東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

この時期になると非常に忙しくなります。3月末案件の詰めの作業や契約、決済の準備等で大忙しです。更に、所得税の確定申告の時期でもあります。

 

不動産投資と税務は切っても切り離せない点ですし、資産運用の観点でレバレッジを維持していかに不動産ポートフォリオを管理し資産を増やしていくかと言うのは大切な点です。

 

ただ、意外と思われるのですが「税理士の方が不動産投資のローンで否認されるケースが多い」という事実があります。

 

税理士の方は職業柄、節税のプロなのでいかに税金の払いを少なくするという事には長けており、その為銀行の融資審査の際には逆に審査が通らない決算書や申告書になっているケースが多いのです。（赤字決算や非常に少ない利益の決算書等で…）

 

不動産投資の意思決定を税理士に相談して行っている方を散見されますが、本当の意図を理解していない税理士であれば「節税の鬼」になって寧ろ「資産の増加」という顧客の本来のニーズに合致しない場合も多々あります。

 

「節税≒資産の増加」では必ずしもない事を理解する必要があります。

 

「適切な納税≒銀行融資の獲得≒資産の増加」が実は資産運用に適した考え方だと思います。

 

 

by 向井啓和

本日3月末までの案件の為の融資証明依頼書と融資証明書を得る事が出来ました。融資金額が多くフルローンに近い借入であった事と購入物件がファンド物件だった為、通常は必要ありませんがあった方が良いと思い依頼しておきました。

 

ファンド物件の場合には売却の意志決定が一人でなされるのではなく合議制でなされる場合が多いので、融資を通ったと言っても信用してもらえないとの読みもありました。

 

「論より証拠」というのが不動産投資には当てはまりますので…

 

後は3月末に向けてどういう判断が出て来るか…待つしかないのですが…

 

 

（安く買ってもらうには苦労があります。）

 

 

by 向井啓和

フルローン投資の失敗で怖い話を聞いたのでご紹介します。ある都市銀行にてですが、不動産契約書に基づいて融資の稟議を通して、ローン契約の申し込みも得てローンを実行したのですが後日契約書の「偽造」が発覚したそうです。

 

それでローンの全額一括返済を求めらたそうです。

 

良くある古典的な手法ですが、銀行に提示する売買契約書（例えば1億2000万）と実際の売買契約書（1億円）を二つ作成してそれにそれぞれ署名押印して銀行には偽の契約書を提出したそうです。

 

銀行としては1億2000万に対して1億円を融資したわけですが、実際の売買契約書が1億円であれば当然ながら9000万とかその前後の数字になっていたはずです。（通常の取り扱いの場合）

 

よって借主の約定違反となり期限前一括返済を銀行から迫られたようです。

 

現在フルローンで物件が誰でも買えると指導している業者には同様の事をしている先もあるそうですが、刑法における「有印私文書偽造」という罪になり得るのを理解されているか疑問です。

 

時々お客様から前回はフルローンで買ったのですがと書類を見せてもらいますが、明らかに物件の実力以上の借入をされており詳細を聞くと同様な回答を受けます。

 

こういう話は自分はうまくやっていても誰かが債務不履行になる等してその際に他の融資も調べたりして発覚するものです。今後、正規でフルローンを獲得した方は兎も角そうで無い方は上記の様なリスクを背負っている事になります。

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

今年は「フラット35」が熱いかも知れません。住宅購入にあたって市中銀行からの借入よりも固定金利で長期の借入が出来る同商品は民業圧迫との指摘もありますが、いずれにしても不動産購入において購入者にとっては良い話です。

 

だいぶ前の話になりますが2009年12月6日の日経の一面に「ローン金利1%下げ　35年固定型省エネなど条件」という記事が出ておりましたが、簡単にご紹介します。

 

「政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を1%下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2,600億円の予算措置を2009年度第二次補正予算案に盛り込む方針…」

 

という記事です。これが適用されると、今年１年の間に住宅用不動産を購入されると現在2.7%前後のフラット35の金利が当初10年間に関しては何と1.7%になります。現在の国債の利回りが1.3%でありまして、それと比べても格段の低さです。

 

10年固定金利で1.7%の借入というのは相当な超一流企業の資金調達でもかなり困難な数字です。

 

要は政府は何とか個人にマイホームをはじめとする不動産購入を景気対策の意味もあり期間限定でさせたいという事です。 せっかくのチャンスなのでいずれ買われるのであれば早期の対応が宜しいと思います。

 

このフラット35の優遇を受けられる適用要件が幾つかありますが、それは次回ご紹介します。

 

弊社提携先のフラット35は以下の2種類です。

 

全宅連のフラット35
http://www.zentakuloan.co.jp/

日本モーゲージサービス（リニューアル仲介時）
http://www.m-s-j.jp/index.html

 

by 向井啓和

「あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願いします。」

過ぎ去った昨年を反省し、これからの１年をどうされるか決意された方も多いかと思います。

 

 

重要なのが「昨年までやろう、やろうとしてやれなかった事を今年こそやるぞ！！」という決意です。不動産投資も他の事も同じです。

 

