東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

今年最後の物件調査を渋谷区、世田谷区、港区に行って来ました。来年に掛けて不動産投資に適した物件がぞくぞくと出て来る予感を感じさせられました。

 

 

まずは、渋谷区のビルです。

 

 

こちらはオフィスと商業店舗の併用ビルですが、駐車場も完備されており空室部分を自己使用してその他から家賃収入を得るには持って来いかもしれません。

 

 

何度かに分けて他の区の収益物件もアップします。

 

by 向井啓和

 

不動産投資ではありませんが、高輪ザレジデンスへ先日顧客を案内した際の写真です。現在数室売り物件がありまして、弊社からも徒歩5分程度なので時々案内をします。最近の傾向としては外国人の方の引き合いが増えています。

 

 

それも比較的若い人が多いのが特徴です。

 

 

中国系の人とヨーロッパ系の人が多い気がします。若干最近アメリカ人は静かな感じです。本国でサブプライム関係でマイナス報道が多いのでいまいち強気になれないのか知れません。

 

 

ただ、中国の不動産上昇は相当危なっかしい感じを受けます。日本で言えば定期地上権の上に建つマンション等がガンガン上がっていますので…

 

 

それで冷静な中国系の方はあまり上がらないけど利用価値の高そうな海外の物件を物色している感じです。

 

 

by 向井啓和

不動産投資の新しい可能性を提示したいと思います。2009年現在では通常の銀行のアパートローンの融資は単独所有者への融資もしくは共同名義であっても家族・親族に殆ど限られています。更に住居であっても親族間に限定でした。

 

 

よって、友人知人や理念に賛同する人たちが集まって建てる住居のコーポラティブハウスの融資等は既存の銀行では面倒くさい案件として門前払いだったと思います。（特に土地取得等の段階では）

 

 

ここで一つの可能性を提起したいのですが「maneo株式会社」が提供している融資マッチングです。その中でこんな案件がありました。

詳細はこちら

https://www.maneo.jp/apl/auction/detail?id=1412

 

 

要は友人知人の気の知れた人同士が集まってコーポラティブ住宅を建設する「つなぎ融資」の申請を銀行にするのではなく、この融資マッチングで行うというものです。例えば1億円の融資でも20万ずつであれば500人から借りれば済む話です。

 

 

貸す方もリスクを抑えた貸し方もできますし、銀行に預金するよりも良い利回りを得る事ができます。

こんなシステムを将来不動産投資でも利用出来たら面白いなとは思いました。

 

 

 

不動産の価値を考えるにあたって、今後は特にグリーン（公園、樹木、草花、水路運河等）が重要になると言われています。東京都心でもヒートアイランド現象が指摘されていますが、樹木と水路運河が風の流れ道を作っていると言われています。

 

 

現在もそうですが、グリーンのあるエリアに近い所の物件の価値は下がりづらく、入居率が高止まりするという事に成るのでしょう。家賃がどうのこうの言っても結局は人間の感性の影響を受けますので居心地の良い場所には人が集まります。

 

 

不動産投資には「計算」と「観察」の両方が重要になります。「計算」は数理的ですが、一方「観察」は5感全てが感じ取るものです。賃貸で入居申し込み入れる人も無意識のうちに両方を織り込んで決めてるはずです。

 

上記写真はいずれも東京都港区の各所のものですが、いずれも昔ながらの樹木や公園等が憩いの場を提供しております。

 

 

港区に限らず東京でも緑の多いエリアが近くにある場所は人気があります。例えば、田園調布（多摩川）、青山表参道（並木道）、番町麹町（皇居）、代々木（代々木公園）、広尾（有栖川公園）、等など。

 

 

by 向井啓和

建築家の左高啓三氏とミーティングのつづきです。左高氏の考案したシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

サタカシステムが面白いと思ったのはパズルの様に天井高の異なる居住空間を作れるところです。スキップタイプやメゾネットタイプの組み合わせが出来ますし、構造の組み合わせ次第では将来の改築をにらんだ建築が可能となります。

