東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

弊社でまたまたフルローンの承認を個人の方が都市銀行から取れました。ただ、残念な事に他の買い手がおりましてそちらが契約する予定となっています。明日が契約予定なので明日の動向次第では急きょ動くという事になるかも知れません。

フルローンやオーバーローンの承認は取れるのですがそれ以上に自己資金を厚めに入れられる方の方がローンの承認は早めにおりますね…

仕方のない事ですが。もし運良く話が進めばラッキーと考えましょう。スピードが命の不動産投資ですが、2段構えで行くのが一番良い感じです。

まず、自己資金投下額多めでローンの申請を通し、その後契約スケジュールを決め、次に自己資金を少なめのフルローン等で申請し直す。

フルローン物件のお問い合わせはhttp://minato-am.com/

by 向井啓和

不動産投資の大きな誤解を一つ指摘します。良く不動産投資のブログやサイトで書かれている「3年で2億の不動産資産を構築したノウハウ」云々ありますが、誇大広告と言って良いでしょう。

「3年で2億の不動産資産と負債を負った…」というのが正しいところでして、不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めたばかりでノウハウなんてあると思えません。

不動産投資が本当に失敗せず成功の過程に入ったと言えるには、物件を購入してその後返済が進み、大規模修繕も行い、それでも満室か高稼働率で物件を運用している必要があります。本当に成功したと言えるのは残債がゼロになるか、残債と資金収支累計額が同額になった時点ではないかと思います。

（資金収支累計額が残債と同額になるという事は期限前完済が可能になったという事を意味します。）

東京の不動産投資物件はhttp://www.minato-am.com/

by 向井啓和

保証協会融資で不動産投資が出来るというのはあまり知られていません。不動産投資をしてアパートマンション経営をされている方は賃貸物件の経営という事業をしている事になりますので保証協会の保証が出ます。

最初の不動産投資には使えませんが2，3棟目以降で地域金融機関との取引がある方は金融機関の担当者と仲良くしておいた方が良いですよ。

既に信用金庫や信用組合や地方銀行で借入がある方も良い担当者が金融機関サイドにいれば話を聞いてくれるでしょう。金融機関としても保証協会が保証するのでリスクを軽減出来るので積極的に対応してくれると思います。

（金利は低いが期間が短いのが特徴です。よって物件を複数持っていてキャッシュフローが潤沢であれば利用の余地があります。）

ただ問題は金融機関の担当者が勉強しているかです。結局は人なんですよ不動産投資のローン付けも。

投資用ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

by 向井啓和

以前、地方銀行数行がフルローンを出して不動産投資のサポートをしてくれると書きまして、＋α担保余力等があれば都市銀行も出るという事を書きました。その結果が出ましたのでご報告です。

やはり担当銀行マンの言っていた通りフルローンが都市銀行でも出ました。4億台です。年収はそれ程高くないが返済済みの不動産物件を持っている人でしたので担保余力が高いのが理由の様です。年収も重要な一つの要素ですが都市銀行の場合は担保余力もかなり重点を置いているようです。

ストレステストも金利6％まであげてやりますので厳しいですが、通らないわけでは無いという事です。

フルローンで不動産投資を考える場合には過去の流れが非常に重要だなと思います。大別して二通りに分かれます。

１． 年収が高くて金融資産が多い人
２． 不動産投資の経験が長く既存物件で完済物件等を持っている人

上記に該当する方はフルローンでの不動産投資のサポートも致します。http://www.minato-am.com/

by 向井啓和

不動産投資の連結決算書を作成

不動産投資をされている人で複数物件をお持ちの方や、複数物件をお持ちでも法人と個人の両方でお持ちの方や、法人が複数ある方などでお勧めな事は一年に一度で良いと思いますが連結決算書を作成することです。連結決算書と言っても大げさな物ではなく簡単な物で良いのでPLとBSの表を作成しましょう。

これを作成しますと、自分の負債がどの程度であるか、想定時価と負債との差は、どの物件から先に期限前返済すべきか、どの物件のバリューアップやレノベーションをしてテコ入れをすべきか等などを考える際に有効になります。

もちろん銀行の審査においてすぐさまこのような資料を提示できると融資の審査過程を短縮することが可能になります。

東京の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

by 向井啓和

昨日、一件決済ありましたがその物件はフルローンのみならずオーバーローンが出ました。一般的に不動産投資の融資ではフルローンは出ない状態になっておりますが、2,3の金融機関では今でも対応可能な状態です。

今回の取引をされたお客様は半年前の物件も弊社紹介の金融機関でフルローンを引き出せました。

一般的に融資の審査は「プレゼンテーション」と考えれば当然なのですが、Aさんという人をプレゼンテーションするにあたってAさん自身がいくら自分自身の事を話しても無駄なところがあります。それが一般にはなかなか理解されていないようでして自分でバタバタされる方も散見されます。

ある程度実績のある業者から紹介を受けて事前に「こういう方ですよ」と前フリをしてされてから会われれば良いのですが、闇雲に銀行周りされて結果が出ない方が多いなという気がします。一見で銀行周りをすると逆効果であるとさえ言えます。

また、考えても分かりますが、全然物件を決められない業者から顧客を紹介されても銀行としても後回しにします。一方、全部といわないがある程度の歩留まりで案件を決めている業者の紹介顧客には真剣に対応します。

フルローンやそれに近い融資を得るには「その人の信用力」と「不動産投資専門の業者の経験や人脈」と「物件の評価」の3つをそろえる必要があります。

フルローンを得て割安物件購入ご希望であればhttp://www.minato-am.com/

by 向井啓和

賃貸マンションアパート経営をしていると入居率の低下や家賃の低下に悩む物ですが、ロケーションや建物の内容によっては満室経営も不可能では無いという例をご紹介します。（不動産投資をするには重要な視点ですので･･･）

