東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

昨日品川区の区分の売りマンションと一棟物のウィークリーマンションを見てきました。写真は区分の方です。

 

 

売主側の出し値がかなり強気だったのでどんなにか良い物件かと思って見てきました。築浅で悪くは無いのですが、家賃設定が割高でした。4，5年前に出来たファミリーで当時はまあまあの値段という意識だったんでしょうが、現在では家賃が若干高いかも知れません。

 

 

しかも品川区の大崎エリアはファミリー物件の供給が過剰であると見受けられます。売り側の提示利回りが6%台でした。

 

 

もう一方のウィークリーマンションの方はサイズが張りますが、結構人の多い、立地が良い所に建ってます。品川駅近隣は江戸時代から交通の要所だっただけありその歴史を継いだ様な印象でした。

 

 

ウィクリーであれマンスリーであれ入居ニーズがあれば強いですね。

 

 

一棟物不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県横浜市の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

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本日サービサー預りの任意売却物件の話が来ましたので早速見てきました。物件は築10年と築浅のRC一棟物のマンションになりますので何人か該当する人にご紹介という感じかなと思っています。不動産投資の初心者にも投資出来る物件かと思います。

 

 

山手線の駅からも遠くありませんし、住環境自体は非常に良いというわけではありませんが「まあここなら住むよね」と言った立地になります。

 

 

新しい一棟売りマンションをお探しの方にはぴったりかなという所です。

 

東京の一棟売りマンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

久しぶりに投資用不動産の物件調査で川崎市と目黒区の物件調査に行って来ました。川崎で2棟物件を見て、その後目黒区で何ヵ所か物件周りを見てきました。

 

川崎の方ですが、JR川崎駅の駅前こそはかなり大規模開発が行われて綺麗に成っていますが今回見て来た先は共に厳しいなという印象でした。

 

 

一棟は、駅から近く繁華街の中にあった物件ですがグーグルアースでみると傍にピンク系の店舗があった為どうかなと思ってましたが、やはり管理状態も良くなくお客さんにも勧められないなと思いました。

 

 

 

どうしても周りの雰囲気がそういう感じですとテナントの属性が悪くなって来ます。（退去したと思われる人の荷物が外に玄関の外に出ていました。中は推して知るべし…）

 

もう一棟は京急線の駅から数分の物件でしたが、商店街に面しているのですがこちらは建物の感じはそれ程悪くないのですが、管理状態が悪く更に夕方は車が入れない歩行者天国をやっている立地でした。

 

 

道路が狭く危険であるというのなら分かるのですが人通りがあまりない広い道路を止めているという事でこれも色々ときついかなという感じです。

 

 

車で傍に付けられず、ちょっとの間でも駐車出来ない立地で、近場にも時間貸し駐車場が無い場所です。そうなると建物のメンテナンスや修繕が難しくなります。

 

 

更に大規模修繕等をするとなったら余計な時間や手間やコストが掛ってしまいます。（例えば駐車場から3分歩いて現場となると大工さんのテンションも下がりますし、駐車料金分コストが掛ってきます。割高な修繕費を請求されても仕方ありません。）

 

 

賃貸募集の際も車で案内するとしたら案内のルートに入りづらくなりますよね。

 

 

川崎は収穫なしで終了し、目黒区でお客様のターゲット物件を再確認しました。修繕状態が気になりましたので共用部分の階段の防水状態をみると防水面にひび割れ等も無く3，4年前に修繕をしたと思われる状態でした。

 

これで安心してお勧め出来ると言う物です。

 

目黒通りで行列のお菓子屋を発見しました。「はらドーナッツ」と書かれていますが・・・・今度時間があれば寄ってみたいと思いました。

 

東京の城南エリアの不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資の評価というのは様々なポイントがあります。収益から評価する収益還元法による評価や、土地建物の積算価格を出して評価する積算法や近隣での取引から取引事例比較法等あります。

 

 

弊社でも収益還元法や積算法で評価出来るソフトウェアを導入して各自手元で評価を出したりシュミレーションしております。ただ、仲介業者の立場というのはありますので中立性に疑問があるのは確かな所です。

 

 

そこで、ご紹介しますのが外部に物件の評価を行う不動産評価のサービスです。

 

 

