東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

保証協会融資で不動産投資が出来るというのはあまり知られていません。不動産投資をしてアパートマンション経営をされている方は賃貸物件の経営という事業をしている事になりますので保証協会の保証が出ます。

最初の不動産投資には使えませんが2，3棟目以降で地域金融機関との取引がある方は金融機関の担当者と仲良くしておいた方が良いですよ。

既に信用金庫や信用組合や地方銀行で借入がある方も良い担当者が金融機関サイドにいれば話を聞いてくれるでしょう。金融機関としても保証協会が保証するのでリスクを軽減出来るので積極的に対応してくれると思います。

（金利は低いが期間が短いのが特徴です。よって物件を複数持っていてキャッシュフローが潤沢であれば利用の余地があります。）

ただ問題は金融機関の担当者が勉強しているかです。結局は人なんですよ不動産投資のローン付けも。

投資用ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

by 向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

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以前、地方銀行数行がフルローンを出して不動産投資のサポートをしてくれると書きまして、＋α担保余力等があれば都市銀行も出るという事を書きました。その結果が出ましたのでご報告です。

やはり担当銀行マンの言っていた通りフルローンが都市銀行でも出ました。4億台です。年収はそれ程高くないが返済済みの不動産物件を持っている人でしたので担保余力が高いのが理由の様です。年収も重要な一つの要素ですが都市銀行の場合は担保余力もかなり重点を置いているようです。

ストレステストも金利6％まであげてやりますので厳しいですが、通らないわけでは無いという事です。

フルローンで不動産投資を考える場合には過去の流れが非常に重要だなと思います。大別して二通りに分かれます。

１． 年収が高くて金融資産が多い人
２． 不動産投資の経験が長く既存物件で完済物件等を持っている人

上記に該当する方はフルローンでの不動産投資のサポートも致します。http://www.minato-am.com/

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不動産投資の連結決算書を作成

不動産投資をされている人で複数物件をお持ちの方や、複数物件をお持ちでも法人と個人の両方でお持ちの方や、法人が複数ある方などでお勧めな事は一年に一度で良いと思いますが連結決算書を作成することです。連結決算書と言っても大げさな物ではなく簡単な物で良いのでPLとBSの表を作成しましょう。

これを作成しますと、自分の負債がどの程度であるか、想定時価と負債との差は、どの物件から先に期限前返済すべきか、どの物件のバリューアップやレノベーションをしてテコ入れをすべきか等などを考える際に有効になります。

もちろん銀行の審査においてすぐさまこのような資料を提示できると融資の審査過程を短縮することが可能になります。

東京の不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

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神奈川県横浜市のフルローンが可能な一棟売りマンション

神奈川県横浜市の一棟売りRCマンション

フルローンが出る神奈川物件です。

神奈川県の不動産投資はどうしても傾斜地と切っても切れない関係があります。傾斜地物件をどう考えるかが重要なポイントになってきます。こちらの物件は築20年以内で、駅からの距離は若干ありますが、見晴らしの良い傾斜地に立地する物件です。

神奈川県横浜市にありますが、規模が大きく積算価格は結構でる物件です。

問題は駅からのアクセスやお年寄りには住みずらい立地である等です。

興味ある方はお早めに　http://www.minato-am.com/

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昨日、一件決済ありましたがその物件はフルローンのみならずオーバーローンが出ました。一般的に不動産投資の融資ではフルローンは出ない状態になっておりますが、2,3の金融機関では今でも対応可能な状態です。

今回の取引をされたお客様は半年前の物件も弊社紹介の金融機関でフルローンを引き出せました。

一般的に融資の審査は「プレゼンテーション」と考えれば当然なのですが、Aさんという人をプレゼンテーションするにあたってAさん自身がいくら自分自身の事を話しても無駄なところがあります。それが一般にはなかなか理解されていないようでして自分でバタバタされる方も散見されます。

ある程度実績のある業者から紹介を受けて事前に「こういう方ですよ」と前フリをしてされてから会われれば良いのですが、闇雲に銀行周りされて結果が出ない方が多いなという気がします。一見で銀行周りをすると逆効果であるとさえ言えます。

また、考えても分かりますが、全然物件を決められない業者から顧客を紹介されても銀行としても後回しにします。一方、全部といわないがある程度の歩留まりで案件を決めている業者の紹介顧客には真剣に対応します。

