東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日アメリカ人の方からの問い合わせが入りました。外資系の金融機関にお勤めで「投資」という事に関してはプロの人ですが話をするとざっとこんな感じでした。

 

（Non native ながらも英語のブログもスタートしたので今後はもっと同じような問い合わせが増えるかも知れません。英語ブログはこちらhttp://blog.realestate-minato.com/）

 

 

A氏「一棟物の不動産投資に関して相談したいんですが…」

 

 

MINATO「はいこちらで結構ですよ。金額はどのくらいからお考えですか？」

 

 

A氏「100万ドル～200万ドル（１億～２億円）なんですが…」

 

 

MINATO「丁度その辺りの価格帯は競争も多く物件が出ても直ぐ動いてしまいますよ。」

 

 

A氏「そりゃそちらが貸してくれるというのであれば丸ビルでも六本木ヒルズでも買いたいですが、森ビルでも最初は小さく始めたんでしょ？最初から上海のビルみたいの建てられないですよね？」

 

 

MINATO「まあ、そうなんですが…。都内だと中々利回り出ませんよ。特にその金額帯は。」

 

 

A氏「いろいろ調べたんで分かります。」

 

 

MINATO「川崎とか辺りまで行けばそこそこ利回り出ますが…」

 

 

A氏「川崎ならいいですよ。働くところも多いし東京と横浜の間で便利ですし…まあ、千葉でも埼玉でも良いですが…六本木辺りだとネガティブキャッシュフローになりますよね？土地のキャピタルゲイン狙いがメインならそうしますが、最初はキャッシュフロー狙いで行きたいんで…」

 

 

MINATO「そうですか。分かりました。他に何か条件ありますか？」

 

 

A氏「RCというのが条件ですね。地震とか火災が怖いので…」

 

 

MINATO「了解です。」

 

 

A氏「それとお勧め物件を見せてもらえますか。＋費用等のシュミレーションも出来たら。」

 

 

MINATO「了解です。」

 

とこんな感じでした。日本語を読めない外国人でも要は都内の中心地は実需のニーズが高い事もあり価格が下がっていてもキャッシュフロー投資としては魅力が低いという事を理解しており、キャッシュフロー投資としては若干周辺部が良いと理解されていました。

 

 

特にこちらではどこが良いと言ったつもりが無いのですが、「首都圏の便利な郊外」という弊社がキャッシュフロー投資には良いと思っている所に一発で落ち着きました。（もちろんキャッシュフロー投資だけが不動産投資ではないので他のタイプの投資もありですが。）

 

 

リスクとリターンのバランスが良いのが彼の言っている様なエリアなのでないでしょうか。

ちなみに前回の日本だけのバブルの時と今回のサブプライム流れのバブルでは市場の価格発見機能の働きが全く違います。前回のバブル時にはとんでも無く安い値段の物件というのが日本の不動産でありましたが、今回はそれ程大きく下がる前に買いが入るという市場機能が正常に働いています。

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資ローンで意外と忘れられているのが信用組合を利用したローンです。場合によってはフルローンも可能なので要注目です。

 

 

ただ、信用組合は地域密着・小規模企業援助の色彩が強い金融機関の為、2億円を超える物件の購入における融資は原則難しいとお考えください。かなり時間が掛ります。ただ、2億円以下の不動産投資のローンであれば積極的に行っている先もあります。

 

 

先日来られた某信用組合の方はかなり積極的でした。ただ、全ての信用組合がそうであるとは言えませんので注意が必要です。知っている限りでは都内では信用組合で不動産投資に積極的な先は2信組だけになります。

 

 

今回来られた信組は物件評価等をエリア横断で対応している様でかなり迅速に動いてくれるます。まず、決算書類等を事前に送っておき、会社や個人の審査を先にしておきます。その際には仮に購入しないとしてもサンプルとして物件を提示して申し込みをします。

 

 

