務所部分の売却だという事で近場でもあるのでみてきました。

建物は築浅でおしゃれな外観でした。事務所は現在中堅企業が賃貸しており売却価格から逆算するとグロスで10％近く行きます。

 

シングルテナントのリスクはありますがエリアが良いので面白いかもしれません。更なる価格交渉も可能でしょう。

 

 

もう一方は横浜市の物件です。一本大通から入っており静かなところですが（特に土日）、駅から一分の立地なのでこちらも家賃次第ではテナントは容易に入るのではと思われました。

 

ただ、店舗部分のテナントのリスクが大きいなというのが実感です。こちらはグロス13％以上も狙える感じです。

 

毎日新規未公開物件が入ってきますので随時ご紹介します。詳しくはhttp://www.minato-am.com/まで。

 

by 向井啓和

 

最近毎日任意売却物件の調査で大忙しです。東は千葉の市川、浦安から、都内は千代田区、港区、世田谷区辺りの都心や城南エリア、中野区、新宿区辺りまで連日物件調査や確認に奔走しております。1月になってから更に、昨年民事再生や倒産した会社の物件がドンドン出だしました。

 

物件的にも売却希望価格と融資銀行の評価額が逆転する様なレベルで数字上はフルローンが可能な状態の物が散見されます。

 

昨日は夕方ですが、千代田区一等地の小規模なオフィスビルを見てきましたが築年数もまだ2，3年で非常に良かったです。利回りターゲットも10％近く行くという夢のような状態です。私も自己資金が潤沢であったら買いたい位の物件です。

 

本日は他の担当が世田谷区の住宅街としてはこちらも一等地の一棟マンションを見てきましたがこちらもかなりの物件です。

 

今回の金融危機はバブル崩壊の後始末慣れしているので、物件の動きや不良債権処理が非常に早く感じられます。倒産してから3か月から半年で出てくるイメージです。前回のバブル処理に10年以上費やしたのに比べると雲泥の差です。とんでもない拾い物物件が現在は大放出されています。

 

ここで買える人は100年に一度のチャンスをつかむ事が出来ます。躊躇せずお問い合わせを　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はポイントを押さえていれば本当に副業として（本業としても）気楽だなと思います。株式投資も行っている筆者ですが、不動産投資の10分の１にも満たない額で行っていますが海外市場の動向や各企業の動向等気にすべき事が非常に多くあります。それも日々変わっていきます。

 

例えば昨日のアメリカの市場は小売売上高が大幅減という事で３％前後株価指数が下落しましたが、そういったニュースを見ると株式投資している身としては翌日の事が気になる物です。

 

（昨日発表になったアメリカの１２月の小売売上高は前年同月比で見ると9.8％のマイナスで、衣料、家具などの需要が集中するクリスマス商戦の不振が裏付けられた格好です。）

 

このニュースでそれ以前に下げていたイギリスの株価指数FTSEも6％前後下げていました。ヨーロッパも情勢は厳しい様です。

 

また、シティやドイツ銀行等の業績不安から金融機関の株式は軒並み下落していました。夜中見ていたブルムバーグニュースではシティは一時10％超の下落をしていました。（終値は分かりませんが）

 

世界市場の動向に直接的に左右される株式市場に対して、間接的に入居率や延滞率に影響が出ますが不動産投資は気楽な物です。購入後に心配すべきは大規模修繕や管理等。サラリーマン投資家の方でも数か月に一度気になる事があると言った事かと思います。

 

物件情報はこちら　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

フルローンは大っぴらには完全消滅しておりますが、一部密かに生き残っています。ただ、物件がフルローンになるかならないかの問題ではなく、個人属性でフルローンに持って行けるか否かのポイントになってきます。詳細はこちらにお問い合わせをhttp://www.minato-am.com/company.html

 

 

現在、弊社でもフルローン可能であるという前提で対応しているお客様が数名おりますが共通しているのが年収ベースもしくは自己資金ベースでかなり高水準の方が多いという事です。

 

世帯年収別の分布で見ると大体上位1％前後に入ってくる人のみが対象になるかなといったイメージです。

 

もちろん銀行はあまり属性の良い人を優遇していることを大っぴらに出来ないので、「自己資金最低○○％入れてください。」と前面にだしております。よって、もしご自身が世帯年収の分布で上位1％以上にもしかしたら入るかもしれないとお考えの方はチャレンジされても良いかもしれません。

 

但し、地方の物件に関しては「逃げ切り」出来るか否かの前提で見られる事が重要かと思います。少子高齢化して入居率が低下すると思われる地方物件でも想定利回りが非常に高く15％以上等であれば早めに自己資金や借入金部分を回収出来るかもしれません。

 

空室率が高くなる前に回収出来るか否かが「逃げ切り」出来るか否かです。

 

何れにしてもリスクが高い投資なのであまりお勧めしませんが、リスク許容度の高い方はチャレンジしても良いかもしれません。不動産投資の中でも最もリスクが高い部類に入るのが地方物件をフルローンで買うという事である事は認識されて置く必要があるかと思います。

 

by 向井啓和

一棟物不動産投資を行われるお客様には弊社や私の失敗や成功を基に色々とアドバイスを行っておりますが、その中で今回は損害保険に関して取り上げてみます。（東京、千葉、埼玉、神奈川の投資物件に関してはhttp://www.minato-am.com/でお探しを）

