東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

城南地区お住まいの方向けに4億円前後のフルローン物件が出ました。既に物件評価はしており、属性によっては出ると銀行評価が出ています。本部審査無しで支店決済で行けます。

 

金融資産が潤沢である事が必要でありますが、お問い合わせ頂ければ担当者と物件と銀行をセットでご紹介します。

 

by 向井啓和

積算の出るペット可マンションが未公開で出ました。私の大学の先輩の仲介案件です。

 

築20年は経過していますがＲＣで積算は十分出ると思います。利回りは11％弱です。駅からの距離が遠い分各部屋の広さも十分あり、中型犬や大型犬等を飼っても狭く感じない様に思えます。（一都三県所在です。）

 

2億以下なので融資も通り安いと思います。お早めにお問い合わせを。（ある程度以上の属性の方であればフルローンも可能でしょう。）

 

by 向井啓和

「不動産投資を仲介するみなとアセットマネジメント株式会社とは端的に言ってどういう会社か」と広告代理店から問われたのでまとめてみました。先方の理解とは異なった様です。彼は弊社をイケイケの会社かと思ったそうです。

 

『富裕層向けに東京、千葉、埼玉、神奈川の投資用不動産を仲介する不動産会社。フルローン融資付けの実績も豊富で信託受益権物件等の情報も多数あり。顧客のライフプランにあったシュミレーションを基にした営業を行う。基本的にはパッシブ営業（受動的な営業）に終始し、適切な距離感を持った営業を常とする。

 

リピート顧客多数あり、一顧客と複数取引の実績多数。金融機関は都市銀行全行、一部信託銀行、地方銀行十数行、信用金庫十数庫、信用組合数社、外資系金融機関数行と取引紹介関係あり。』

 

こんな感じです。

 

確かに数字は伸びて来てます。来年1月7日にも契約2件予定となってますし…

 

でもイケイケではないです。

 

by 向井啓和

 

 

以前ご紹介した埼玉県の物件の写真が取れましたのでアップします。

 

こちら入居率がかなり悪いのですが、現在の管理会社の対応があまり良くないのが主な理由になります。

 

自己資金が豊富にある方であればフルローンに成る可能性もあります。大規模修繕は結構しっかりなされているのでコストは掛りづらいと思います。

 

まとまった空室があるので社員寮としての利用の可能性もあります。一番のポイントは一都三県で１億以下のＲＣという点です。

 

交通アクセスの悪い等の問題はありますが…

 

by 向井啓和

1億円以下のRCの物件が出ました。手元で計算しますと積算は全く問題無く出ますし、収益還元法でも融資に関しては恐らく問題なさそうです。（想定グロス利回り14%以上です!!）

 

ただ、難点は2つ程あり、一つは埼玉県ではありますがかなり都心からは離れている点で、もう一つは各部屋の家賃設定が低い事です。（3万円前後）

 

 

家賃が低い物件の場合修繕費に収益を食われてしまうと言う問題点がありますのでその点が不動産投資としては最適とは言えないかなとは思っております。

 

 

そうは言っても1億円以下でフルローンが出る可能性のあるRCの物件が1都3県では非常に少ないのでニーズがあるかなと思いご紹介します。売主直接なので他には情報は出ないと思いますのでお問い合わせください。

（写真は後ほどアップします。）

先日数週間融資の判定を待っていた案件が承認されて、今年になってのフルローン物件内定が5件目になりました。何れも難しい案件ではありましたが、振り返って見ると何らかの取っ掛かりがある案件や個性のある方々でした。

 

数件の銀行からは融資を断られても粘り強く可能性のある金融機関（主に地方銀行）にアプローチした結果だったと思います。

 

ただ、現在の傾向としては自己資金がある人、年収が多い人に融資をするという事は変わりがありませんし、その傾向が強まって来ております。

 

個別の問題としてはいかに銀行の担当者が頑張ってくれるか、支店にやる気があるかという事が重要になります。

 

by 向井啓和

不動産投資仲介を継続して早５年になります。あと数日で免許番号が（２）になります。

 

不動産会社で単に５年会社を継続させるのは至難の業ですが、不動産投資、投資用不動産、外国人との取引、フルローン物件の仲介等のニッチな顧客のニーズのあるところを地道に追及し続けた事が良かった様です。

 

また、ウェブサイトやブログ等のIT技術をいち早く導入したのも好を奏しているのではないかと思います。世界中の方とのコミュニケーションが取れます。

 

特に全てのお客様との出会いがこちらからの押し売りではなく、全てお客様自らの行動（メールでの問い合わせ、電話での問い合わせ、紹介）がスタートとなっての取引であるのがポイントです。

 

明日は医療関係の方の決済ですが、空ビルですがまたまた全額融資が出ました。（今回は某第二地方銀行が対応してくれました。）

 

by 向井啓和

明日ですが、お盆休み真っ盛りですがフルローンで融資が出た物件の決済に行く事になりました。新設の資産運用法人を設立しての購入になり結構時間が掛りましたが漸くゴールです。

 

当初は以前からお持ちの法人を利用しての物件購入を検討しておりましたが、銀行サイドの要望として新規に会社を別に設立しての購入となりました。他の事業を多少でも営んでいると融資が出来ないのが理由でした。（銀行としては不動産投資単体で評価したいので他の事業とは別枠にしたいというニーズがあります。）

 

先月に続いて今月もフルローンでの購入の手助けが出来てうれしい限りですが、その方とのお付き合いは彼是３年になります。まあ、そんなに長い間気長に付き合う不動産会社もないかなとは思いますが…

 

場所は神奈川県、築年数は１年弱、RC、利回りは10％を若干欠けるところと言うのが物件の大体の概要です。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県西部地区で積算が出る物件がありました。融資受けはする物件です。固定資産税評価額が高いので税金は高いですがフルローンに近い数字が出る物件かとは思います。

 

 

 

ただ、入居率が非常に低いので不動産投資で既に堅固なポートフォリオを構築されている方向けの物件です。

 

 

修繕も費用が掛りそうです。

 

by 向井啓和

 

最近富にギリシャ、ポルトガル等のPIIGSが取り上げられておりますが、日本も無縁でないですし、日本で不動産投資をしている人にも大いに今後関係してくるかもしれません。

 

日本もGDPに占める債務残高の割合が異常に高いと指摘されていますが、まだ消費税が欧米諸国に比べて5％と低いので、上げる余地があるから救いがあるという認識がされているようです。

 

それに国内の金融機関が低金利の日本国債をせっせと買っているので金利は相変わらず低いまま…

 

この状態でずっと行けばよいのですが、今後もしギリシア的な状況が日本であった場合に、変動金利で不動産投資をされている投資家の方にとっては受難かもしれません。

というのはソブリンリスクが上昇し国債の金利が上昇→その他の金利も上昇→銀行は変動金利を引き上げる→不動産投資の収益性が低下

 

 

というスパイラルに入る可能性があります。

 

 

 

よってフルローンで物件を買われるのは良いとしても、固定金利で金利リスクを抑えるか、手元に預金をある程度確保しておく必要があるでしょう。（いざとなったら期限前返済が出来る様に…）

 

by 向井啓和