東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

埼玉県の埼京線の武蔵浦和駅徒歩9分位の所に物件を持っております。そちらの物件は53部屋ありますが、常に入居率が高位で推移しています。

 

 

また、過去一年間を見ての感じですがテナントの属性がかなり良く不動産投資には意外な穴場だなと思っております。

 

 

埼京線沿線は実は東京への通勤や通学が非常に便利であるという事で隠れた賃貸のホットスポットになっています。なまじ東京都だからと言って他の沿線の物件を購入するより埼玉県の埼京線沿線は数段リスクが低いです。

 

 

埼京線が人気なのは池袋、新宿、渋谷、恵比寿といったビジネスや商業のホットエリアを通過するという事に加えて駅を飛ばすので通勤時間が短いというのがポイントかもしれません。

 

 

埼京線は不動産投資には「最強線」といってもいいかもしれません。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

想定利回り14％前後で銀行評価以下の物件です。建物も大規模修繕をしたばかりでかなりしっかりしており状態はかなり良好です。

ただ、所有企業の関連会社が去年秋に倒産してその為その後の賃貸募集をしておらず空室が4室程あります。

 

 

 

千葉県の閑静な住宅街に位置し駅から徒歩5分程度の所にある為、今後入居募集を掛ければ時間が掛るにせよ満室にする事は可能な物件です。

 

 

銀行評価以下でありますが、時間的にタイムリミットに近付いているので1億5000万前後の現金での購入が出来る方には非常にメリットのある物件かと思います。3月末までです。

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by 向井啓和

地方銀行の不動産投資案件向け融資がだいぶ出ておりましたが、3月末を期に動きが変わりそうな感じがしてきております。

 

 

フルローンは言わずもがなで融資が一時的に積み上がったのか選別が厳しくなってきました。物件も購入者の状態に関してもです。

 

 

恐らく貸し渋り、貸しはがし批判に配慮した動きの一つと思われます。個人や法人の利殖の為の融資を伸ばすよりも、中小企業や法人の融資を伸ばせという圧力があるのかもしれません。

 

 

実情はかなり融資が出たので一休みという所もあるかと思われます。

 

また直ぐ潮目が変わるかもしれませんが・・・

不動産投資のアドバイスを提供していていつも思うのが、結果的にうまくいっている人達に共通しているのが家族の同意を得ながらやっている人と言えます。

 

 

1億円を超えるような年収の方の場合には家族の方も殆ど気にせず連帯保証人になられていますが、やはり普通の年収の方のご家庭の場合、「大きな借金を背負うリスクがある」と連帯保証人になる方も認識されます。

 

 

また、リスク云々のみならず家族の意思決定の重要な事項において「自分がのけ者にされた」と感じられたり「いつも勝手に○○は物事を決めて・・」と感情的に許容できない状態になられる場合が多々あります。

 

 

反対にうまく買われている方を見ていると旦那さんと奥さんが共に物件を見に行ったり、相談に来られる時も奥様と来られたりといったケースが多いです。一人の目で見るよりも二人の目で見た方がより細かなところも気がつくというものです。

 

 

ある昔のお客様などは兄弟3人が共同で運営している会社で買う物件の調査、内見、管理を分担して行っておられました。ご両親が亡くなられてもその思いを継続されているという事なんでしょうか。

 

また、物件を売る業者や担当との話も一人で聞いていてそれを奥様に話すと「あなた騙されてるんじゃない？」「都合のいいことしか言わないわよ！」となってしまいますが、自分も疑問点を直接質問出来るとそれで気が済むという場合もあります。

 

 

日本には「*三本の矢」の逸話がありますし、ヨーロッパの金融を支配したと云われるロスチャイルド家の紋章が五本の矢であります。家族が合意して結束して事にあたると大成するという一つの証かと思います。大切なお金の使い道（投資であれ消費であれ）を決めるのです、しっかり話合って行きましょう。

 

物件のご相談はご家族単位で受け付けます。http://www.minato-am.com/

 

*三本の矢
ある日､元就は三人の息子（隆元・元春・隆景）を枕元に呼び寄せ､1本の矢を折るよう命じた｡息子たちが難なくこれを折ると､次は3本の矢束を折るよう命じたが､息子たちは誰も折ることができなかった。元就は一本では脆い矢も束になれば頑丈になるということを示し､三兄弟の結束を強く訴えかけた…というもの。これが有名な「三本の矢」の逸話である。[6]

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

 

 

by 向井啓和

 

 

昨日千葉県の物件調査を数か所行い、その後東京に戻って来て暗くなる前に物件写真取れました。目黒区も一本入ると道が狭いので苦労します。

 

 

物件はRCの一棟物で３億前後の物件です。10％をターゲットとした価格辺りで決まりそうだという事です。東急東横線沿線で駅からは10分以上離れていますが、人気エリアなのでリスクが低そうな物件でした。大規模修繕もされている様です。

 

 

余談ですが、城南エリアでも港区、渋谷区、目黒区、世田谷区全て道が狭く複雑で困ります。港区でも青山辺りは道が狭いのみならず、突然階段に変わったりしますので切り返しも出来ずとんでもない状態になります。

 

 

先日SMAPの木村拓哉さんがテレ朝の企画で港区の坂５０個を走破するという「全力坂」という企画をやっておりましたが、このエリアは道が狭いのにプラスして坂も多いのも特徴ですね。車での移動に苦労します。

 

不動産投資情報は　   http://www.minato-am.com/

by 向井啓和

本日久しぶりに時間が取れて世田谷区の投資物件を何箇所か見てきました。それぞれ任意売却的な動きをしており、なかなか良かったです。一棟の物件は「何と銀行の積算価格と売却価格に２億の差があるのです！！」驚きです。