一件目は、弊社お客様で千葉県四街道市の物件を購入された方です。千葉の中では閑静な住宅街がある場所ではありますが、駅から徒歩20分前後の距離で当初心配しておりました。ただ、戸建て住居が多い地域である事と、鉄骨造や木造アパートはありますが、RCのマンションが無いことから競争力があると判断しお客様にご紹介。

物件を案内した時は3部屋空いておりましたが、決済時には1部屋空室まで改善して決済しました。その後一挙に3部屋出られたそうですが、その際に多少のリノベーションを行ったお陰で再度満室状態になったとの事です。(2,3ヶ月で）

不動産投資は長期投資なので満室になったからと言って浮かれておれませんが、他物件との競争力の比較が生きました。

また、もう一件は所有している武蔵浦和の一棟物のマンションですが、こちらも53室もありながら現在満室になっています。駅からは徒歩9分ですが武蔵浦和駅の「駅力」が高いと判断し購入しました。武蔵浦和駅は地味ながら乗降客数がここ数年堅調に増加しており利便性と広さを求めてファミリー層のニーズありと考えました。

武蔵浦和駅は埼京線が通っている駅ですが、この埼京線が通勤に便利な路線の様でこの路線の物件は強いと聞いておりましたがその通りでした。埼京線は池袋、新宿、渋谷、恵比寿と都心の人気エリアやオフィスエリアを串刺しにしておりビジネスや生活に便利な路線として認知されています。

実際に入居者の属性も良く都内の新宿や田町近辺の大手企業に勤める方々に入居してもらっております。

この様にマンションやアパートの満室になる要素や「売り」が何か、逆に内見に来る人が少なく来ても決まらない物件がどういう物件かは様々な視点から見ていく必要があります。

投資マンションの満室経営を目指すならhttp://www.minato-am.com/

by 向井啓和

「フラット35」頭金不要の改正案を自民党がまとめたそうです。住宅金融支援機構という公的な機関が悪化するばかりの不動産市況のてこ入れの為に若年層を中心とした国民に不動産を買わせるべく基準を緩めるという事です。（案ですので確定ではありません。）

不動産投資用ではありませんが、住宅購入でフルローンを推進するということです。

数年前にアメリカのサブプライムローン推進時と同じような感じです。当時米政府はサブプライムローンは低所得者層でも不動産を買えるローンとして強く後押ししてローンの蛇口を全開にしました。その為審査がずさんになり、詐欺的なローンの申込みが多く問題が発生したわけです。

ただ、アメリカのケースとの大きな相違点はサブプライムローンが多くは固定期間付きの変動金利だったのにたいして、フラット35は35年間固定のローンである点です。クレジットスコアが悪化すれば金利が高く留まってしまうアメリカのローンに対して、日本の方は長期固定の低リスク商品です。その点は評価出来るかなと思います。

詳細はこちらで　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090312-00000001-jsn-ind

by 向井啓和

金融庁が貸し渋り集中検査という記事が出ておりましたが大手行の貸し渋り状態が顕著の様です。昨日たまたまノーアポで来られた銀行マンの方と話しをすると法人営業担当者10数名いるがこの1,2ヶ月一件も融資をしていないと自慢していました。

弊社も非常に少額以前運転資金で借りたので残高はありますが、昨年秋頃から法人融資は完全閉め出し状態というのは知っていましたので全く驚きませんでしたが、ちょっと酷いなという気はします。

そもそもバブルの後に税金と超低金利誘導で救われた銀行が（法人税も数年払っていないところが多い）その役目をしないのに高所から物を言う。

常識的には逆転してますね。そんな中で当然の行政の対応だと思いますが、既にかなり遅すぎたという感はあります。

不動産投資の方への影響はプラスともマイナスとも言えないところです。まじめな地方銀行は東京で不動産投資の融資をしている場合ではないと地元回帰されてますし･･･

不動産投資のアドバイスをされる指導者である成功した投資家の言葉を忠実に守られている方に不毛と思われる事をされている方がおられます。

１． 買付はとにかく100件提示すれば1件は当たるのでとにかく安く指値をするように
２． 時間をデッドラインまで引き延ばして買手が自分のみの状態にすれば価格交渉が可能であるから時間を費やすように
３． カードローンを使って自己資金を捻出すればフルローンで物件を購入できる　etc

恐らくバブル崩壊直後の昔の時代では通用したかもしれない小手先の手法で今では逆効果でもあります。

バブル崩壊後の昔はともかく、現在はREITや不動産私募ファンド等に優良物件が集中しており、優良物件を買うには「同じ」ファンドや関連ファンドから買って行く必要があります。それらのファンドでは人の行き来もあります。

同じ様な事を続ける人に対して「またこの人ですか」という反応をされてしまいます。REITやファンドの場合に債権者である銀行や信託銀行のスケジュールもありますので、ビジネスライクでない常識の無い対応をする人とは取引しないという不文律もあります。

銀行の審査を通して何度も決済を得ていながら様々な駆け引きをする為取引に至らない人に対しては、審査を進めなくなってくるのは当然の結果です。

バブル崩壊直後と今の大きな違いは買い手は非常にたくさんいるという事です。

10年前は投資用不動産のウェブサイトは一つもありませんでしたが、今では大量にある事からもニーズがそれだけあるとご理解頂けると思います。

http://www.minato-am.com/

by 向井啓和