東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

by 向井啓和

 

 

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不動産投資の一つの失敗例（？）をご紹介します。

 

 

と言っても失敗を招くような事を何かしたというわけでは無く、物件購入後暫くして問題が明るみに出たというケースです。

 

 

弊社一階のそば屋「ゆでたろう」から排水の抜けが悪いとの指摘があり、以前も虫が湧くとの苦情もあり確認させると、何と排水官がずれてつながっていないとの事でした。（写真の様に床に穴をあけて確認しました。）

 

 

何かの工事によって起こったそうです。テナントの工事なのか、近隣の下水工事や、電線地中化工事が原因なのかわかりませんが…

問題は解決されましたが、不良債権化した任意売却の中古物件には問題は付き物という一つの例になるかと思います。

 

 

任意売却物件は価格が安く買えますがそれなりの覚悟は必要ではあります。この程度の隠れたる瑕疵は「ご愛嬌」と考えられない人には無理な投資ではあります。

 

任意売却物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

目黒区の自由が丘２丁目、3丁目辺りで売りビルを探している方がおります。予算は4億台位までとこのエリアでは小さめではありますが、自己資金もあり確度の高い話なので物件情報ありましたらお待ちしております。（線路よりも北側のエリアです。）

 

 

築年数25年以内のRCか15年以内の鉄骨造が理想ではありますが、立地が限られた中でのリクエストなのでそれ以外でも該当しそうな物件ありましたらご連絡ください。テナントが入っていても入っていなくても結構です。住居兼用店舗や住居兼用事務所等の物件でもご連絡ください。

 

 

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by 向井啓和

菊名駅と妙蓮寺駅で賃貸物件を探している人がいます。25万前後、4LDK以上、戸建かマンションです。借主は誰でも知っている日本の企業ですが、住まれる人はニュージーランド（NZ）の方です。（横浜市港北区物件）

 

 

菊名、日吉、妙蓮寺辺りで賃貸づけお困りの方ご連絡を。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

短い借入での不動産投資は一般的には危険性が高いと言われていますが、必ずしもそうとは言えません。特に年齢や年収等によってはむしろ短期間に借入を返済する短い期間の借入が有効な場合もあります。

 

 

一つの例としてプロスポーツ選手や芸能人や外資系の金融機関お勤めの方等が当てはまります。

 

プロスポーツ選手のピークは一般的には25歳～35歳と言われており、そこで年収が大幅に増加します。

 

 

芸能人もバカ売れしている期間というのは長い様で短く5年～10年で飽きられてしまいます。

 

 

外資系の金融機関に勤めている人も35歳定年説というのが言われている通り、マネジメントに残る人以外はその辺りで他の仕事に取組むのが一般的です。

 

こういった方々の場合には短期間の借入期間を設定して毎月の返済を多めにしたりするそうです。（実際にメガバンクの担当者がスポーツ選手の際にそうされたそうです。）

 

 

選手寿命が短い上にどちらかと言えば派手な世界で、お金があると浪費してしまうという特性も関係しているのでしょうが…キャッシュフローがあまり出ない設計にするわざとするそうです。

 

 

公務員の方等の場合には逆になります。

 

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by 向井啓和

 

 

東京都文京区で任意売却物件が出ました。

 

 

簡単にご説明すると複数の地下鉄メトロの駅から徒歩数分の便利な立地で大学等が近い所になります。地下一階付きの一棟物ビルです。エレベーターが無く階段での上り下りになりますが建物の広さがありますので広さが必要な方には悪くないかと思います。

 

 

地下一階は楽器の演奏など出来るスタジオとして貸せるかなという感じの所です。（以前は飲食店だったそうです。当時はこの一階だけで建物のローンを返済したそうです。）

 

 

１階、２階はそれほど家賃は取れなくても事務所としての賃貸ニーズはありそうです。

 

 

但し、完全な空ビルなので自社ビルとして利用したい人向けかもしれません。ゲストハウスにコンバージョン掛けても良いかもしれません。

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by 向井啓和

 

 

 

 