フルローンやそれに近い融資を得るには「その人の信用力」と「不動産投資専門の業者の経験や人脈」と「物件の評価」の3つをそろえる必要があります。

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賃貸マンションアパート経営をしていると入居率の低下や家賃の低下に悩む物ですが、ロケーションや建物の内容によっては満室経営も不可能では無いという例をご紹介します。（不動産投資をするには重要な視点ですので･･･）

一件目は、弊社お客様で千葉県四街道市の物件を購入された方です。千葉の中では閑静な住宅街がある場所ではありますが、駅から徒歩20分前後の距離で当初心配しておりました。ただ、戸建て住居が多い地域である事と、鉄骨造や木造アパートはありますが、RCのマンションが無いことから競争力があると判断しお客様にご紹介。

物件を案内した時は3部屋空いておりましたが、決済時には1部屋空室まで改善して決済しました。その後一挙に3部屋出られたそうですが、その際に多少のリノベーションを行ったお陰で再度満室状態になったとの事です。(2,3ヶ月で）

不動産投資は長期投資なので満室になったからと言って浮かれておれませんが、他物件との競争力の比較が生きました。

また、もう一件は所有している武蔵浦和の一棟物のマンションですが、こちらも53室もありながら現在満室になっています。駅からは徒歩9分ですが武蔵浦和駅の「駅力」が高いと判断し購入しました。武蔵浦和駅は地味ながら乗降客数がここ数年堅調に増加しており利便性と広さを求めてファミリー層のニーズありと考えました。

武蔵浦和駅は埼京線が通っている駅ですが、この埼京線が通勤に便利な路線の様でこの路線の物件は強いと聞いておりましたがその通りでした。埼京線は池袋、新宿、渋谷、恵比寿と都心の人気エリアやオフィスエリアを串刺しにしておりビジネスや生活に便利な路線として認知されています。

実際に入居者の属性も良く都内の新宿や田町近辺の大手企業に勤める方々に入居してもらっております。

この様にマンションやアパートの満室になる要素や「売り」が何か、逆に内見に来る人が少なく来ても決まらない物件がどういう物件かは様々な視点から見ていく必要があります。

投資マンションの満室経営を目指すならhttp://www.minato-am.com/

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本日契約した案件で久しぶりではありますが、フルローン（実際はオーバーローン）が出ました。その銀行審査の結果を待っての売買の契約でした。

一部の銀行が一部の顧客に対して物件さえ良ければフルローンでも対処するという事を確認出来た取引でした。

ただ、どこの銀行でもどの顧客でも出るわけではありませんのでその点をご理解ください。簡単な基準を示すと以下の様になります。

１． 金融資産が2000万、3000万以上ある。
２． 年収が1000万以上である。勤め先がしっかりしている。
３． 残債務が少ない。
４． ある程度の常識と見識がある。

まず、この全てをクリアしている人が足きりラインをクリアしたと言う感じです。なかなか厳しいラインですが･･･

これをクリアして、且つ、物件単体で収支が回り積算価格が物件売却価格を上回っている場合のみフルローンの対象となります。また、対応している銀行や支店は限られていますのでどこに行っても良いと言うわけではありません。実際に実績のある業者とタッグを組んで進めて行くしかありません。

物件対象エリアは首都圏ですが、えてしてフルローンが出る物件のあるところと言うのは「のんびりした、垢抜けないところ」が多いのも事実です。そういった所であっても投資できる人のみが最終的には成功しています。（例えば東京都渋谷区でフルローン物件等殆ど聞いた事はありません･･･）

東京近郊のフルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

by 向井啓和

アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

「フラット35」頭金不要の改正案を自民党がまとめたそうです。住宅金融支援機構という公的な機関が悪化するばかりの不動産市況のてこ入れの為に若年層を中心とした国民に不動産を買わせるべく基準を緩めるという事です。（案ですので確定ではありません。）

不動産投資用ではありませんが、住宅購入でフルローンを推進するということです。

数年前にアメリカのサブプライムローン推進時と同じような感じです。当時米政府はサブプライムローンは低所得者層でも不動産を買えるローンとして強く後押ししてローンの蛇口を全開にしました。その為審査がずさんになり、詐欺的なローンの申込みが多く問題が発生したわけです。

ただ、アメリカのケースとの大きな相違点はサブプライムローンが多くは固定期間付きの変動金利だったのにたいして、フラット35は35年間固定のローンである点です。クレジットスコアが悪化すれば金利が高く留まってしまうアメリカのローンに対して、日本の方は長期固定の低リスク商品です。その点は評価出来るかなと思います。

詳細はこちらで　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090312-00000001-jsn-ind

by 向井啓和