東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日RC築浅マンションの決済をして来ました。お客様は不動産投資を始めたばかりの方でしたが無事アパートローンも通り決済となりました。

 

 

こちらは埼玉県の東武東上線沿線の駅から徒歩10分弱の物件です。

 

 

積算価格が売却価格を上回っています。金融機関が埼玉エリアではフルローン出づらいのでこちらは9割程度の融資でした。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

千葉の破産物件アップデートです。写真を添付します。

 

 

築年数は新しめですが、修繕を殆どしていなかった為写真で見るよりも若干さびれた感じがします。

 

 

某地方銀行ではフルローンが出ましたので、その某地方銀行で過去にフルローンの承認をもらった方等には最適かと思います。駅からの距離は近いですし便利かと思います。破産物件という事で新規入居が旧所有者のままでは見込めない為空室が多めになっています。

 

 

積算価格は４億近いですが、現在の価格は１億位低い状態です。

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

あるお客様で金融機関2行でフルローンの融資が…通ってしまい困っています。

 

 

弊社は「融資の内諾までは取っても、その後の本審査は先に結果が出た方を優先してもう一方には断る様にした方が良いですよ」とアドバイスをしておいたのですが両方共最後まで引っ張ってしまった様です。

 

 

銀行マンの担当の立場に立つと最悪な状態です。

 

 

9月の末案件で、ある程度のサイズの案件の審査を上げて審査部がOKを出しているにも拘らず、融資が実行出来ない訳ですから。しかもフルローンなので…審査部も厳しかったはずです。

 

 

「もうそこでは次回の融資は期待出来ないでしょう」と事前に指摘しておいたので理解されていると思いますが…

 

金融機関の融資を通すというのは通ってしまえばどうってことない様に見えますが、担当者の2，3週間に及ぶ作業が全て飛んでしまいます。しかもライバル行にそれが行ったと知ったら悔しくて仕方が無いでしょう…

 

 

金融機関数は多い方が良いので多少の金利の差であれば付き合いを広げておいた方が本当はプラスになるはずなのですが…

 

そんなこんなで断る方の金融機関に他物件もしくは他のお客さんを紹介しなければ成らなくなってしまいました。

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

中国の方が住居兼投資用不動産を買われるという事で最近複数相談を受けておりますが、そんな彼らの考えを理解すると日本と中国の文化の違いを理解出来るかと思いますのでご紹介します。

 

 

不動産投資に於いて中国人の方が重視する点は以下の様な所です。

 

 

１． なるべく自己資金の中で買える物件を選択する。

 

２． 借入金は10年以内で期限前返済をするつもりで借りる。

 

３． 金利はなるべく低く。

 

４． なるべく身内や友人からの借入を利用する。

 

 

 

１．２．３．に関しては中国の方は数十年前の日本と似ていて借金イコール悪という感覚があり、その借金を出来ればせずに物件を買うという思想があります。合理的ではないにしても潔い考え方とも言えます。

 

 

そのしたくない借入も出来れば10年以内で返済して「後で（10年後）楽になりたい」というので、必死に期限前返済をされてます。

 

 

そして口癖の様に言う言葉が「現実」「現実」「現実」「現実」です。借金に対しての嫌悪感からなるべく低い金利から物事を考えるという特徴があります。その現実主義から目先の金利に目が行くようです。（将来下げてもらえる可能性があると言っても理解してもらえません。）

 

 

４．に関しては地方によって異なる様です。上海等の都会では身内からお金を借りるというのは恥ずかしい事と思う一方、南や西の方面の地方ではコミュニティー内で同胞を助け合うというのは普通の感覚の様です。

 

 

イギリス人やアメリカ人の感覚では借金しない人は馬鹿か位の考えとは正反対を行っています。ファイナンスの理論からすると低い金利は長期で返済するというのは常識なんですが、「理論」よりも「気分」や「哲学」を重視すると多くの中国の方と同じ様な考えになるんでしょうね。

 

 

いずれ時代の経過と共に考え方も変化していくとは思いますが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産の仲介をしていて思うのですが、最近のお客様はかなり勉強されている人が多いなという事です。ご自身の資金調達に関してやライフプランに合わせて物件選択されている方もかなり多く見られます。

 

 

一方、ネットサーファー的に表面だけの知識やブログの中でも先鋭的で極端な話に感化され過ぎている人も多く見受けられます。特に、積算価格信仰、フルローン信仰、レジデンス物信仰の投資スタンスには辟易とさせられる事も多々あります。