次に購入したい物件を見つけた際に資料を送って対応してもらいます。金利は調達コストの問題もあり3%台になりますが、自己資金ゼロのフルローンでの購入や修繕費等込みの融資額を融通してくれるオーバーローンの場合もあるそうです。これは私共が知っている中で最も積極的な対応です。

 

 

ただ、原則として23区内にお住まいの方が対象になります。一部、23区内で働いている方も対象になりますが、信用組合法上働く場所が変わると融資の終了となるそうです。（実際に発動される事は殆どないそうですが…）

 

 

また、金利上昇のストレステストは現況金利から2%アップ（5%台の金利）で収益還元法上収支がプラスかプラスに近いか行っている必要があります。（家賃収入は他行と同様に8掛けで計算します。）

 

 

都銀、地銀、信用金庫、信用組合で現在不動産融資に積極的な先は1行、2行、1庫、2組合となっています。どんどん状況は変わりますが、弊社では動向をフォローしていきます。

フルローンでの物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

渋谷区の区分所有物件の物件調査に行って来ましたので簡単にご報告。（不動産投資＆居住用物件）

 

 

渋谷区でも富裕層が住むと言われる松涛エリアの物件でして、ほぼ新築と言う新しさなので希少価値があります。価格は当初見込みから大幅に下げて販売しており、中には半値程度に下げた物もあるそうです。

 

 

東京都渋谷区というネームバリューから地方の方が買いに来られるケースも多いそうです。

 

 

余談ですが、近場で車を止めてカーナビをいじっていたら麻生総理の私邸が近くにあるという事で軽く職務質問を受けました。

 

 

ただ、坂がちの土地柄日当たりの良い部屋は少なくSOHOとして利用する等の方には良いかなという物件でした。ワンルームマンション投資としても悪くない物件かと思います。渋谷駅にも10分程度で歩いていける立地なので入居のニーズは高い物件だと思います。

 

 

事実、賃貸募集でも何件も同じ部屋でも申込みが入ったりしたそうです。

東京都心の不動産投資案件のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日、一件決済ありましたがその物件はフルローンのみならずオーバーローンが出ました。一般的に不動産投資の融資ではフルローンは出ない状態になっておりますが、2,3の金融機関では今でも対応可能な状態です。

 

 

今回の取引をされたお客様は半年前の物件も弊社紹介の金融機関でフルローンを引き出せました。

 

 

一般的に融資の審査は「プレゼンテーション」と考えれば当然なのですが、Aさんという人をプレゼンテーションするにあたってAさん自身がいくら自分自身の事を話しても無駄なところがあります。それが一般にはなかなか理解されていないようでして自分でバタバタされる方も散見されます。

 

 

ある程度実績のある業者から紹介を受けて事前に「こういう方ですよ」と前フリをしてされてから会われれば良いのですが、闇雲に銀行周りされて結果が出ない方が多いなという気がします。一見で銀行周りをすると逆効果であるとさえ言えます。

 

 

また、考えても分かりますが、全然物件を決められない業者から顧客を紹介されても銀行としても後回しにします。一方、全部といわないがある程度の歩留まりで案件を決めている業者の紹介顧客には真剣に対応します。

 

 

フルローンやそれに近い融資を得るには「その人の信用力」と「不動産投資専門の業者の経験や人脈」と「物件の評価」の3つをそろえる必要があります。

フルローンを得て割安物件購入ご希望であればhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

信託受益権物件の売買の注意点としていくつかご指摘したいと思います。不動産投資案件である程度の規模以上になってくると避けて通れませんので以下の点に注意されたら良いかと思います。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕の履歴を比較する。
２． 保証会社がどこかそしてその財務状態を調べる。
３． 入居者の退去通知や滞納状態に関して確認する。

 

等です。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕があまりにも大きくかけ離れている場合には、ファンドが大規模修繕のコストを絞り利益優先になっている場合があります。

 

えてしてファンドは物件を短期保有するつもりで持っているので大規模修繕にお金を掛けません。購入後+アルファのコストが掛かることを見越して買付価格を考慮しましょう。

 

 

