東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ドバイの不動産バブルが崩壊して欧州各国の銀行に影響がでそうです。つい2，3年前よくドバイへの不動産投資の投資話を聞いたものです。当時流行っていたのは「オフプラン」という商品です。

 

 

オフプランとは日本で言うならば新築マンションの申込金と同様の商品です。

 

 

日本の場合、購入者がマンションの申込金を入れて、建物が完成してから残代金を払い込んで、その後に転売するのが投機で行われていますが、海外の場合、特にドバイでは、マンションの申込金そのものを売買してしまいます。

 

 

つまり、現在設計図段階のマンション建設プランを見て、例えば10階の角部屋を300万で申し込むとその販売業者が胴元もしくはブックメーカーとして他に買っても良いと思っている人にそのマンション申込金を500万で売却します。

 

 

さらに建物が完成近くなって来ると500万で買ったマンション申込金を1000万で別の人に売ります。

 

 

1000万の申込金を払って権利を買った人が残りの残金を支払って目出度くマンションの所有者となります。

ここで問題はこのマンション申込金がマンションが建つ前提で売り買いされていますが、その前提が崩れた場合です。今回の中東のバブルではどちらかと言えば欧米の人がメインでしたが、一部日本人の方もオフプランの購入者がいると思われます。

 

 

建築主の開発業者が倒産してしまえばどんな素晴らしいプランも水の泡です。

 

by 向井啓和

 

 

国土交通省と早稲田大学が不動産投資にも役立つ日本版ケースシラー指数の開発を進めているとの非常に小さな記事が出ていました。

 

 

不動産の国際化が指摘される中で非常に有意義な研究だと思います。私も日本でケースシラー指数の様な物があったら便利だなと思っていました。

 

 

記事の詳細は日経新聞の切り抜きをご覧ください。

 

 

ポイントは日本の不透明と言われている不動産市場の動向について透明性のある統計データを作成してある程度の市場動向を探るとという事が出来ると言う事と、投資用不動産の購入や住居の購入の際に参考になるという事です。

 

 

特に海外から日本の不動産へ投資する場合に世界の市場と比べる指標が存在する事でより海外の資金が流れやすく成って来ると言うメリットもあります。利上げや利下げ等のマクロ経済政策を打つ際にも参考になります。

 

by 向井啓和

 

 

更に進んで不動産を多く所有する投資家がヘッジに利用できる不動産デリバティブ等の開発の流れが出てくるかも知れません。

オリムピックの誘致が本日から明日に掛けて決まりますが、東京の前評判が上がらない様です。景気刺激効果や不動産市場の活性化に寄与するので経済界からは期待されているのですが…

 

 

ちなみにですが、もし東京が決まった場合にどんな所が恩恵を受けるか考えてみました。

 

 

不動産市場でみたエリア

１． 銀座・築地地区（築地市場の移転等を絡めた開発が想定出来る。

 

（民主党政権下では移転は進まないかもしれないが））

 

２． 月島・豊洲地区（様々な競技の会場等に近く一部江戸の風情も残っており注目度が上がる。）

３． お台場地区（遊休状態の土地があり可能性を秘めている。）

３． 芝浦地区

オリムピック誘致は主に東京ベイエリアの不動産に関して影響を与えそうです。

 

 

ただ、どこに決まろうとその地域の経済の活性化につながりグローバルに見ると日本にもプラスになると思いますが…

 

シカゴであればアメリカ経済の刺激策になり、日本企業の最大顧客であるアメリカ復活のプラスになるでしょうし・・・

 

 

リオであればBRICSの一員が更なる飛躍を遂げる要素になるでしょうし、それは日本の輸出企業に取ってマイナスではないはず…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

以前失業の増加から消費の縮小でオフィスや店舗スペースの悪化がみられるという事をブログで指摘しましたが、アメリカ商業用不動産の先行指標は悪化のペースが鈍化している様です。

 

 

詳しくは下記の英文の記事に出ていますが、今年中はともかく2010年の第２四半期位までは商業用不動産の回復と言うのは到底見込めないにしても2009年の第１四半期の様な急速な悪化から若干ペースダウンの兆候も見えるとの事です。

 

 

http://nreionline.com/finance/news/indicator_shows_decline_0819/

 

商業用不動産は経済全体の中では比較的遅行指標と言えるので先行して最悪期を脱したその他の指標に追随しているとも言えます。

 

 

今後、株式投資もそうなんでしょうが不動産投資でも気になる点は、「小売業がアメリカのクリスマス商戦に向けてどれだけ売上を伸ばせるか」に掛っている気がします。

 

 

もし消費の回復が見られない場合には一般に懸念される二番底への突入の可能性を懸念しなければなりません。商業用不動産対象のREITや証券化商品がサブプライムの次の懸念材料となります。

 

 

