東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日会ったフランス人との会話の中で日本の不動産投資はあまり興味ないが、日本にしか無い物に結構興味があるんだなと気付かされました。

 

例えば「納豆」。納豆は多分外国人の最も嫌いな食材の一つですが健康に良いのでフランスの農場を買って納豆を作るという話をしてました。（冗談半分ですが）

 

 

また、日本が得意とする分野も結構色々あります。例えば環境関係、省エネ関係、医療衛生関係等…

 

 

今回のブタインフルエンザでは日本のマスクが飛ぶように世界中で売れている様です。紡績関係の会社の株価も上がっていますね。世界中の政府等が備蓄に走るとまだまだ作っても作っても足りませんね。

 

 

（紡績関係の会社は多くは明治時代から続いている会社です。内部留保も沢山蓄えていると思われますし、そういった会社は簿価の非常に低い不動産も持っています。）

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

昨日フランス人の元同僚達と飲みました。その席で一人は自宅用のマンションを買いたいという事で話込むと、恵比寿、広尾、白金、目黒エリアでの物件購入を希望しておりました。やはり東京でも港区、渋谷区、目黒区が人気です。

 

 

外国人でも日本人の人と結婚した人は日本の不動産を買いたいというニーズが強いです。

 

 

また日本の不動産投資に関しては相続税が高いという事で収益物件そのものに関してはあまり興味がないとの事です。

 

 

彼らの質問は中々鋭いところをついていて、例えば購入後の確定申告や、購入後非居住者になった場合の確定申告、更には、非居住者になった後の売却に掛るキャピタルゲイン課税等など飲み会の席にしては厳しい質問を受けました。

 

 

非居住者でも確定申告が必要である等一般的な事は答えつつも後は税理士に確認してメールするとお茶を濁しました。

「不動産投資・不動産購入」「税務」「外国人（非居住者）」と3つの要因が重なるとかなり難しくなります。ただ、重要事項説明は日本語と英語両方やりますよと言うと喜んでました。

 

東京での不動産投資、外国人のパートナーと共に住宅購入や不動産購入を検討されている方は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日久しぶりに港区六本木界隈に昼間に行ってきましたが、かなり変わっていたのに驚きました。ほんの数カ月行かなかっただけですが、新築のビルが建っていたり、古いビルがあった所が取り壊されて更地になっていたり…

 

（金額が張るので不動産投資のターゲットにはなり得ない所と思っていましたが今後暫くはチャンスかも知れません。）

 

 

特に新規に建築されたビルがテナント募集で空室があるのには驚きました。サブプライムから来た金融危機で外国人旅行者や、外国人のエクスパットが減ったのが原因かもしれませんが一年前では考えられない状態です。

 

 

地上げの途上と見られるビルや土地も多く見受けられますし今はこのあたりの開発も小休止と言ったところなのかもしれません。

東京都の不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

海外投資家から見た不動産投資という事でYahooのニュース記事をご紹介します。こちらは中国系の日本在住の方が不動産を買っているというニュースです。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090411-00000004-rcdc-cn

 

 

何度かこちらもでもご紹介しましたが、日本の不動産賃貸システムの良さが海外の人から評価されています。更に、中心地でも利回りベース10%近いのは世界広しと言えども日本位だという事です。

 

 

（中国などでも逆イールド（調達金利の方が利回りよりも高い状態）になっているとの事です。オーナー保護のシステムや家賃回収、24時間問題解決等などもかなり日本のシステムは先進的です。）

 

 

弊社でも中国の方に限らず外国籍の方との取引が多くなってきたことから外国人選任の担当者を採用しました。現在不況のさなかと言う事もあり非常に優秀なシカゴ大学院卒の英語と日本語の出来る人が採用できました。

 

もし、パートナーの方が外国人で不動産投資や住宅の購入でご不明な点やうまくパートナーに説明できない方はご相談にのります。

 

 

英訳付きの重要事項説明も可能ですのでなんなりとご相談ください。（今までもご希望に沿って行っていましたが、現在3名が英語対応可能となりました。）

 

http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

 

 

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

 

 

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

 

 

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

 

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

 

 

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

 

 

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

ブルムバーグの記事をご紹介します。アメリカの新規住宅着工が大幅に下落しています。日経にも出ていましたが日本の人口の倍いて、移民が増えているアメリカで新規住宅着工が日本の数字以下という状態だという事です。

 

ローンを借りて不動産を売買するよりも、賃貸でしばらくしのぐという人が世界的に多い状態でしょう。日本も同様で、不動産投資をしているオーナーにとっては入居者が定着してプラスです。

 

長くこの状態が続けばいずれV字回復の時期も早まるかもしれませんね。シカゴオリムピック決まった後かな？？？（予想ですが）

 

「リセッション（景気後退）の深刻化を背景に、米国の住宅価格は少なくとも過去１８年で最大の下落となり、住宅着工件数は統計開始以来の最低を記録したことが、２２日の米政府の発表で分かった。

 

≪差し押さえは最高≫

 

米連邦住宅金融局（ＦＨＦＡ）が２２日発表した、２００８年１１月の住宅価格は１年前に比べて８．７％下落と、１９９１年の記録開始以降で最大の落ち込みとなった。米商務省がこの日発表した、０８年１２月の住宅着工件数は前月比１６％減の年率換算５５万戸と、１９５９年の統計開始以来の最低を記録した。