 

 

ファミリー、単身者、オフィスビル事務所、店舗等の組み合わせが可能となります。将来のニーズの変更に合わせてのある程度のコンバージョンやリノベーション等の自由度が高まります。

 

 

左高氏は「日本のマンションの欠点は２つある。１つは天井高が非常に低いということ。もう１つが収納が圧倒的に少ないということ。」と指摘しておりました。

 

 

確かに私共が外国人の方を案内すると築年の古いマンションは特に、「天井が低い」、「梁がなんでこんなところにあるのか」、「誰がこんなマンションを建てたのか会ってみたい」、「なんでこういう風に間取りをしようと考えなかったのか」等など批判を受けます。

 

 

特にフランス人の方の好みにあう日本のマンションはかなり少ないというのが実感です。殆どがコストを安くあげて利益を出すためなので設計士の責任ではないのかもしれませんが…

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和

本日帝国データの新聞の帝国タイムス(12月5日）を読みましたが、外食産業の倒産が過去最悪のペースに達しているそうです。不動産投資にも如実に影響してくる話なので注意が必要です。

 

 

同紙によると「不況型倒産」が79%とトップとなっている様です。また、業態では居酒屋とバーが約3割を占めているそうです。

 

 

倒産の理由としては競合激化と個人消費低迷が背景との事です。

実感出来る話ですが、つい2，3年前はワンコインランチというイメージでしたが、今では300円を切るコンビニ弁当が出る状況で700円、800円の定食を売る飲食店は厳しい戦いを強いられているということでしょうか。

 

 

不動産投資で店舗を買う際にはデフレに強い業態が入っている店舗が良いですね。

 

 

例えば、価格競争の少ない業態である病院、銀行、コンビニ等のテナント入居物件か、既に低価格のデフレに強い外食産業の入っている店舗物件がリスクが低いでしょう。（例えば、立ち食いそば店、100円ショップ、格安な量販店等）

 

 

一棟売りマンションで立地の良い物件の場合には一階が店舗という事が多いので避けては通れませんね。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の一つの形態として時間貸し駐車場等への投資がありますが、最近気付いた事をまとめてみます。

 

 

１．駅の周りが意外と空きの駐車場が多い。
２．住宅地が好調である。全般的にデフレであり値段の下がる所が多いが、値段が上がるエリアが住宅地等で見られる。

１．について

 

 

弊社は港区高輪の品川駅の近辺にオフィスを構えておりますが、会社設立の5年前では駐車場を借りるのが至難の業でした。実際に4年前は駐車場まで徒歩5分位でした。更に、機械式駐車場で待ち時間が2，3分から5分と長く不便でした。
（入庫されている車が多い為か車を出すのに一苦労でした。）

 

 

現在はといえば、自社から1分程度の所の機械式駐車場に変更しており、且、出庫までほぼ1分です。近隣のオフィスが営業車を減らしているか、賃料の安い所にオフィスを変更してきているのが如実に分かります。

 

 

景気悪化→オフィスのコストカット→営業車両の減少→月極め駐車場の増加→時間貸し駐車場の増加

 

２．について

 

 

私が良く利用する同じ港区内の住宅地の駐車場が駐車料金の微妙な条件変更をしていました。以前は30分200円でしたのが、現在は25分200円です。世の中全体がデフレの中で相対的にみたらかなりのアップになります。

 

 

近隣は古めの低中層マンションが多い住宅地ですが恐らく人口が多いのでしょう。もしくは、マンション関係の修繕の業者等の利用が多いのか…この辺は推測なので分かりませんが。

 

ただ、全体的に東京の時間貸し駐車場はオフィス街よりも住宅地ということなんでしょうか。（新宿渋谷等の繁華街は別だと思いますが）

 

 

by 向井啓和

不動産投資をされている方は、同時に株式投資や、外貨への投資をされている方が多いと思いますがそんな方に新規上場ETFが出ますのでご紹介します。

 

 

NYダウ連動ETFです。今までありそうでなかった商品がついに上陸です。

 

