‘向井啓和 意見’ カテゴリーのアーカイブ

経営安定化の為の自社ビル購入

本日自社ビル物件の購入契約をして来ました。最後まで土地と建物の按分の所で売主と交渉しており大変でした。売主は購入時からの簿価を前提にした売却を主張し、弊社は一般的に通っている固定資産税評価按分の価格を主張しました。双方の差額は数千万に及んだので双方歩み寄りで決着しました。

 

 

不動産投資において実は売買価格や利回りの次に大切な数字は土地と建物の按分価格と言っても良いかと思います。

 

 

建物の価格が大きい方が、法人が買主の場合には2つの点でプラスです。(個人でも課税事業者の場合は法人と同じ扱いになります。)

1.毎年の減価償却が大きく取れる。

2.仮受消費税と相殺できる消費税額が大きくなる。(場合によっては消費税の還付を受けられる場合もあります。*詳細は税理士にご相談を)

 

 

弊社の様な仲介を専門としている不動産会社の場合には特に「課税仕入」が殆どないので消費税の払いがもろにきいてきます。それを建物比率の大きい収益物件を購入する事でうまく相殺出来ます。また、買取転売をする場合には異なりますが、一般の個人や法人と同じように長期投資で物件を持つ場合賃貸収入を取るのはもちろんの事、減価償却で実質キャッシュフローを上げる事が可能となります。

 

 

(買取転売の場合は結局物件を買っても直ぐに売却する事で消費税部分が行って来いになり、且、減価償却がプラスマイナスゼロになり効果が殆どありません。(減価償却してもそれ以上で売れたら益が出てしまいますので…))

特に
1.毎期の売り上げや月次の売上が不安定な業種

2.一般的に課税仕入れの少ない業種(コンサルティング、予備校・塾・学校、不動産仲介業等など)

3.銀行の信用を高めたい企業

 

 

等が自社ビル兼賃貸物件を購入されるとメリットがあるかと思います。

 

 

投資用不動産の物件購入で重要な所は、見えている数字だけでなく計算して隠れている数字をあぶり出す事です。

 

自社ビル物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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フルローンでの購入における別担保の威力

個人が行う不動産投資の資金調達の環境としては依然厳しいものがありますが、最近の傾向として、自己資金の少ない投資を可能にしているのは別担保の存在があります。

 

 

特にフルローン等自己資金ゼロかそれに近い状態でも金融機関が貸す場合はその借手が担保となる資産をどれだけ持っているかを見る所が大きいです。また、過去例えば10年前に物件を購入して最近ローンを完済してしまった様な場合には金融機関の印象が非常に良い様です。

 

 

10年前に借りた銀行と同じでなくとも物件を購入しローンを組みそれを計画通りに返済したという履歴が信用力をアップさせます。それが1年、2年の返済履歴では信用力というところまで高まっていません。

 

 

30代の人なら引退まで約30年の年月がありますのでその期間でキャッシュフローを積み上げるという事をお考えになられたら良いのではないかと思います。フルローンかそれに近い状態でレバレッジを掛けてどんどん物件を買うという戦略はそれはそれで魅力がありますが、色々動き回って結局何も進んでいないという場合も多いかと思います。

 

 

確かに今年は格好のチャンスではありますが、また同じようなチャンスが来ないとは言えません。バブル崩壊後の整理が終了したのもまだ10年も経っていないという事もあります。

 

 

投資用不動産の金融商品化が言われておりますがあまり動かなかった不動産が動きやすくなってきたのが近年だとするとまた10年以内に大きなチャンスが巡ってくるかもしれませんし。

 

まずは小さくても相応なところからのスタートでも良いかもしれません。良い投資をしていれば時間が経てば成長してくるものです。

 

 

長期的な不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

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千葉県のフルローン物件満室に

千葉県のフルローンの物件を今年の3月後半に決済しましたが、数部屋空きがありましたがどうやら満室になった様です。買われた方に確認したわけでは無いのですが、インターネット上などの賃貸募集が終了した事をもって勝手にそう思っています。

 

 

不動産投資ファンドの任意売却物件でしたので、賃貸が付かない状態になっていました。

 

 

特に借り上げ社宅として賃貸をする場合には貸主が債務不履行した先とは契約が出来ないのが普通なので法人契約が入らず仕方ありませんでした。

 

 

つまり「合理的な理由があって空いている空室」だったのです。それをきっちりと説明して納得されて当初買付を入れられたお客様は気が変わったのか購入を辞退されました。

 

 

その後話を既存のお客様に持っていくと翌日には買付を入れて直ぐに銀行へ書類を提示しました。事前に前回のお客様と同じように事情を説明しました。

 

 

要は「潰れたファンド物件なので賃貸が付いてませんが、2,3か月では満室になると思います。」という事を説明しました。2か月も掛らずに、3,4部屋あった空室がきっちり埋まった事でやはり読みに間違いはなかったと安心しました。

 

 

不動産屋は信用ならぬと妙に強い疑念を持っている方は損をします。どこかで取引相手を信用する部分もなければ取引出来ないのですから…

 

 

一方、弊社調査を信用して買われた方は比較的低利のフルローン(実はオーバーローン)で物件を購入しておまけに14%台の利回りでしかも満室を享受されています。大規模修繕もしっかりされているので暫く安心でしょう。

一棟物不動産投資のご相談&フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

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不動産投資と火災保険

以前一度書いた記憶がありますが、不動産投資で物件を買ったら出来れば水災もカバーされている保険に入られる事をお勧めします。

 

 

更にお勧めは総合保険に入る事だという事もお書きしたかと思います。

 

 

総合保険では予期せぬ盗難等にも対処されています。

 

cf 一度あった問題は路上に置かれたエアコンの室外機が盗難にあったケースです。警察に届け出ましたが、保険の対象となりませんでした。(なぜなら総合保険でなかったからです。)

 

 

室外機だけといえども当然全体が使えなくなりますのでビルの場合は新規に付けると100万前後の備品になります。通常の保険ではここまでカバーされていません・・・・その為1棟物の投資用不動産を購入される場合には総合保険が良いです。

更に、最近出来た新しいサービスがあります。それは特に火災保険に質権設定する場合に便利な「自動引き落とし型の長期契約」(名称は異なります。)です。

 

 

私も長期契約で一括で現金を払うというのは手持ち資金の有効活用の点で効率が悪いので行いませんでした。(ただ少額案件は別ですが)一方、長期契約にすると割引があるので全くメリットが無いというわけでもありません。質権設定等を毎年やる面倒がありますし・・・

 

 

この二つのポイントを解決するのが「自動引き落とし型の長期契約」です。長期契約ではあるので保険そのものには長期契約の割引が適用されます。一方、今までの様に契約当時に全期間分全額支払う必要が無くなりメリットになります。また、質権設定もその長期間で行う事が出来るので書類上のわずらしさが減少します。

 

 

不動産投資の最新情報をアップしていますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

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