 

ガイトナー次期米財務長官は、米上院財政委員会のウェブサイトに２２日掲載された同委員会からの質問に対する書面での回答の中で、「われわれは深刻なリセッションや住宅価格の歴史的な下げ、失業の広がりに直面している。こうした悪い傾向が加速するとの懸念もみられる」との認識を示した。

中略
≪回復の兆候なし≫

ＦＨＦＡの住宅価格指数はピークだった０７年４月から１０．５％下落している。１１月の価格指数は前月比では１．８％下落と、ブルームバーグがエコノミスト１１人を対象にまとめた予想平均（１．２％下落）よりも大幅な値下がりだった。

 

地域別では、カリフォルニア州を含む太平洋側の値下がりが目立ち、年率で２２％下落。２番目はフロリダ州などを含む大西洋側南部地域で１２％低下した。

 

ＦＨＦＡのシニアエコノミスト、アンドルー・レベンティス氏は２２日のインタビューで、「価格の下落で、在庫が減少すると期待したい。それは落ち着いたという合図になるが、兆候はまだ見られない」と述べた。（Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｍ．　Ｈｏｗｌｅｙ、Ｔｉｍｏｔｈｙ　Ｒ．　Ｈｏｍａｎ）」

 

by 向井啓和

不動産投資はポイントを押さえていれば本当に副業として（本業としても）気楽だなと思います。株式投資も行っている筆者ですが、不動産投資の10分の１にも満たない額で行っていますが海外市場の動向や各企業の動向等気にすべき事が非常に多くあります。それも日々変わっていきます。

 

例えば昨日のアメリカの市場は小売売上高が大幅減という事で３％前後株価指数が下落しましたが、そういったニュースを見ると株式投資している身としては翌日の事が気になる物です。

 

（昨日発表になったアメリカの１２月の小売売上高は前年同月比で見ると9.8％のマイナスで、衣料、家具などの需要が集中するクリスマス商戦の不振が裏付けられた格好です。）

 

このニュースでそれ以前に下げていたイギリスの株価指数FTSEも6％前後下げていました。ヨーロッパも情勢は厳しい様です。

 

また、シティやドイツ銀行等の業績不安から金融機関の株式は軒並み下落していました。夜中見ていたブルムバーグニュースではシティは一時10％超の下落をしていました。（終値は分かりませんが）

 

世界市場の動向に直接的に左右される株式市場に対して、間接的に入居率や延滞率に影響が出ますが不動産投資は気楽な物です。購入後に心配すべきは大規模修繕や管理等。サラリーマン投資家の方でも数か月に一度気になる事があると言った事かと思います。

 

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by 向井啓和

2008年10月8日  不動産投資のメリット

本日も日経平均株価（日経225）がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。

 

改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October（流血が止まらない10月）という表現がぴったりかなと思います。この株式市場を含めた金融市場の恐ろしさを横目に不動産市場を見てみるとこちらも良くはありません。

 

ただ、個人投資家の方々はのんびりと構えています。「3月位までに2棟目買いたいです」とか、「売値8億の物件を5億とか4億台後半で指値を入れて」等。今不動産投資メインの個人投資家（ある程度年収があり、貯蓄がある方）は改めて不動産投資のメリットを感じていると思います。

 

私の言う不動産投資とは現在建っている既存の新築や中古物件への投資を意味しますが、これに関しては入居率や修繕の読みさえ間違わなければ非常に安定的な資産運用になっています。大規模な商業施設や大規模なビルではなく、普通の真面目に仕事をして暮らす一般の方が入居者になっている東京を中心とした仕事の多いエリアが投資の中心です。東京の通勤圏、通学圏等の居住者の多い場所を投資対象としていれば気にする点は地震等の災害と入居者の選別がメインになってきます。

 

日々の値動きで心を揺さぶられることもありません。ロスカットや追い証も恐れる必要はありません。株価や外為レートが気になって仕事が手に付かないという事もないでしょう。株式投資も数年単位の長期投資覚悟であれば2倍、3倍のリターンを取れる可能性もありますが、不動産投資の場合には流動性がそもそも低いのでキャピタルゲイン狙いの売買を勧めるのではなく、インカムゲインのキャッシュフロー中心の投資を勧めています。

 

株式投資やFXと同じくレバレッジが掛ってはおりますが、利息と元本の支払さえ毎月出来れば「期限の利益」に保護されて借りたお金を数10年に渡りゆっくり借り続けて行く事が出来ます。一方の株式投資でレバレッジをかけた場合6か月で信用取引は期日が来ますし、先物、オプション等も短期の期間しか取引出来ません。また、FXもレバレッジを掛けられますが現在の様に日中大きくレートが「飛ぶ」中では怖くて入れないしマーケットを常に注視すべく専任しなければ難しい所があります。

 

我々は普通よりちょっと頑張って仕事でお金を稼いで来た人々がその仕事に専念・継続しながら出来る資産運用を志向しております。仕事を持った個人投資家が本当の意味で副業的に行える投資に向いているのは不動産投資だという思いを強くした今の金融市場（マーケット）です。http://minato-am.com/

 

 

by 向井啓和