消費悪化→商業用不動産空室率増加や賃料下落→CMBS、CDOの価値下落→金融機関のポートフォリオ悪化→貸し渋りの再燃

 

 

アメリカの商業用不動産リース（賃貸）の場合多くの契約書が想定インフレ率分毎年賃料が上昇する設定になっていますので、今年も売上が振るわないとなると更なる店舗の統廃合等が見えてきます…

 

商業用不動産の指標については
http://www.realtor.org/research/research/commleadingindicator

 

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by 向井啓和

中国の方が住居兼投資用不動産を買われるという事で最近複数相談を受けておりますが、そんな彼らの考えを理解すると日本と中国の文化の違いを理解出来るかと思いますのでご紹介します。

 

 

不動産投資に於いて中国人の方が重視する点は以下の様な所です。

 

 

１． なるべく自己資金の中で買える物件を選択する。

 

２． 借入金は10年以内で期限前返済をするつもりで借りる。

 

３． 金利はなるべく低く。

 

４． なるべく身内や友人からの借入を利用する。

 

 

 

１．２．３．に関しては中国の方は数十年前の日本と似ていて借金イコール悪という感覚があり、その借金を出来ればせずに物件を買うという思想があります。合理的ではないにしても潔い考え方とも言えます。

 

 

そのしたくない借入も出来れば10年以内で返済して「後で（10年後）楽になりたい」というので、必死に期限前返済をされてます。

 

 

そして口癖の様に言う言葉が「現実」「現実」「現実」「現実」です。借金に対しての嫌悪感からなるべく低い金利から物事を考えるという特徴があります。その現実主義から目先の金利に目が行くようです。（将来下げてもらえる可能性があると言っても理解してもらえません。）

 

 

４．に関しては地方によって異なる様です。上海等の都会では身内からお金を借りるというのは恥ずかしい事と思う一方、南や西の方面の地方ではコミュニティー内で同胞を助け合うというのは普通の感覚の様です。

 

 

イギリス人やアメリカ人の感覚では借金しない人は馬鹿か位の考えとは正反対を行っています。ファイナンスの理論からすると低い金利は長期で返済するというのは常識なんですが、「理論」よりも「気分」や「哲学」を重視すると多くの中国の方と同じ様な考えになるんでしょうね。

 

 

いずれ時代の経過と共に考え方も変化していくとは思いますが…

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by 向井啓和

日本の不動産投資やファイナンス状況に影響を与えるので、アメリカの商業用不動産の記事が出ていましたので簡単に要約します。（NYTIMES　9月1日－商業用不動産の受難は今始まったばかり）

 

 

「前略・・・多くのアナリストはデフォルトや差押えや倒産が1990年代前半の状況を上回るだろうと指摘しています。「数件の取引で支えられても、寄せて来る波を止める事は出来ない」と表現しています。

 

 

ドイツ銀行の商業用不動産担保証券のアナリストのリチャードパルクス氏は野球に例えて「私たちは今一回～二回のさなかにいる」と指摘し「これからとても難しい時期をくぐり抜けなければならない」とコメントしています。

 

 

「地方では価格が5割下落して、価格が最も上昇したマンハッタン等ではそれ以上の下落を示しています。今後2，3年に満期を迎える65％の商業用不動産ローンは借換出来ないでしょう。何故なら担保価格の下落と借換基準の厳格化が影響します。」

 

とコメントしています。

 

 

要は失業率が上昇し、給与が下落して、財布の紐が堅くなり、商業施設で物が売れなくなり、商業施設のテナントが撤退し、撤退されたビルのローンの返済が滞り、そのローン債権を組み込んだCDOやモーゲッジバック証券が下落して、それを持っている銀行の資産が目減りし、融資基準が厳しくなる、という循環です。

 

日本の不動産市場にも同様な流れはありますが・・・・日本の場合ずっとそんな感じの基調でしたので多少は慣れがあるでしょが・・・アメリカ市場がどう立ち直ってくるかはファイナンスの面で日本の不動産市場に大きな影響を与えます。

 

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by 向井啓和

不動産投資関係の仕事をしていて一番気になるが「サブプライム問題第二幕は開くのか？」という事です。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストのお墨付きも何らかの基準を基に出されたはずですが、その基準に現在の経済状態は近づいてもしかして今後はその基準よりも悪化するのではないかと言う事です。（ストレステストは今年の春先だったと思います。）

 

 

その中で気になるポイントが二つあります。一つは失業率の上昇、もう一つはローン債権の延滞率です。サブプライム関係の整理はかなり進んでいる様ですが、以前もブログで書いた通りプライムローンの延滞が上昇しています。

 

 

つまり以前は仕事があって失業した為にローンの返済が滞った人たちが増えているという事です。

 

 

また、ローン債権の延滞に関しては商業用不動産にも大きな火種が隠されています。以前のブログでブルムバーグニュースでされていた報道を指摘しましたが、やはり数日経って日本のマスコミでも取り上げだしました。