東京都港区南青山2丁目でSOHOの賃貸物件が出ましたのでご案内です。普段は不動産投資のみこちらのブログで取り上げておりますが、好立地でSOHOに適した物件ですので賃貸の方にご紹介します。

 

 

駅は東京メトロの南青山一丁目駅から2，3分ですし、東京メトロの赤坂見附駅等も利用出来て非常に便利なところです。賃貸と言っても分譲仕様でありまして見た通りの感じです。

 

 

表参道や外苑前や乃木坂や六本木も徒歩圏内ですし、SOHOオフィスをやるには最適な場所かと思います。

 

 

デザイナー、弁護士税理士等士業の方、IT関係、ファッション関係等などの独立して事業を始める事務所としては最適かと思います。

 

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by 向井啓和

 

 

不動産投資では積算の出る物件でのフルローン投資が人気ではありますが、「積算が出る≒土地が広い」というケースが多いと思います。

 

 

ただ、見逃せないのが土地が広い物件と言うのは管理する面積も広いという事を意味しますので意外と大変です。グロス利回りとネット利回りの差が大きくなってしまうケースも散見されます。不動産投資で失敗しない為にもこの辺の事も気にする必要があります。

 

 

例えばですが、こちらの物件は積算価格と売却価格の差が１億近く開いておりましたが、夏になるとこんな感じに周りが茂ってきます。日当たりが良い丘陵に建てられた物件なので居住用物件としてのメリットは多々ありますが、管理面では樹木の伐採や下草の処理等で余分なコストが掛ります。

 

 

樹木の枝打や下草処理で軽く５０万は掛ると言う事ですので自然の力は甘くみれません。

 

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by 向井啓和

 

 

 

本日サービサー預りの任意売却物件の話が来ましたので早速見てきました。物件は築10年と築浅のRC一棟物のマンションになりますので何人か該当する人にご紹介という感じかなと思っています。不動産投資の初心者にも投資出来る物件かと思います。

 

 

山手線の駅からも遠くありませんし、住環境自体は非常に良いというわけではありませんが「まあここなら住むよね」と言った立地になります。

 

 

新しい一棟売りマンションをお探しの方にはぴったりかなという所です。

 

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by 向井啓和

明日はほぼフルローンでの物件の決済日となります。地域金融機関からの借入ではありますが95％のローン額となりました。金利は高めで、共同担保の提供が条件ではありましたが融資債権の保全さえ出来れば融資は全く問題ないという事の一つの現れです。

 

 

物件をある程度継続的に購入されるつもりの方は購入物件が次の物件購入にどの様な影響を与えるか考える必要があります。

 

また、今回は共同担保を提供する為に一部期限前返済をしました。金利の低い所にあった小さめの借入の半分を期限前返済をして、金利の高い大きい借入の為に担保の提供となりました。

 

 

通常の考えでは経済合理性が無い（金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をする）行動に見えますが、現在の様なまだ投資収益の高い時期でキャッシュフローが回るという確信があれば悪くない選択です。

 

 

「金利の高い借入を返済し、金利の低い借入をして物件を購入する」という他の誰もが浮かぶアドバイスの逆を「今は」行っても良いのではないかと思います。

 

 

現在は金利が若干高くても「金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をして物件を購入する」という行動が実は合理的であるというのは暫くすれば分かる事かと思います。

 

 

また、お客様で見ていてもったいないなと思うのが銀行を「荒らし過ぎる」方です。

 

 

銀行を荒らし過ぎるとは、金利の安い所安い所と借換をして行くのは住宅の様に一軒だけの購入の際には良いのですが、いずれ多少金利が高くてもチャンスなので買いたいなと思った時に荒らした銀行から相手にされなくなる現象をしめします。

 

 

銀行マンとしてはせっかく融資審査を通したのに日和見的に移られたんでは信頼関係が構築できないですよね。

 

 

不動産投資をされる方は事業者・経営者の目を持って継続的な関係を維持すべき金融機関とは細くても関係を維持すべきかと思います。そうすると多少金利が高くても、非常に良い投資案件が出た時に対処してくれるかも知れません。

 

不動産投資とアパートマンションローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和