東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県横浜市の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

本日サービサー預りの任意売却物件の話が来ましたので早速見てきました。物件は築10年と築浅のRC一棟物のマンションになりますので何人か該当する人にご紹介という感じかなと思っています。不動産投資の初心者にも投資出来る物件かと思います。

 

 

山手線の駅からも遠くありませんし、住環境自体は非常に良いというわけではありませんが「まあここなら住むよね」と言った立地になります。

 

 

新しい一棟売りマンションをお探しの方にはぴったりかなという所です。

 

東京の一棟売りマンションのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

明日はほぼフルローンでの物件の決済日となります。地域金融機関からの借入ではありますが95％のローン額となりました。金利は高めで、共同担保の提供が条件ではありましたが融資債権の保全さえ出来れば融資は全く問題ないという事の一つの現れです。

 

 

物件をある程度継続的に購入されるつもりの方は購入物件が次の物件購入にどの様な影響を与えるか考える必要があります。

 

また、今回は共同担保を提供する為に一部期限前返済をしました。金利の低い所にあった小さめの借入の半分を期限前返済をして、金利の高い大きい借入の為に担保の提供となりました。

 

 

通常の考えでは経済合理性が無い（金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をする）行動に見えますが、現在の様なまだ投資収益の高い時期でキャッシュフローが回るという確信があれば悪くない選択です。

 

 

「金利の高い借入を返済し、金利の低い借入をして物件を購入する」という他の誰もが浮かぶアドバイスの逆を「今は」行っても良いのではないかと思います。

 

 

現在は金利が若干高くても「金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をして物件を購入する」という行動が実は合理的であるというのは暫くすれば分かる事かと思います。

 

 

また、お客様で見ていてもったいないなと思うのが銀行を「荒らし過ぎる」方です。

 

 

銀行を荒らし過ぎるとは、金利の安い所安い所と借換をして行くのは住宅の様に一軒だけの購入の際には良いのですが、いずれ多少金利が高くてもチャンスなので買いたいなと思った時に荒らした銀行から相手にされなくなる現象をしめします。

 

 

銀行マンとしてはせっかく融資審査を通したのに日和見的に移られたんでは信頼関係が構築できないですよね。

 

 

不動産投資をされる方は事業者・経営者の目を持って継続的な関係を維持すべき金融機関とは細くても関係を維持すべきかと思います。そうすると多少金利が高くても、非常に良い投資案件が出た時に対処してくれるかも知れません。

 

不動産投資とアパートマンションローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

銀行内の「ダブルカウント」って銀行マンなら誰でも知っている事ですが、一般には知られてないかもしれないのでご紹介します。

 

 

先日あるフルローンも出している地方銀行の営業マンから連絡があり、「この前の物件Aさん買いませんか？買うならローン審査しますよ。」という誘い水がありました。

 

 

Aさんとしては軽く打診した物件に関してでしたので、その物件に関しては積算は出るものの価格がまだ高いのでやめておく事を代わりに伝えました。

 

 

すると、「また不動産投資するお客さんご紹介ください。こちらの支店で対応できないエリアの場合には他の支店をご紹介しますので…」との事でした。

 

 

銀行内では自分の支店で融資を実行すれば支店の融資残高の増加に貢献したという事で一番高い査定となります。それ以外にも自分が紹介したお客さんが他の支店で融資を受けた場合でも自分や自分の支店の成績につながります。銀行内では「ダブルカウントするので紹介案件を取れ」と言って銀行マンの背中を押します。

 

 

銀行内の話ですが、自分の支店で融資を実行したのと同じ数字を、紹介した支店に数字上の利益として「ダブル」に付けるという事をします。それを「収益をダブルカウントする」と言います。（実際には収益は一つしかないのであくまでも銀行マンの査定や評価上の収益です。）

 

 

行内で取引のチャンスや優良案件を見過ごさない様な配慮から推奨されている事です。

 

 

