東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

青山一丁目の駅徒歩2分前後のSOHO可、ペット可賃貸マンションをご紹介します。

 

 

前回は清掃をする前で中の写真が無かったのでこちらご参考までに。

 

 

45㎡弱の広さで青山1丁目の駅はもちろん、乃木坂、六本木、外苑前等などの駅までは徒歩圏になります。ミッドタウンへも散歩がてら買い物に行けます。

 

 

LDと寝室を分けるパーティションがしっかり入っていますのでプライベートと仕事を分ける事が可能です。士業の方のSOHO事務所やデザイナー、外資系企業にお勤めの方にピッタリかと思います。また2人入居で借りられても良いかと思います。

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by 向井啓和

 

 

目黒区の東急東横線の学芸大駅から徒歩圏で一棟物のマンションがレノベーションをしてお洒落にバリっと蘇りました。
（学芸大の賃貸マンション）

 

 

コンクリート打ちっぱなしの外観でデザイナーズマンションの走りと言っても良い様な物件です。間取りは広めの1LDK等でこの辺りの家賃相場から比較するとかなり割安になっています。

 

 

アーティストやデザイナーが集う目黒通りから一本入った立地で静かでお洒落な所です。レノベーションされたプチホテル「ホテルCLASKA」の裏手にあり、SOHO的な利用をされる方にも便利な立地です。http://www.claska.com/

 

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by 向井啓和

 

 

東京の城南地区（港区、目黒区、品川区、大田区）の築浅RCマンションを見てきました。不動産投資の初心者にはこういった物件が安心です。（築5年以内）

 

 

自己資金2，3割で年金代わりにというのであれば最適かと思います。

 

 

埼玉県草加市の一棟売りマンションが出ました。現在満室ですが来年の一月末に退去予定です。全部で53室あり、東武伊勢崎線の草加駅から5分以内なので都心へのアクセスも良く空室になる時期も丁度良いので、不動産投資で考える方以外の実需向けにも良いかと思いますのでご紹介します。（信託受益権物件）

 

 

築年は約14年経過ですが貸しやすいワンルームタイプです。東武伊勢崎線は銀座や築地や六本木や恵比寿等の人気エリアを経由しますので若者の単身者向けでニーズがあります。

 

 

賃料が3000万を少しオーバーするところなので10%ターゲットで3億円前後で買えるのではないかと思います。ちなみにこの物件は積算は出ないです。よってフルローンは無理です。（共同担保があれば別ですが…）

 

 

1棟貸しの寮として利用されたい法人様のお問い合わせもお待ちしております。

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by 向井啓和

 

 

管理状態の良い神奈川県のファンド売却の投資用不動産を内見してきました。外観も良いのですが、中もかなり綺麗に整理されています。一部上場の大手法人の社宅としても一部利用されている事もあり購入後の問題も少ないと思います。

 

 

金額は5億以上になりますが、将来の安定度は高いと思います。

 

 

積算価格も5億オーバーの数字が出ますし、融資付けも比較的容易ではないかと思います。神奈川県で1棟物のマンションをお探しの方にとってはチャンス物件かと思います。

 

 

築年は約15年経っていますが、丁度大規模修繕を一通り全部やった後の状態でもありますのでメンテナンスコストも低めで対応出来ると思います。

 

 

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by 向井啓和

不動産投資において駅から何分という立地は皆さん異常に気にされますが、「河」から何メートルとか「海」から何メートルという立地はあまり気にされません。というか殆ど気にされません。

 

 

ただ、タイムリーな所では現在日本列島に接近している台風9号の様な台風が襲った場合等には大きな影響があります。また、日常的にも少し強い強風が吹いている場合も影響があります。

 

 

特に、海や港に近い物件は兎も角、河川でも汽水域の近隣の物件は意外と影響を受けます。

 

 

汽水域は河川に満潮時に海の塩分濃度が高い海水が逆流してくる下流域の事を示します。

 

 

また、運河地帯等もそういったエリアに該当します。

 

 

例えば東京大田区の大森でも鮫洲方面とか、江東区の亀戸とかそんなエリアが過去物件を見た中で塩害が酷かったです。台風などの強風で塩分が含まれた汽水域の水が運河から風で運ばれて霧状にマンションの鉄骨に当たる。そんなイメージです。

 

 

こういったエリアの物件を見る際には鉄で出来ている部分の状態のチェックを入念にしましょう。むき出しになっている非常階段部分等はぼろぼろだったりします。

 

 

非常階段を見てあまりに腐食が激しいので買うのを止めた事があります。河川や湾岸からの距離等も将来の大規模修繕の事も考えた場合重要なポイントになります。景色が良く入居者の人気度は高いのですが…

 

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by 向井啓和

 

 

神奈川県の一棟売りマンションが出ました。9月末までの決済案件です。

 

 

結構建物も良さそうです。海が近く良く釣りに行くところなのでファミリー層にある程度人気度があるエリアだとリサーチ済みです。（海まで徒歩１分位です。）

 

 

海の側の建物は塩害が心配ですが、入居率もほぼ100%で利回りも10%以上と言う事なので主要駅からの距離はありますがお勧め出来る物件かと思います。

 

 

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by 向井啓和

本日渋谷区で好立地の賃貸併用住宅が出ました。

 

 

駅からの距離も近くメインストリートに面しており土地の価値はかなり高い所です。問題は車通りがあるので若干の騒音や振動がある事です。ただ、１階や2階でビジネスをされると非常に良いロケーションです。

 

 

フードビジネス等に小さいですが適した立地です。

 

 

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by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

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by 向井啓和

 

 

昨日、千代田区、中央区、台東区界隈の任意売却物件を見てきました。何件か任意売却物件がありましたが、同じ任意売却物件と言っても持ち主や過去の経緯が異なると全く別物と言った感じになります。

 

 

任意売却物件でも最近では2種類のカテゴリーに分けられると思います。一つが、通常のエンド法人やエンド個人の所有者の方が事業に失敗したりして金融債務の返済が滞って発生する物です。もう一方が、不動産会社やファンド等の不動産関連業者が開発等に失敗した物件です。

 

by 向井啓和

 

 

ぼろぼろの共用部分の写真の物件がエンド法人所有の任意売却物件になります。築40年以上経っていて修繕が殆ど出来ていないのがご理解頂けると思います。

 

 

任意売却物件が安いと思って狙っている皆さまは甘く見ている所があるのは、この様に修繕せずの放ったらかし物件が任意売却物件の大体の姿です。従って、かなり市場価格より安いとしても問題あり、難ありの物件が任意売却物件となるケースが多くあります。

 

 

一方、後者の任意売却物件はファンド等が不動産開発で建てた物になりますので築浅で管理状態も良好です。こういった物件は昨年末頃であれば都内でも10％超えも出ておりましたが、現状では行って9％台かなといった所で滅茶苦茶割安であるというわけでもありません。（写真でもお分かりと思いますが…）

 

 

中には任意売却物件と言えども7％台でも約定しております。

*エンド法人とは不動産会社以外の一般事業会社を言います。エンド個人（個人のエンド）とは不動産屋以外の一般個人投資家を指します。

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