 

 

古い物件でもOKな数名のお客様に情報提供して早速銀行審査に入りました。明日には買付証明をもらう事になります。２件見た物件共に良かったですが１棟の物件等は隣がかなり広い空き地で将来性を感じました。将来そこにマンションを建てるとなると隣地である該当物件所在地も当然開発のターゲットになる可能性があるからです。

 

 

土地が広い積算価格の出る物件がだいぶ出てきてます。ただ、これも後１，２年の事かと思います。多分来年の後半頃には以前はだいぶ安かったなと振り返るんでしょうね。不動産投資はいつでもできますが、どうせなら安い時に始めた方が良いですよね。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資においてフルローンになるかどうかはともかく不動産投資ローンの取得が重要になります。一般的なお話という事で軽くコメントを求められたので差し障りのない事をロイターの方に情報提供しました。http://realestate.reuters.co.jp/special/090202_7/

 

 

不動産投資もその不動産投資にまつわる資金調達も各個人の資金需要に応じて異なります。その為あまり一般的過ぎると内容が薄くなってしまうなと反省してます。それとライターの方の捉え方や持って行きたい方向というのもありますしね。

 

初心者の方向けのみならず、相変わらずフルローンかそれに近いニーズは強くありますので相談は毎日の様に来ております。自己資金があるか担保余力がかなりある方の場合にはケースバイケースで対応してもらえるという事がありますので・・・角度を変えてトライする必要があります。

 

 

過去あった例ですが、某都市銀行で既に数億借りられていた方が担当者異動後に「どの程度の自己資金が必要ですかね」という質問をすると「3割は最低入れてください。」と言われました。

 

それを信じられておられましたが、銀行の内部の方にこちらで別途確認すると「その新しい担当はどちらかと言えば管理畑なので、積極的でないかもしれませんね。○○支店ならAさんが融資に関しては一目置かれてますよ。」という様な情報を得ました。

 

 

その情報を基に仕切り直しをして担当の変更にトライすると、スムーズに担当を変えてもらう事が出来ました。銀行は一度融資を実行すると債権管理という意味で管理畑の担当に一旦する場合もある様です。特に異動の際など「もうこのお客さんは借りないだろう」という見込みからそうする様です…

 

 

「自分は一体どうなんだろう」という場合にはその担当に聞くのではなく我々の様な第三者を使って聞かれると良いと思います。しっかりとしたネットワークがあればうまく対応してもらえるはずです。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

エアコン工事費用というのは馬鹿になりません。特にセントラルタイプで数か所の室内機を一つの機械でカバーするタイプのエアコンはかなり考え物です。まず、エネルギー効率が悪いという事と故障した場合に関連するすべての部屋に影響があるという事です。

 

 

それと特に注意すべき点は工事のしやすさという点です。建物が上に長く道路が狭いもしくは電線が多い所は機械のサイズが大きいのでクレーン車等を使うのも労力が掛ります。クレーン等を入れる場所や機種も限られて来ます。交通整備のガードマンも雇わなければならないかも知れません。

 

 

その為大規模修繕の際には通常の大規模修繕以上のコストが掛ります。エアコン工事の見積もりを見て改めて愕然とさせられました…

 

 

不動産投資においては通常の状態のみならず、故障や工事等の突発的な事も頭に入れておかなければならないと改めて考えさせられました。

 

 

by 向井啓和

不動産投資のお客様の相談を受けていると多いのがフルローンで2，3戸のワンルームマンションを買われた方のご相談です。ワンルームマンションは比較的金額も高く無いので敷居が低く、また、自己資金ゼロで買えるというセールストークで結構売られている様です。

 

ただ自己資金ゼロで買える一方、フルローンで物件を買った場合特にワンルームは様々な問題があります。
１．ワンルームマンションに融資する金融機関は金利の高いノンバンク系が多い
２．ワンルームマンションは修繕積立金や管理費が高く経費率が3割かそれ以上になる場合も多い
３．ワンルームマンションは入居未入居がゼロサムであり、未入居の際にはキャッシュアウトが大きくなる

ワンルームマンションをフルローンで購入された場合には高い金利で長期間の融資となりますので、返済の殆どが金利払いに消えて行きます。一方、キャッシュフローは貯まっていくかといえば修繕積立等の経費に殆ど消えて行きます。

 

 

従いまして弊社では区分のワンルームマンションのフルローンでの購入はハイリスク投資ととらえております。

 

 

一方、一棟物の物件の場合ではたとえフルローンで購入されても経費率が低く抑えられ、リスクも分散されており問題は少ないと考えます。

現在でも富裕層の方や不動産投資の経験者を中心にフルローンでの融資を行っている金融機関も若干ではありますがあります。ご興味あればお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産の一棟売りマンションを東京目黒区で購入されたお客様から連絡がありました。管理会社から「印鑑をいちいち押すの面倒だと思うので細かい契約関係は代理で契約印を作って押しておきますが」というオファーがあったそうです。

 

書類は委任状の形で作成されたそうです。そうやって任せてしまって良いのかという質問でした。

 

委任状の状態でも内容をより具体的に列挙明記してもらえば越権行為をしないので問題ないのではないかというアドバイスをしました。

本来であれば委任状というよりは合意事項として契約か覚書程度でも管理会社の印も押してもらった方が良いという事は伝えました。管理会社にも責任を自覚してもらう為にもそうした方が良いというのが理由です。

 

まあ、大手の管理会社で問題は無いと思われる先ですが…

 

by 向井啓和