 

 

フルローンで物件を買い進むのが良い思われる人が多すぎるというのが現在の状況です。フルローンで物件を買うには

 

 

①レジデンス物の物件が中心となる。

 

②積算価格が高い物が中心となる。

 

 

というのが条件です。

 

 

フルローンで買える物件の特徴として殆どキャピタルゲインが望めないという短所があるのを皆さまお忘れになられています。不動産投資の主目的がキャッシュフロー獲得であるのは疑いの無い事なのですが、キャピタルゲインが殆ど望めない物件ばかり買い進むのはどうかと思います。

 

 

また、レジデンス物は各部屋の修繕に非常にコストが掛ります。入居者が退去するごとに少なければ5万円、バスやシステムキッチンの入れ替え工事のある場合には多ければ50万～100万の費用が掛ります。

 

 

よって、グロス利回りとネット利回りの差が大きな投資となります。

2，3棟レジデンス物を買ったら、含み益のたっぷりあるキャピタルゲインも望めるレジデンス物以外の物件が本当はお勧めです。

 

 

店舗付きオフィスビル等の方が修繕費は殆ど掛らず、グロス利回りとネット利回りの差も小さいのでレジデンス物の次にはビル投資へシフトされる事をお勧めします。

 

 

弊社の貸している店舗は10年以上同じテナントが入っていています。その為その間修繕費はゼロです。また退去時でも事業用賃貸ですと借主負担にさせる事が出来るので所有者は修繕費を払いません。オフィスの場合も同じです。（借主との関係によって異なるケースもあるでしょうが）

 

 

バーゲンセールの列に並びたければフルローン物件を追いかければよいでしょうし、フリーマーケットで掘り出し物を探すのが好きであればオフィスビル、商業ビル投資なんでしょうね。

 

ビル投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社では投資用不動産の仲介のみならず、9月1日から城南地区を中心にリニューアル仲介をスタートすることになりました。

 

 

中古住宅の円滑な流通を促進する為に中古物件でもフラット35での融資が付くように物件をリフォーム・リニューアルして仲介するのが「リニューアル仲介」の流れです。

 

 

中古物件の仲介で特に難しいのが瑕疵担保の保証になります。また、実際に仲介する際には何らかの問題があるのが中古物件の常です。

 

 

雨漏りがあるとか、ベランダが腐食しているとか、間取りが使いずらいとかあったとしても、認められた建築の専門家のチェックを受けてリフォームをする場合にはリフォーム費用を含めてフラット35が利用出来ます。

 

 

今までであれば通常、物件融資とリフォーム融資は別建てになりましたが一体になっており利便性が高まりました。

 

 

場合によっては全てひっくるめてフルローンも可能かと思います。

 

 

日本では戸建の中古物件の流通が弱かったですが、今後は戸建の中古物件をリフォームと購入を同時に行うというスタイルが定着してくるのではないかと思います。（今までは中古戸建ては更地にされてそこに新築住宅を建てるというのが主流でしたが…）

港区、渋谷区、目黒区等の城南地区の不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資と言っても戸建の投資が盛んな欧米（アメリカ、イギリス、オーストラリア等）とアパートやマンションが中心の日本の事情は異なりますが日本人でも使える融資のご紹介です。（残念なのが商業用不動産や一棟物物件は出来ない点です。）

 

 

先日担当者のオーストラリア人から説明を直接受けましたが、戸建の物件やマンション等の購入の際には力を発揮しそうです。

 

 

また、連帯保証人が必要ないというのが特筆すべき点かと思います。

 

 

その他、ホームエクイティローンと言って自宅のローンを完済もしくはそれに近い人にとっては非常にメリットの高いローンもあります。不動産投資をする際に自己資金がゼロの人等がこの様なローンで自宅の力を使って手元資金を取って置くのはメリットがありそうです。

 

 

ホームエクイティローンで頭金を作っておけば、事実上のフルローンでの借入と同じ状態を作ることが出来ます。

 

 

ホームエクイティローンは使途を問わないので株式投資や不動産投資や車の購入や自宅のリフォームにも利用出来そうです。

 

 

また物件が日本やオーストラリアであれば海外からでも融資を受けられます。海外赴任中の方でも日本で不動産投資が出来ます。

 

 

弊社の様な不動産業者の紹介を受けて話を持ち込まれた方が宜しいとは思います。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com

 

 

by 向井啓和

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

フルローン物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和