東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

永住権取得は外国人の方にとって非常に重要な法的な手続きになります。弊社お客様でも外国人の方や外国人の配偶者をお持ちの方を相手にする事が多々ありまして色々な場面に遭遇します。

 

 

不動産投資や不動産購入において銀行融資の審査の第一条件が永住権を持っているか否かになります。永住権を持っていれば金利も低く金額も多めに借りれる等のメリットがありますが、ちょっとした手続きの面倒さから何年も取らずに過ごされている人も散見されます。

 

 

そういった人に限って10年以上住んでいるにも関わらず申請せずに、突如自宅を購入したいといった時に永住権保持者で無いが為に高金利の借り入れや限定された借入先からの融資を利用せざるを得なくなるという状態になります。

 

 

金利が高くても借りれれば良いのですがそれも難しい場合があります。

 

 

永住権の取得は不動産購入や不動産投資にとって必須の項目になります。何より経済的なメリットを直接受ける事が出来ます。

 

 

弊社では永住権取得後に「みなとアセットマネジメント株式会社から不動産を購入された方」には永住権取得のコストをタダにしてあげるキャンペーンをしております。詳しくはお問い合わせください。

http://blog.realestate-minato.com/（英語ブログ）
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日ブルムバーグニュースを見ていてあれっと思ったお話です。

 

 

ロンドンにある中国銀行の支店が中国出身の人やロンドンの地元ローカルの人に対して不動産融資を積極化していくという事でした。

 

 

その際に中国銀行の責任者の方は「ヨーロッパでは金融機関が消極的であるがその穴を埋める為に積極的に動くつもりであり、将来的には銀行口座のある人には中国株への投資口座も提供していきたい」との事でした。

 

 

世界中に散らばっている中国人への不動産投資をサポートし、海外からの資本も中国国内に呼び込むという面白いビジネス展開の話でした。

 

 

こらは日本の金融機関ではあり得ないお話です。日本の金融機関の場合には「日本人でも」非居住者（海外に赴任している人等）であれば例え日本の不動産を買うのにも非常に大きな苦労をします。（殆ど不可能な位のハードルです。）

 

 

日本の組織や企業は日本人に対しても一たび海外に出た人に対しては非常に冷たいのが特徴で、この中国銀行のスタンスと際立って異なります。

 

 

今後この中国銀行の動きが日本でも見られるかどうかは必見のところです。まずは一番グローバルなロンドンから初めて次はアメリカ…そのうち日本でも同様のビジネスを展開するかも知れません。

東京の投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

東京の不動産投資市場を考える時、人があつまるイベントや魅力というのが重要になります。昨日東京湾花火大会に行って来ましたがその際の写真を添付します。

 

 

日本には四季があり、春夏秋冬それぞれに楽しいイベントがあります。また、日本は南北に長く雪山から南国リゾートまでそろっています。この魅力を生かすべきなのかと思います。またそれは外国人の方が分かっているのかなと思います。

 

 

インターナショナルな視点で見ると東京の不動産は違った目で見れます。今後大きく発展する中国やアジアの富裕層が観光やビジネスで東京により集ってくる事を考えると日本の人口減少、少子高齢化だけの理由で不動産価格が下がるという事には成りません。

 

 

ちなみに最近富に多い問い合わせが中国系の人からのものです。日本でビジネスに成功した人が更なる成功を積み上げる為に一棟物のビルを購入したり、店舗付きビル等を購入したりといった例が散見されます。（弊社問い合わせの約3割が中国系の方だと思います。）

 

 

ラグビーワールドカップの招致が決定しましたし、東京オリムピックがもし来る様な事になれば東京湾岸エリアを中心に不動産市場がダイナミックに動いてくるのではないかと思います。

東京の投資用不動産のお問い合わせはhttps://blog.minato-am.com/

 

by 向井啓和

以前も不動産投資ブログで書きましたが、不動産投資と直接・間接的に影響のあるのがビックイベントの開催です。特に、オリムピック、万博、ワールドカップ等が行われると世界的に注目が集まり実際に資本や人の往来が活発になり経済が活性化されます。

 

 

最近の良い例では北京オリムピックとそれに伴って起こった中国での経済発展があげられます。
また、南アフリカで行われるワールドカップとその準備も南アフリカの経済発展に大きな影響を与えています。

 

 

本日発表になりました日本でのラグビーワールドカップ開催も一つのビックトピックスです。
http://www.rugby-japan.jp/rwc_j/index.html

 

 

世界中のラグビー先進国（ヨーロッパ、オセアニア）から多くの選手や応援の為の観光客が集合し大きな盛り上がりを得ることになるでしょう。

 

 

また今回の招致が東京オリムピックへの布石として大きなプラスになると思われます。

 

 