 

ETFの上場に関しては こちらhttp://www.tse.or.jp/learning/seminar/etf/091210rakuten.html
商品説明に関してはこちら http://www.tse.or.jp/rules/etf/simple-x_nydowj.pdf

 

 

この商品の組成上で難しかった所はトラッカーファンドで「ドル建て」で取引されているNYダウ指数を「円建て」で取引出来る点にした事かと思います。為替の部分に関してはパンフレットを見てもいまひとつクリアではありませんが、どの様に取引されるか見ものです。

 

 

商品組成上かなり苦難したと推察されますが、国内の個人投資家にとっても興味のある商品になったと思います。

というのは日本に居ながらにしてアメリカのビックネームへの投資を可能にするからです。

 

 

同時にNYダウが高いと感じる方にとっては日本株との連動性の高いダウ指数のETFを信用売りする事によりポートフォリオ全体のリスクヘッジを一部可能にします。

 

 

もしくは日本株売りのアメリカ株買いの様なペアトレードのポジションをとる事が可能になります。

 

 

他社の物真似商品が多い日本の金融機関の中でここ数年の唯一の独自性を持ったヒット商品になるのではないかと思います。

 

by 向井啓和

ドバイの不動産バブルが崩壊して欧州各国の銀行に影響がでそうです。つい2，3年前よくドバイへの不動産投資の投資話を聞いたものです。当時流行っていたのは「オフプラン」という商品です。

 

 

オフプランとは日本で言うならば新築マンションの申込金と同様の商品です。

 

 

日本の場合、購入者がマンションの申込金を入れて、建物が完成してから残代金を払い込んで、その後に転売するのが投機で行われていますが、海外の場合、特にドバイでは、マンションの申込金そのものを売買してしまいます。

 

 

つまり、現在設計図段階のマンション建設プランを見て、例えば10階の角部屋を300万で申し込むとその販売業者が胴元もしくはブックメーカーとして他に買っても良いと思っている人にそのマンション申込金を500万で売却します。

 

 

さらに建物が完成近くなって来ると500万で買ったマンション申込金を1000万で別の人に売ります。

 

 

1000万の申込金を払って権利を買った人が残りの残金を支払って目出度くマンションの所有者となります。

ここで問題はこのマンション申込金がマンションが建つ前提で売り買いされていますが、その前提が崩れた場合です。今回の中東のバブルではどちらかと言えば欧米の人がメインでしたが、一部日本人の方もオフプランの購入者がいると思われます。

 

 

建築主の開発業者が倒産してしまえばどんな素晴らしいプランも水の泡です。

 

by 向井啓和

 

 

今週は平日の4日の内、3日が決済日だった為収益物件を見に行く機会がありませんでした。そんな中で本日任意売却物件の決済終了後久しぶりに賃貸併用住居を見て来ました。

 

 

場所は一応城南地区（目黒区、品川区辺り）となりまして閑静な中にも若干の下町風情もあるという所でした。建物は4戸のアパート部分とオーナー居住部分3分の1という物件です。

 

 

物件価格は8000万台後半で、アパート部分の家賃収入は最大で年間590万前後です。

この物件ですが、高い金利（年利3.5%）で、空室率も1割弱で、9割ローンでシュミレーションをしてみると大体8万弱の持ち出しになります。ただ、考え方としては、住宅ローンの返済は物件の収益と現在住んでいる賃貸の家賃を払っているのと比較すると十分マッチしました。

 

by 向井啓和

 

 

（住宅ローンの支払い＜賃貸部分の収入＋現在の自分の住んでいる所の賃貸家賃の支払い）

 

 

この不等式が成り立つ限り賃貸をし続けて家賃をどこかの他人に支払うよりも、住宅ローンを多少大きめでも組んで物件を購入する方が資産が残ります。

 

 

城南地区の土地建物を通常の一戸建てとあまり変らない価格でしかも、キャッシュ「アウト」フローがほぼゼロであるのであれば、合理的な選択ではないでしょうか？