２．ファンド系物件で多いのがどこかの保証会社を間に入れている入居者が多いことです。問題はその保証会社が本当に保証出来る能力があるのかです。

 

保証会社を運営していたリプラスが代表例ですが保証があると思っていたのがその会社が倒産するとそれが消滅します。今後も保証会社の倒産等があるかも知れませんので気をつけましょう。

 

 

３．入居者の退去通知や滞納状態に関してはファンド物件の場合情報がストレートに来ません。

多くの場合、「賃貸管理会社→物件管理会社→アセットマネジメント会社→売主側仲介会社→買主側仲介会社→買主」

 

となっており、滞納情報等が伝わるのに時間が掛かります。いつも情報伝達が遅れる事に関しては苦慮しますが、この点はファンド物件の難点といって良いでしょう。

 

 

ただ、その分通常の物件よりも買い手の競争にさらされづらく安く買えるメリットはあります。（現在はだいぶそれでも競争が出てきていますが･･･）

 

by 向井啓和

最近現金保有額の多いお客様が密かに動き出した感があります。自己資金が億以上あって融資を受けずに買うという人が時々おります。

 

 

この融資環境が厳しい時代を先読みしたかの様な冷静でしたたかな対応を見ると日本の投資家もやるなという感じです。外資系や新興不動産会社の売りを個人の方や中小企業や財閥系の企業が買いに入る。現在はそういった図式になっております。

 

 

毎年この確定申告の時期が終わると4月以降を睨んだ新しい動きが出てきます。3月の確定申告時期は一瞬買う人の動きが止まる時期でもあります。

売主も3月末まで案件はもう間に合わないところまで来ているので、3月中の決済に集中する感があります。4月以降には決算をまたいだことによる新しい物件が出てくると思います。

金融庁が貸し渋り集中検査という記事が出ておりましたが大手行の貸し渋り状態が顕著の様です。昨日たまたまノーアポで来られた銀行マンの方と話しをすると法人営業担当者10数名いるがこの1,2ヶ月一件も融資をしていないと自慢していました。

 

 

弊社も非常に少額以前運転資金で借りたので残高はありますが、昨年秋頃から法人融資は完全閉め出し状態というのは知っていましたので全く驚きませんでしたが、ちょっと酷いなという気はします。

 

 

そもそもバブルの後に税金と超低金利誘導で救われた銀行が（法人税も数年払っていないところが多い）その役目をしないのに高所から物を言う。

常識的には逆転してますね。そんな中で当然の行政の対応だと思いますが、既にかなり遅すぎたという感はあります。

 

 

不動産投資の方への影響はプラスともマイナスとも言えないところです。まじめな地方銀行は東京で不動産投資の融資をしている場合ではないと地元回帰されてますし･･･

リプラスが去年破綻した影響で、投資用不動産の賃貸契約の保証が切れた案件が散見されます。リプラスの対応が悪かったせいもあって、そういった物件に住む入居者が家賃の支払を遅れ目にする様になったことから滞納者が多く見れるのも特徴です。

 

 

物件情報の開示の際に滞納が無い物件でも「半数の人がリプラス保証でその保証が消えました。」というお話は物件の契約直前で開示しなければならないと売買が流れるケースが多い様です。

 

 

実際に保証がないからと言って滞納者から取りっぱぐれるかといったらそうでもないですし、実際上のリスクはそれ程高くは無いのが実情ですが契約の「直前」にそれが発覚して投資家にお伝えするとなると投資家の方が消化仕切れないのかなと思います。

 

 

昨年9月末前後に契約決済した物件でも同じ問題がありましたが、それには急いで他の保証の「あて」を見つけて事なきを得ました。不動産投資のお手伝いは一筋縄では行かないですね・・・

 

by 向井啓和

千代田区神田で秋葉原に徒歩4分とほど近い場所に売りビルが出ました。築18年の鉄骨ではありますが、満室稼働中で利回り10%以上で回っています。

3億5000万前後ですが人気の秋葉原で入居者には困らないエリアかと思います。任意売却物件です。興味のある方はお問い合わせを。http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和