私の不動産投資ブログにおいて何度か指摘しておりますが、2016年のオリムピックの開催地の決定は今年の10月になります。今回一番有力と言われているのが東京とシカゴですがオバマ人気も一服してきた今日この頃もしかしたら「日本」という可能性もあるのではないでしょうか。

 

 

当然そうなってくると世界のマネーが再度日本にじわじわと流れ込んできます。不動産価格が上昇する可能性も当然ながら高まります。特に東京都心部中心かと思いますが…実際世界の事情通の人は東京での店舗拡大等を進めています。

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資とは直接的に関係ないですが、昨日一日で大幅に円高が進行しましたが、数日前に著名投資家のジムロジャース氏が「ドルと米国債をショート（空売り）している」というコメントを出していました。（ブルムバーグテレビのニュースにて）

 

 

アメリカの財政状態が今後も悪化すると言う見通しが背景にあります。（G8ミーティングに合わせての仕掛け的な売りが入った様に思われます。)

 

 

一方投資用不動産市場は2009年の2月頃に底は打って、5，6月はかなり戻った感がありますが円高が進行し景況感が悪化すれば秋、冬にかけてもう一度買い場が来るかもしれませんね。

 

 

ただ、城南地区の築浅の管理良好物件は6，7％のレベルでも取引があるという声を聞きます。

 

 

年金問題、雇用問題がクローズアップされればされる程セーフティネットとしての不動産投資が見直されている様です。最近問合せが急増していますし、ファンド運用会社で働いているプロの方が個人として買うという動きも見られます。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資の市場等にも間接的に影響を与える海外の不動産市場ですが、今後要チェックが必要かと思います。特にヨーロッパが今まで目立っていませんでしたが今後は破たん等の動きが出てくるかと思います。実際に昨日1件ありました。

 

 

ブルムバーグニュースの抜粋訳
「昨日ロンドンで１社イギリスのサイモンハラビ氏（Simon Halabi）の不動産会社が約２０００億前後の負債でロンドンの９つのオフィスビルで構成されている資産担保債券がその物件価値の50%近い下落で破たんしました。

 

その中にはJPMorgan Chase & Co.が入居しているオフィスビルも含まれています。現在物件価値が債券の残債を下回っているとの見立てがローンの管理者であるハットフィールドフィリップスのコメントで明らかになりました。

 

 

そのビルは929ミリオンポンドと6月8日現在では評価されましたが、2006年の10月には1．83ビリオンポンドだったとローンの管理者は指摘しています。
ハラビ氏は2006年にビルを担保に資金調達しましたが、その債務が組み込まれた債券はこの10月に償還期限となります。ブルムバーグのデータによるとイギリスで今年償還を迎える債券で最大規模となります。・・・」

 

 

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=au9kxl_370iw

 

 

今後は、2006年、2007年等の高い所で買っている不動産の出口時期が今年や来年に来ますので同じ様な動きが見られると思います。イギリスを含めたヨーロッパは特に東欧向けなどの案件が焦げ付く可能性が指摘出来ると思います。

 

 

また、イギリス等のヨーロッパではバルーンタイプの資金調達をしている個人の一般投資家が多くその辺りの人々が持ちこたえられるかという懸念が持たれます。

 

 

*バルーンタイプの資金調達は短期で利払いのみをする借入で、短期間（1年～3年）で借換、借換を継続する資金調達手法になっています。価値が下落すればローンが出なくなり借換が出来ずに破たんという可能性があります。

 

また、アメリカのサブプライムはニュースにならなくなってきていますが、今後はオルトAやジャンボと言われる借入の借換時期が来ます。現在アメリカの長期金利は政府による資金調達が大きく財政懸念がある為に大幅に上昇しております。

 

 

普通はこれらのオルトA等の設定金利は長期金利等との比較で決定されるでしょうから、これからサブプライムの第二ラウンドがどこかのタイミングで始まる可能性があります。

 

 

先進国中最も早く景気底打ち宣言をした日本ですが、「蚊にさされた程度」が「100年に一度の危機」に認識が変わったのと同じように成らないと良いと思いますが・・・・

 

グローバルな視点での不動産投資http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

本日アメリカ人の方からの問い合わせが入りました。外資系の金融機関にお勤めで「投資」という事に関してはプロの人ですが話をするとざっとこんな感じでした。

 

（Non native ながらも英語のブログもスタートしたので今後はもっと同じような問い合わせが増えるかも知れません。英語ブログはこちらhttp://blog.realestate-minato.com/）

 

 

A氏「一棟物の不動産投資に関して相談したいんですが…」

 

 

MINATO「はいこちらで結構ですよ。金額はどのくらいからお考えですか？」

 

 

A氏「100万ドル～200万ドル（１億～２億円）なんですが…」

 