ただ、それもこれも担当銀行マンがやる気があるかないか、支店（長）がやる気があるかないかも影響してきます。異動の前等は動きが鈍くなりますし、異動の直後はやる気を出して対応してくれます。不動産投資の融資が中々通らない理由はそんな些細なことかもしれません。

投資用不動産のローン（融資付け）のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

フルローンの融資を受けての売買決済が先週末ありましたが、その場でのエピソードです。

 

 

通常、決済の前に全員そろって買主や売主に一部書類を書いてもらいそれを基に融資実行というのがパターンかと思いますが、先日は事前に司法書士への登記申請の委任状等に署名されていたので、全員揃う前に融資が実行されていました。（通常応接室に全員詰められて銀行に動きを把握されている状態で融資の実行はします。）

 

 

銀行で信用を作るというのは不思議な物で、最初は銀行も性悪説で何事も見ていますが一度以上取引がある銀行の場合で返済実績（完済）等があると盤石の信用が構築出来ます。今回の融資実行の場面でもその借手は10年以上の返済実績がありかなり信用されていたと推測されます。

 

 

その本人が当日決済なので司法書士への支払い等一部預金を準備しておかなければならない事から決済場所へ行く前に通帳に記帳すると通帳に見慣れない金額が記載されていたそうです。（通常自分の口座では目にしない桁のお金が入っていたという事です。）

 

 

借手がワルなら融資金を引き出したり、色々悪さをする可能性があります。堅いと言われるメガバンクも脇が甘くなる瞬間を見た気がします。ただ、信用を得るというのは時間も掛り大変な事ですが一旦出来てしまうと怖い面もあるという事です。

 

 

フルローンが出るからといって無批判になんでも買っているとリスクが高く失敗する可能性を秘めているという事が言えます。

フルローンでの不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

不動産投資についてのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

個人が行う不動産投資の資金調達の環境としては依然厳しいものがありますが、最近の傾向として、自己資金の少ない投資を可能にしているのは別担保の存在があります。

 

 

特にフルローン等自己資金ゼロかそれに近い状態でも金融機関が貸す場合はその借手が担保となる資産をどれだけ持っているかを見る所が大きいです。また、過去例えば10年前に物件を購入して最近ローンを完済してしまった様な場合には金融機関の印象が非常に良い様です。

 

 

10年前に借りた銀行と同じでなくとも物件を購入しローンを組みそれを計画通りに返済したという履歴が信用力をアップさせます。それが1年、2年の返済履歴では信用力というところまで高まっていません。

 

 

30代の人なら引退まで約30年の年月がありますのでその期間でキャッシュフローを積み上げるという事をお考えになられたら良いのではないかと思います。フルローンかそれに近い状態でレバレッジを掛けてどんどん物件を買うという戦略はそれはそれで魅力がありますが、色々動き回って結局何も進んでいないという場合も多いかと思います。

 

 

確かに今年は格好のチャンスではありますが、また同じようなチャンスが来ないとは言えません。バブル崩壊後の整理が終了したのもまだ10年も経っていないという事もあります。

 

 

投資用不動産の金融商品化が言われておりますがあまり動かなかった不動産が動きやすくなってきたのが近年だとするとまた10年以内に大きなチャンスが巡ってくるかもしれませんし。

 

まずは小さくても相応なところからのスタートでも良いかもしれません。良い投資をしていれば時間が経てば成長してくるものです。

 

 

長期的な不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

千葉県のフルローンの物件を今年の3月後半に決済しましたが、数部屋空きがありましたがどうやら満室になった様です。買われた方に確認したわけでは無いのですが、インターネット上などの賃貸募集が終了した事をもって勝手にそう思っています。

 

 

不動産投資ファンドの任意売却物件でしたので、賃貸が付かない状態になっていました。

 

 

特に借り上げ社宅として賃貸をする場合には貸主が債務不履行した先とは契約が出来ないのが普通なので法人契約が入らず仕方ありませんでした。

 

 

つまり「合理的な理由があって空いている空室」だったのです。それをきっちりと説明して納得されて当初買付を入れられたお客様は気が変わったのか購入を辞退されました。

 

 

