東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

レノベーションしたアパート内部

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

２．売上目標を既に達成している支店

３．支店の決済権者が保守的な支店

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

等などです。

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

by 向井啓和

築浅アパート（フルローン可能物件）

築浅アパート（フルローン可能物件）

築浅アパート（フルローン可能物件）　任意売却中

フルローン可能な築浅のアパートです。売主の事情によって出し値よりも弊社ルートであれば安く出来そうです。

銀行の融資はある一定の属性の方であれば本部決済無しでＯＫになります。

小田急線沿線なので山がちな所です。

by 向井啓和

城南地区お住まいの方向けに4億円前後のフルローン物件が出ました。既に物件評価はしており、属性によっては出ると銀行評価が出ています。本部審査無しで支店決済で行けます。

金融資産が潤沢である事が必要でありますが、お問い合わせ頂ければ担当者と物件と銀行をセットでご紹介します。

by 向井啓和

スカイツリーで人気の押上近くのワンルームマンション

厚木の売りワンルームマンション

保土ヶ谷の売りワンルームマンション

ワンルームマンションバルク販売のご紹介です。

売主の方が不動産投資で他の物件の購入の為に資金が必要と言う事もあり買手には有利な価格でご紹介出来そうです。利回り的には10%オーバーどころか14%前後の数字になりそうです。

一棟物のマンション投資には借入をしたくない、もしくは年齢も高齢であり難しいという方には年金代わりに面白い投資に成るかもしれません。

by 向井啓和

1500万以下で行けそうです。

1億円以下のRCの物件が出ました。手元で計算しますと積算は全く問題無く出ますし、収益還元法でも融資に関しては恐らく問題なさそうです。（想定グロス利回り14%以上です!!）

ただ、難点は2つ程あり、一つは埼玉県ではありますがかなり都心からは離れている点で、もう一つは各部屋の家賃設定が低い事です。（3万円前後）

家賃が低い物件の場合修繕費に収益を食われてしまうと言う問題点がありますのでその点が不動産投資としては最適とは言えないかなとは思っております。

そうは言っても1億円以下でフルローンが出る可能性のあるRCの物件が1都3県では非常に少ないのでニーズがあるかなと思いご紹介します。売主直接なので他には情報は出ないと思いますのでお問い合わせください。

（写真は後ほどアップします。）

先日数週間融資の判定を待っていた案件が承認されて、今年になってのフルローン物件内定が5件目になりました。何れも難しい案件ではありましたが、振り返って見ると何らかの取っ掛かりがある案件や個性のある方々でした。

数件の銀行からは融資を断られても粘り強く可能性のある金融機関（主に地方銀行）にアプローチした結果だったと思います。

ただ、現在の傾向としては自己資金がある人、年収が多い人に融資をするという事は変わりがありませんし、その傾向が強まって来ております。

個別の問題としてはいかに銀行の担当者が頑張ってくれるか、支店にやる気があるかという事が重要になります。

by 向井啓和

渋谷区空ビル決済済み物件

渋谷区の国道に面した一棟売りビルを決済して来ました。物件の方は担当者がフォローしていたので今日初めて見ましたが、かなり割安で驚きました。

案外レインズ物件でも出物はあるものです。土地坪数は50坪程度ですが、商業地で２億以下（１億半ば）のかなり格安な物件でした。

駅から５分以内で利便性もかなり良く、お客様も１００%満足と確信しました。不動産は縁と良く言いますがまさしくそんな感じの奇跡的な取引でした。

これなら空ビルでもフルローン出るなと納得でした・・・

by 向井啓和

不動産投資仲介を継続して早５年になります。あと数日で免許番号が（２）になります。

不動産会社で単に５年会社を継続させるのは至難の業ですが、不動産投資、投資用不動産、外国人との取引、フルローン物件の仲介等のニッチな顧客のニーズのあるところを地道に追及し続けた事が良かった様です。

また、ウェブサイトやブログ等のIT技術をいち早く導入したのも好を奏しているのではないかと思います。世界中の方とのコミュニケーションが取れます。

特に全てのお客様との出会いがこちらからの押し売りではなく、全てお客様自らの行動（メールでの問い合わせ、電話での問い合わせ、紹介）がスタートとなっての取引であるのがポイントです。

明日は医療関係の方の決済ですが、空ビルですがまたまた全額融資が出ました。（今回は某第二地方銀行が対応してくれました。）

by 向井啓和

明日ですが、お盆休み真っ盛りですがフルローンで融資が出た物件の決済に行く事になりました。新設の資産運用法人を設立しての購入になり結構時間が掛りましたが漸くゴールです。

当初は以前からお持ちの法人を利用しての物件購入を検討しておりましたが、銀行サイドの要望として新規に会社を別に設立しての購入となりました。他の事業を多少でも営んでいると融資が出来ないのが理由でした。（銀行としては不動産投資単体で評価したいので他の事業とは別枠にしたいというニーズがあります。）

先月に続いて今月もフルローンでの購入の手助けが出来てうれしい限りですが、その方とのお付き合いは彼是３年になります。まあ、そんなに長い間気長に付き合う不動産会社もないかなとは思いますが…

場所は神奈川県、築年数は１年弱、RC、利回りは10％を若干欠けるところと言うのが物件の大体の概要です。

by 向井啓和