 

MINATO「丁度その辺りの価格帯は競争も多く物件が出ても直ぐ動いてしまいますよ。」

 

 

A氏「そりゃそちらが貸してくれるというのであれば丸ビルでも六本木ヒルズでも買いたいですが、森ビルでも最初は小さく始めたんでしょ？最初から上海のビルみたいの建てられないですよね？」

 

 

MINATO「まあ、そうなんですが…。都内だと中々利回り出ませんよ。特にその金額帯は。」

 

 

A氏「いろいろ調べたんで分かります。」

 

 

MINATO「川崎とか辺りまで行けばそこそこ利回り出ますが…」

 

 

A氏「川崎ならいいですよ。働くところも多いし東京と横浜の間で便利ですし…まあ、千葉でも埼玉でも良いですが…六本木辺りだとネガティブキャッシュフローになりますよね？土地のキャピタルゲイン狙いがメインならそうしますが、最初はキャッシュフロー狙いで行きたいんで…」

 

 

MINATO「そうですか。分かりました。他に何か条件ありますか？」

 

 

A氏「RCというのが条件ですね。地震とか火災が怖いので…」

 

 

MINATO「了解です。」

 

 

A氏「それとお勧め物件を見せてもらえますか。＋費用等のシュミレーションも出来たら。」

 

 

MINATO「了解です。」

 

とこんな感じでした。日本語を読めない外国人でも要は都内の中心地は実需のニーズが高い事もあり価格が下がっていてもキャッシュフロー投資としては魅力が低いという事を理解しており、キャッシュフロー投資としては若干周辺部が良いと理解されていました。

 

 

特にこちらではどこが良いと言ったつもりが無いのですが、「首都圏の便利な郊外」という弊社がキャッシュフロー投資には良いと思っている所に一発で落ち着きました。（もちろんキャッシュフロー投資だけが不動産投資ではないので他のタイプの投資もありですが。）

 

 

リスクとリターンのバランスが良いのが彼の言っている様なエリアなのでないでしょうか。

ちなみに前回の日本だけのバブルの時と今回のサブプライム流れのバブルでは市場の価格発見機能の働きが全く違います。前回のバブル時にはとんでも無く安い値段の物件というのが日本の不動産でありましたが、今回はそれ程大きく下がる前に買いが入るという市場機能が正常に働いています。

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

不動産投資についてのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

弊社のみならず投資用不動産を扱っている会社は大忙しの状態になってきました。

 

 

本日カタカナ系不動産会社の人が来られました。規模が大きい会社で数千億の物件在庫を持っているそうですが、2,3,4月で売りたい物件や在庫物件が一気に売れたそうです。一月辺り40件売却出来たという事で年末とは大きな違いに驚きます。

 

 

売主として売却したので損切り、損失確定をしたそうですが、物が動き出しました。

 

 

顧客層は医師、弁護士等の専門職の方や会社経営者の事はもとより外資系にお勤めのサラリーマンの方が良いお客だったという事です。大体弊社の顧客層と重なります。

 

 

弊社の方でも昨日は決済と契約が1件ずつありました。共に準備やチェックに大忙しでした。それとACCJ（アメリカ商工会議所）の雑誌への広告締切が重なり大変でした。外国人も動きがありますので英語のブログも立ち上げました。これから世界に対して日本の不動産情報を発信していきます。

 

 

・・・・ただ、文法とスペルが心配ですので粗さがしはご勘弁を。

外国人の方向けの不動産情報を提供するブログはhttp://blog.realestate-minato.com/

 

 

by 向井啓和

GWが終わり、不動産投資を検討している方から昨日・今日と立て続けに問い合わせが来ています。今日、明日と投資物件の案内と都心の高級マンションの案内が数件入りました。

 

 

株式市場もだいぶ戻して来ておりマインドがかなり好転してきたかも知れません。特に今まで超弱気だった外国人の方からの問い合わせも数件ありました。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストに関しても、「バンク・オブ・アメリカは予想を上回る３４０億ドルの資本増強を必要としている」との報道がなされたものの、資金調達手段が多様にあることから、ストレステストの結果は懸念されていたほど悪くはならないとの見方が優勢となり、午後からは金融株の上げが指数を牽引した様です。

 

 

ブルムバーグ等の報道を見るとストレステストがあまりリスクシナリオを厳しく見ていないという批判も多くあります。ソロス氏等もベアマーケットリバウンドという見方のようですが…

 

 

悪いニュースを完全に（？）織り込んでしまった様な展開です。不動産投資も一旦干上がった物件が市場に出てくるかどうかがポイントかと思います。

売り物件の供給が今後も少ない様であれば不動産市場も「じり高」基調になってしまうかも知れません。

 

 

東京での不動産投資ではhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和