その後話を既存のお客様に持っていくと翌日には買付を入れて直ぐに銀行へ書類を提示しました。事前に前回のお客様と同じように事情を説明しました。

 

 

要は「潰れたファンド物件なので賃貸が付いてませんが、2，3か月では満室になると思います。」という事を説明しました。2か月も掛らずに、3，4部屋あった空室がきっちり埋まった事でやはり読みに間違いはなかったと安心しました。

 

 

不動産屋は信用ならぬと妙に強い疑念を持っている方は損をします。どこかで取引相手を信用する部分もなければ取引出来ないのですから…

 

 

一方、弊社調査を信用して買われた方は比較的低利のフルローン（実はオーバーローン）で物件を購入しておまけに14％台の利回りでしかも満室を享受されています。大規模修繕もしっかりされているので暫く安心でしょう。

一棟物不動産投資のご相談＆フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資ローンで意外と忘れられているのが信用組合を利用したローンです。場合によってはフルローンも可能なので要注目です。

 

 

ただ、信用組合は地域密着・小規模企業援助の色彩が強い金融機関の為、2億円を超える物件の購入における融資は原則難しいとお考えください。かなり時間が掛ります。ただ、2億円以下の不動産投資のローンであれば積極的に行っている先もあります。

 

 

先日来られた某信用組合の方はかなり積極的でした。ただ、全ての信用組合がそうであるとは言えませんので注意が必要です。知っている限りでは都内では信用組合で不動産投資に積極的な先は2信組だけになります。

 

 

今回来られた信組は物件評価等をエリア横断で対応している様でかなり迅速に動いてくれるます。まず、決算書類等を事前に送っておき、会社や個人の審査を先にしておきます。その際には仮に購入しないとしてもサンプルとして物件を提示して申し込みをします。

 

 

次に購入したい物件を見つけた際に資料を送って対応してもらいます。金利は調達コストの問題もあり3%台になりますが、自己資金ゼロのフルローンでの購入や修繕費等込みの融資額を融通してくれるオーバーローンの場合もあるそうです。これは私共が知っている中で最も積極的な対応です。

 

 

ただ、原則として23区内にお住まいの方が対象になります。一部、23区内で働いている方も対象になりますが、信用組合法上働く場所が変わると融資の終了となるそうです。（実際に発動される事は殆どないそうですが…）

 

 

また、金利上昇のストレステストは現況金利から2%アップ（5%台の金利）で収益還元法上収支がプラスかプラスに近いか行っている必要があります。（家賃収入は他行と同様に8掛けで計算します。）

 

 

都銀、地銀、信用金庫、信用組合で現在不動産融資に積極的な先は1行、2行、1庫、2組合となっています。どんどん状況は変わりますが、弊社では動向をフォローしていきます。

フルローンでの物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

連帯保証人が不動産投資の不動産投資用ローンを得るにあたっても必要となります。女性に多い勘違いですが連帯保証人にならなければ関係無いという考えがあげられます。

 

 

旦那さんが不動産投資をして団信を掛けて投資物件を購入した場合においても、相続等が発生した場合には資産と債務が相続人である奥様に引き継がれます。

 

 

また、旦那さんが旦那さんの親や兄弟を連帯保証人にして買われた場合でも資産と債務が相続人である奥様の所に行くのは変わりません。（こちらの方が奥様にはリスクがあるかも知れません。団信で債務が減っていませんので…）

 

 

つまり、連帯保証人になっていても、いなくても奥様は旦那の不動産投資のリスクやメリットを受ける事になります。

 

 

従って、奥様が旦那の不動産投資に反対である場合には離婚を決意して反対される必要があります。

 

 

本当はよくよく理解すると最終的には奥様とお子様のメリットになる様にされる不動産投資でありますし、結局は関係する事になるのですから旦那様と共に不動産投資を研究されるのが一番宜しいかと思います。

 

 

ただ、よく分かるのは日頃の家族の信用が高い人の場合には簡単に了解を得れる事です。奥様が連帯保証人になりたがらない旦那様は日頃の努力が足りないのかもしれませんね…

不動産投資ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和