 

「時間が無い」「忙しい」「物件が無い」「銀行が貸さない」といろいろと課題はあるとは思いますが、この不確定な時代において「確たるセーフティーネットを構築するぞ！！」という強い気持ちが必要になります。

 

 

数年前に弊社に「1月5日」に来社された方がおりましたが、その年の3月にはフルローンで物件を買われ、現在では数棟の投資用不動産を持つ大家になられております。

 

 

「善は急げ」「鉄は熱いうちに打て」とは良く言った物です。「今年こそ」、「今年こそ」と言って数年は容易く経ってしまうものですしね。

 

 

問い合わせ頂ければくじけそうになった時には尻を叩くコーチとなりますので…
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資の新しい可能性を提示したいと思います。2009年現在では通常の銀行のアパートローンの融資は単独所有者への融資もしくは共同名義であっても家族・親族に殆ど限られています。更に住居であっても親族間に限定でした。

 

 

よって、友人知人や理念に賛同する人たちが集まって建てる住居のコーポラティブハウスの融資等は既存の銀行では面倒くさい案件として門前払いだったと思います。（特に土地取得等の段階では）

 

 

ここで一つの可能性を提起したいのですが「maneo株式会社」が提供している融資マッチングです。その中でこんな案件がありました。

詳細はこちら

https://www.maneo.jp/apl/auction/detail?id=1412

 

 

要は友人知人の気の知れた人同士が集まってコーポラティブ住宅を建設する「つなぎ融資」の申請を銀行にするのではなく、この融資マッチングで行うというものです。例えば1億円の融資でも20万ずつであれば500人から借りれば済む話です。

 

 

貸す方もリスクを抑えた貸し方もできますし、銀行に預金するよりも良い利回りを得る事ができます。

こんなシステムを将来不動産投資でも利用出来たら面白いなとは思いました。

 

 

不動産投資の物件の評価について流行りすたりがありますが、今は軒並み「積算信者」が席巻しています。過去は「DCF法信者」というのもいましたが…

 

 

ここ数年の流れを見ていると不動産投資における「不動産の本当の価値」や「不動産の将来性」を正しく評価するというよりは、短絡的に「積算」が出るから「収益還元法の価格が幾らだから」等の銀行の数字に右往左往してきました。（自戒も込めてですが）

 

 

そんな中で最近問合せを受ける人から「積算価格は幾らですか？」「この物件の情報は新しいですか？」「出回ってますか、出回ってませんか？」という質問を受けるケースが増えています。

 

 

正直同じ質問にはうんざりします。「積算価格」よりも本当に重要なのはその物件の「通常あるべき市場価格が幾らか」でそれからどれだけかい離しているか否かなのです。

 

 

例えばですが六本木交差点の土地が路線価では坪約2250万円ですが、実際に売り地があれば市場価格は5000万で6000万でも価格が付きます。それが、仮に坪3000万で売られていたらどうでしょう？

 

 

路線価より高いので割高でしょうか？

 

 

「市場価格」という分かりづらい価格を基準にするよりも「評価価格」である路線価等が分かり易いのは分かり易いですが、短絡的過ぎるかなというのが率直な所です。

 

 

また、「出回っているか否か」等業者の様な事を言う初心者投資家は墓穴を掘るのが目に見えています。要は物件が出回っているのか否かではなくその物件が安いか否かなのです。

 

 

そういう人たちを見ていると日本人のブランド意識を強く感じてしまいます。要は「出回っていない印しのブランド付き物件」を追っかけているが「割安な良い物件」を見過ごしている人が多すぎるという事です。

 

 

その一つが写真の物件です。「任意売却物件ではない一般物件ですが」、明らかなミスプライス（安く価格を設定しすぎた売り物件）物件です。都心5区の高級住宅地です。一般の物件の中に掘り出し物があるという証です。

 

by 向井啓和

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

１． 相変わらずの超低金利

 

２． 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

３． 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

１. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。（特に固定金利融資を希望される場合に）

 

 

２． 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

３． 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

 

 

江東区で区分所有の投資用不動産が出ましたのでご紹介します。

 

 

東西線と大江戸線の門前仲町駅から徒歩2分の好立地の物件です。リバーサイドで運河に面しており視界が開けています。専有面積の割に価格が安いですが、修繕積立金が少なく大規模修繕が行きとどいていないのが原因です。

 

 

ただ、割高な管理費を修繕積立金に振り分けるプランが進んでおりそうなると修繕が出来てバリューアップしそうです。

 

 

現状でも入居中で利回りも比較的出るので投資対象として悪くないかと思います。（新築のワンルームマンションよりは投資対象として割安では無いかと思います。）

 

 

詳細
最寄駅  東京メトロ東西線、都営大江戸線門前仲町駅徒歩2分
専有面積 45.76㎡
価格  1680万
築年  1980年　（鉄筋コンクリート（RC造））
管理費  17,910円
修繕積立金 1,990円
現況  賃貸中　(共益費込み12万円）

 

 

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by 向井啓和