東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

最近契約や決済や更新等の手続き上の作業が多く外出できませんでしたが、久しぶりに何件か物件を見て来ました。

 

 

一つの例が東京都港区の一棟売りマンション（但し、一階に店舗事務所が入ります。）です。

 

 

立地は港区の中でも下町色のある白金エリアですが、ワンルームのニーズは高く安定性は高い物件ですが、あまり高利回りは期待できないです。

 

 

こちらのブログを始めたのはリーマンショックのちょっと前かその前後でしたが、物件は一貫して減って来ていますね…

 

by 向井啓和

 

 

渋谷区の駅から1，2分のところの中古ワンルームマンションが出ましたので見て来ました。以前は居住用のマンションだったんでしょうが現在では商業ビル化してきており、築年数も40年と相当古くなって来ています。

 

 

ただ、景気が改善して開発意欲が上がってくれば駅からも非常に近いので開発がかかってくるかなという物件です。

 

 

金額も1500万以下なので不動産投資初心者むき物件かと思います。

 

by 向井啓和

 

 

人通りが良くキャッシュフローはそれ程でもありませんが、将来の開発実行時にはキャピタルゲインが望めそうです。

確定申告出して来ました。色々と勉強になりました。

 

 

消費税（四半期決算）と所得税の申告でしたが、建物と付属設備を分けるだとか、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」の届出を出したり、消費税の還付分を不動産収入のその他の収入に入れる等。

 

 

前年度に不動産を購入された方は今回の確定申告までに先行取得の届出を提出する必要があるので忘れてはいけないポイントですね。

 

 

by 向井啓和

 

 

一棟物の売りマンションや区分の売りマンションが港区で数件出て来ました。一棟物は１０億近いレジ物と区分のマンションです。１０億前後のレジは築年数が３年前後の築浅です。

 

区分のマンションは借地権ですが、利回り１０%以上で３５００万前後、４戸と分散もされており妙味がありそうです。借地権と言っても港区白金の北再開発地区というところにある物件で、現在再開発組合も結成されて計画が進行しています。

 

こう言った物件の場合通常の借地権物件と異なって、いずれは組合が買取る等の出口がある程度見えます。

 

通常借地権物件は担保価値が無い云々ありますが、出口の見える物であれば金融商品的な要素がより強くなります。つまり、投資している間は不動産のようではありますが、償還期限のある債券の様な感じになります。（よって借地権物件の弱点がカバーされます。）

 

現金で４０００万近く寝かしている方には有効な投資案件です。

 

http://www.minato-am.com/

 

築20年前後の城南地区に位置する一棟物のワンルームマンションを見て来ました。通常想定される通りIHもだいぶ古くなって修繕した方が良い状態でした。

 

購入者には各部屋でIHは退去する毎に換える事をお勧めしました。IHだけ取り替えるか付随個所もリフォームするかはオーナーの選択になりますが…

 

その方も、RCで、築浅で、何も問題が無くて、駅近で、利回り10％以上で…なんて物件が無いのは分かってますと言われてました。

 

明日ローンの内容を確認後「買付証明」を入れてもらう事になってます。不動産投資に限らず投資にはある程度の妥協が必要ですから…

 

by 向井啓和

 

 

東京都千代田区のオーナーチェンジの物件を買われて不動産投資をしている方の物件がありますが、入居者の方が退去されました。

 

事務所仕様でしたので何もないと思って退去の立会に行きましたが、ビックリ仰天ユニットバスが故障しているとの事。黒い水垢が出て借主も混乱してました。

聞くとユニットバスの中に旅行用のキャリーバックを置き、その上にも荷物を置いていたそうです。約10年間その上にふたをして書類等の置き物置代わりにしていたという事で、10年ぶりに風呂桶の中を見て借主も困惑していました…「お風呂を使ってないのにお風呂に水が…」

 

ユニットバスをユニットバスとしての利用をしなかった訳で故障の原因は入居者にありますが、預り敷金は20万以下…

 

確かに昭和53年築のマンションで一度も部屋の中の大規模修繕をしていないので交換の時期かとは思っていましたが…ユニットバスの交換となると50万以上は掛るのでオーナーに何と言ったら良いかとちょっと困りました。

 

 

が、翌日パイプの洗浄をしてもらうと全く問題なく水が流れました。

 

 

そのユニットバスは「伊奈製陶株式会社」というラベルが貼ってあり、今の「INAX」の製品でした。ユニットバスの寿命は20年も使えば良いと聞いていましたが、更に10年は余裕で使えそうです。

 

 

3点式のトイレは事務所だったので多数の人が使っていたので通常以上に使われていたにも関わらず…

 

INAX
http://www.inax.co.jp/company/vision/index.html

 

by 向井啓和

先日RCマンションの物件調査に行って来ましたが、不動産投資案件購入2棟目の女性のお客さまと一緒だったのですがやはり男と女は違うなと実感しました。

 

 

築20年位の相当古いマンションなので内装等は期待出来ない訳ですが、小さいポイントを指摘されました。ちょっと錆びているとか男子ではあまり気にならない所に目が行く様です。

 

 

こちらは大規模修繕が必要であるか否か等の大枠でリスクがあるか否かを見ますが、その方はパッと見て自分が気になる点を挙げた様です。恐らく他の女性の方も同じ様な事に気がつくのですね…きっと。

 

 

 

by 向井啓和

 

 

先日横浜市青葉区で土地の広めの一棟物マンションが出ました。築年数が古めですが「資産価値」が高い物件です。

 

 

将来賃貸併用マンションに建替えるとかレノベーションして最上階を自家使用するとか面白みのある物件です。

 

 

積算価格から5000万程度下での売却が可能ですので割安です。

 

 

ファンド物件30件程来ており物件調査に大わらわです…

 

 

渋谷区のワンルームマンションを見て来ました。築年数は古めですがかなり贅沢な造りです。宅配ボックスも備わっておりますが、エントランスも広めで圧迫感は殆どありません。

 

 

利回りベースでは9％前後という事ですが、サイズがかなり大きい物件なのでなかなか一般の方には買えないところではありますが…

 

 

今後も2月以降ファンド解約物件が次々と出て来そうな感じではあります。但し、リファイナンスと両にらみのケースが多いのでリファイナンスが付いてしまうと売らなくなってしまうのが難点ですが…

 

(要は損切りを先伸ばす決断をされたら買えないという事ですがそういうケースが多いようです・・・

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和