 

 

日経新聞の記事がネットでも配信されたようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20090906AT2M0501705092009.html

 

 

「金融機関が保有する同融資と関連の証券化商品の残高は約２兆ドル（約185兆円）と、金融不安のきっかけとなったサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資＝１兆ドル強）を上回る規模」であるという事から見ても分かる事ですが非常に大きな不動産市場の足かせになりかねない話です。

 

 

日本もそうですがアメリカの小売業の業績は感謝祭からクリスマスに至るところで大きく決定されており、その時期に売上が追い付かない状態になった場合には更に商業用不動産市場がお寒い状態になります。売上が足りなければ店舗の整理に入りますので…当然証券化商品のデフォルトリスクが上昇します。

 

 

それがもろに銀行の貸し渋り状態に影響を与えます。上記のニュースにもある通り、商業用不動産の証券化された残高がサブプライムローン残高の倍もあるのですから…

 

 

なんとか個人消費を喚起しなければならないが、個人消費は失業者が増え、今後の見通しにも不安がある時にはどうにも盛り上がらないのが現状です。

 

 

投資用不動産のご案内はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

最近ブルムバーグ等を見ていて言われ出したのが、「不況（景気後退）はまだ終わっていないかも知れない」という事です。

 

ゴールドマンサックスやモルガンスタンレー等の大手証券会社のエコノミスト等は強気の姿勢で景気後退の終了が見えたかの報道が日本でも一般的にされていますが、アメリカでは賛否両論です。

 

 

アメリカ等では幾つかの理由で景気後退の終了を確信するには早すぎるとの意見が出ています。

 

特にチューダー等のヘッジファンドからはその様な指摘が出ているそうです。不動産市況に関して言えば中古住宅販売や新築住宅販売の統計数字は改善してきていますが、住宅ローン等の滞納が進行しているそうです。

 

特に現在の状態は「サブプライムローン」関係のローン滞納状態は落ち着いて（Level-off）来ていますが、今度は「プライムローン」でローン債権の滞納の上昇が顕著になって来ているそうです。

 

サブプライムローンの膿は出てしまったが、今度は企業が解雇する等してプライムローンの借手だった人が失業等して住宅ローンが払えない状態が起きてきている様です。

 

また、住宅ローンに比べて規模の小さいと言われている商業用不動産のローンにおいても滞納や差押えが増加しており、不動産市場の下落や金融危機の第二幕が開くと予想している人も結構いる様です。

 

また、歴史的にも9月は9-11、リーマンショック等ネガティブな事が起こる事が多いので…

 

 

ちなみに私は証券アナリスト資格の保持者です。（名前出てます。↓）

 

日本証券アナリスト協会　　http://www.saa.or.jp/apps/list/mu.html

 

今後も不動産市況と他の金融市場(株式、債券、外為）との関連で不動産投資を見ていきたいと思います。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

東京で投資用不動産を購入される中国人の方が増えておりますので、中国語での対応が出来る窓口を設置しました。不動産投資や物件についての質問がある方、もしくはパートナーの方が中国人で細かい説明が出来ない等の方はお気軽にご連絡ください。

 

 

弊社の不動産担当の中国語通訳と言う形になります。

 

連絡先は下記になります。

 

 

名前：播磨（はりま）

 

 

番号：０９０－８３１４－０７１２

 

但し、電話受付時間は平日は18～22時、土日は9～17時までです。

不動産投資と言っても戸建の投資が盛んな欧米（アメリカ、イギリス、オーストラリア等）とアパートやマンションが中心の日本の事情は異なりますが日本人でも使える融資のご紹介です。（残念なのが商業用不動産や一棟物物件は出来ない点です。）

 

 

先日担当者のオーストラリア人から説明を直接受けましたが、戸建の物件やマンション等の購入の際には力を発揮しそうです。

 

 

また、連帯保証人が必要ないというのが特筆すべき点かと思います。

 

 

その他、ホームエクイティローンと言って自宅のローンを完済もしくはそれに近い人にとっては非常にメリットの高いローンもあります。不動産投資をする際に自己資金がゼロの人等がこの様なローンで自宅の力を使って手元資金を取って置くのはメリットがありそうです。

 

 

ホームエクイティローンで頭金を作っておけば、事実上のフルローンでの借入と同じ状態を作ることが出来ます。

 

 

ホームエクイティローンは使途を問わないので株式投資や不動産投資や車の購入や自宅のリフォームにも利用出来そうです。

 

 

また物件が日本やオーストラリアであれば海外からでも融資を受けられます。海外赴任中の方でも日本で不動産投資が出来ます。

 

 

弊社の様な不動産業者の紹介を受けて話を持ち込まれた方が宜しいとは思います。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com

 

 

by 向井啓和