机上での簡易評価が一物件あたり5万円、現地実査ありの簡易評価で15万円前後だという事です。ご自身の物件購入の判断の補助資料としてご利用されるのも良いと思いますし、信用金庫や信用組合等への融資申し込みには必要となる事業計画書の添付書類として利用も出来ます。

 

 

ここでは社名はご公表しませんが、それなりの所の不動産鑑定士等が出した簡易評価を添付して計画を立てられたら説得力がまします。また、不動産投資の費用として費用計上も出来る事かと思いますので既存物件を増やそうとお考えの方にも適切かと思います。

 

 

5万円の費用をケチって変な物件を購入するよりもコストを掛けても外部の評価を得て自信を持って購入をするか、しないかという判断をされる方が賢明かと思います。不動産投資の失敗を避ける事が出来ます。

（もちろん自分が絶対の自信を持って進める物件の場合には何の問題もないのですが…）

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

小規模な任意売却物件が一棟ありましたが、たまたま同じ物件が人気になってしまいました。新宿駅に一本というロケーションの為、東京都下の「田舎」であるにも関わらず不動産投資の対象となっております。

 

 

同じ物件にほぼ同時に2組の方が興味を持たれて現在検討中となっています。

 

 

早めに決着がつきそうな感じです。新宿、渋谷、池袋、東京、品川等のターミナル駅へ一本で行くロケーションの物件はやはり強いですね。

 

 

東京での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

本日弊社物件調査の担当が東京都心、城東、千葉県西部の３棟の物件調査に行きました。その際大規模修繕の状態が分かる形で写真を取ってもらいました。不動産投資に重要な修繕状態の優劣をみる一つの材料になるのでご紹介します。

 

 

こちらの２枚の写真は某ファンドが信託受益権としてお持ちの物件です。ファンドの物件というのは利益優先であるという事と短期保有が多い為修繕が十分なされていないケースがあります。こちらの物件の屋上などが典型的な修繕状態が手抜きの例です。

 

 

大規模な修繕が必要な時期が来ていても、それを小規模な継ぎ目を補強する修繕で当座をしのぐという典型的な仕事例です。本来の大規模修繕は全部下地をひっぺがえしてやり直しというのが本筋だという事です。（ビルメンテナンスのプロ曰く）

 

 

継はぎの上に継はぎをのせるというのでは本来持つべき建物の寿命が縮まってしまうというのが指摘になります。こういった修繕はやらないよりはましですが、それはあくまでも小規模修繕とみなして、大規模修繕とみなさない事が重要です。

 

 

利回りに目がくらんで熱くなるとこういった所に目が届かなくなります。

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by 向井啓和

フルローンが出る神奈川物件です。

 

 

神奈川県の不動産投資はどうしても傾斜地と切っても切れない関係があります。傾斜地物件をどう考えるかが重要なポイントになってきます。こちらの物件は築20年以内で、駅からの距離は若干ありますが、見晴らしの良い傾斜地に立地する物件です。

 

 

神奈川県横浜市にありますが、規模が大きく積算価格は結構でる物件です。

 

 

問題は駅からのアクセスやお年寄りには住みずらい立地である等です。

 

 

 

興味ある方はお早めに　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

渋谷区の区分所有物件の物件調査に行って来ましたので簡単にご報告。（不動産投資＆居住用物件）

 

 

渋谷区でも富裕層が住むと言われる松涛エリアの物件でして、ほぼ新築と言う新しさなので希少価値があります。価格は当初見込みから大幅に下げて販売しており、中には半値程度に下げた物もあるそうです。

 

 

東京都渋谷区というネームバリューから地方の方が買いに来られるケースも多いそうです。

 

 

余談ですが、近場で車を止めてカーナビをいじっていたら麻生総理の私邸が近くにあるという事で軽く職務質問を受けました。

 

 

ただ、坂がちの土地柄日当たりの良い部屋は少なくSOHOとして利用する等の方には良いかなという物件でした。ワンルームマンション投資としても悪くない物件かと思います。渋谷駅にも10分程度で歩いていける立地なので入居のニーズは高い物件だと思います。

 

 

事実、賃貸募集でも何件も同じ部屋でも申込みが入ったりしたそうです。

東京都心の不動産投資案件のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和