 

弊社に限らず一般的に不動産会社は一棟物の投資用不動産を購入されるお客様に対して損害保険をお勧めします。弊社でも一棟物の投資物件を買われる方に対しては必ずお勧めします。

 

その中で、特に重視しているのが（1）総合保険であるか（2）水災がカバーされているかの2点です。

 

火災保険で一番良いのは（1）総合保険に入られる事です。総合保険の場合には水災も当然カバーされていますが、その他のかなりマイナーな災害でもカバーされます。

 

例えば実際にあった話ですが、弊社所有の千葉の区分店舗ですが、その店舗には一般のワイドタイプという幅広くカバーされている保険を掛けておきました。

 

ところがある日管理会社から連絡があり、「空調の室外機が破壊されて盗まれている」との事です。

 

室外機といっても内のエアコンと連結しており室外機が盗まれると中の機械も取り換えなければなりません。ところがワイドタイプの保険ではこの盗難はカバーされておりませんでした。

 

一方総合保険であればこの事案は保険対象となったそうです。エアコンと言っても店舗や事務所向けは一機100万程度もする価値のあるものです。中に取り残されたエアコン本体も使えず廃棄処分する必要もあります。それでも5万円程度の費用がかかりました。

 

不動産投資をしていて出来れば避けたい不意の出費に関して最小限に抑えてくまなくカバーするには総合保険を弊社はお勧めしております。

 

一方、一番多く起こる事故は実は水災ですので、どんなにコストを抑えたくても水災だけは入る様に強く投資家の方には勧めております。（水災は台風、大雨の場合もありますが、配管が詰まって水漏れというのが多いです。）

 

弊社売買仲介の多くの物件は長期の借入を行って購入されるので、保険期間はその借入期間と同程度をお勧めしております。

 

長期であればあるほど割引が利くという事もありますし、将来のキャッシュフローが計算しやすいという事が言えるでしょう。

 

何棟か物件を持って何年か経ちますと思わぬ事故や災害もあるものです。そういった事は購入時に備えておきましょう。

 

（他には電気工事の人がスパナを屋根に落として修繕をしたとか、台風時に石膏ボードの壁が破壊されたという事が起こりましたが、そちらは自社もしくは他社が入っていた保険で全額カバーされました。）

時折不動産投資やそれ以外の不動産売買においてかなりの手数料のディスカウントで客引きをしているサイトを目にします。

 

法律で最大3.15%+6万円の手数料になっておりますが、それを1%にしたり、無料にしたり頑張ってられます。チャレンジ精神は買うのですが、本当に顧客の為になっているのかと疑問に思います。

 

まず、手数料を大幅に割り引く場合の仕組みを簡単に説明します。

 

買主から手数料をもらわない場合、もしくは大幅に割り引く場合に仲介業者はどうやって儲けるのでしょうか？当然ながら、売主から手数料を得るのです。その場合に売主から3.15%+6万円の手数料かそれ以上の手数料をもらえる様な価格にて物件を売りにかけます。

 

従いまして、割引業者に価格交渉を頼んでも当然ある一線より下にはなりません。

 

買手が手数料を払う通常の業者に頼んだ場合には例えば1億の物件を8000万まで指して割り引いてもらうチャレンジができますが、一方割引業者は売主から「9500万以下では手数料を払いません。」等と最初から釘を指されています。

 

よって、買う人にしてみると通常の割引をしない仲介業者経由で購入すると手数料込みで8258万(＊）であるのに対して割引業者経由では9500万になります。手数料を払って目いっぱい業者に叩かせた方が買主にとってメリットがあるのがおわかりになると思います。

 

＊8000万＋（8000万×3.15%+6万）＝8258万
物件価格　手数料

 

更に、割引業者の場合には売主から手数料が出ない物件以外は紹介しない、出来ないというデメリットがあります。本当にいい物件は売主が手数料を払うか否かに関係ないところで決まりますが、割引業者サイドはやっても儲けが出ない案件はしないという本末転倒の結果になります。

 

よって、仲介手数料割引業者では他の投資用不動産を提供している業者よりも物件の幅が狭くなっています。

 

本当に良い物件というのは場合によっては業者の紹介の紹介で仲介業者が三社になる様な場合もあります。そういった場合には売主と買主の手数料分を業者が三等分したりして売買がなされます。ところが仲介料割引業者はこういった物件には手出しが出来ませんし、紹介を受ける事も出来ないでしょう。

 

甘い話に釣れてくるお客さんが多ければ多いほど顧客サポートや契約周りの仕事がおろそかになります。手数料を払わないで売買した物件で何か問題があったら一体どうなるんでしょうか？もちろん業者は手数料をもらってないからと言っておろそかな仕事をしてはならないのですが、一方買主は損害の復帰や賠償に対して業者に求められるのでしょうか？法律家ではないので分かりませんが…対価を払わなかった人に対してどう対処するかは微妙な問題かと思います。

 

弊社（http://www.minato-am.com/）では最善の物件を買ってもらいたいと思うが故に手数料の割引はしておりません。どっちが得かはお客様の判断で良いかと思っています。不動産投資に必要な洞察力が無いと分からない、「一見得に見える事が実はそうではない」お話でした。

 

by 向井啓和