東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

フルローンでの物件購入が人気ですが、ハイリスクですのでやり過ぎは危険であると言えます。

 

 

実際以前自己資金ゼロでローンを積極的に提供していた銀行の方が言われておりましたが、かなり自己破産された方が多かったそうです。（今も現在進行形で進んでいるよう。）

 

 

その為サラリーマンで不動産投資のビギナーの方へのフルローンの提供をその銀行は止めたそうです。その代わり「総資産10億」以上の富裕層の方にターゲットをシフトしたそうです。

 

 

「総資産」なので借入があっても良い訳でして、要は数年から10年の時間を掛けて物件を積み上げて返済してきた人への評価を上げたという事です。

 

 

フルローンでの物件購入が必ずしも悪いのでは無く、それだけで物件を積上げるのには無理があるという事です。

 

 

プロのファンド投資家が自己資金を2割程度入れても、それは高リスク・高レバレッジという範疇になっております。

 

 

自己資金1割、もしくはゼロでの投資がいかにリスクが高いか分かって頂けるのでは？

 

フルローン物件を購入して失敗する主な原因は

 

 

１． 積算が高い為に不動産取得税や固定資産税の負担が重い。

 

２． 大規模修繕や退去時の修繕費用の考慮が甘い。

 

３． 全額借りれるので見通しが甘いまま負債総額を積み上げ過ぎる。

 

 

（ちなみに弊社で購入した方でデフォルトしたケースを今のところ聞いてません。）

 

それでもフルローン物件にご興味あるの方はこちらへ

最近投資用不動産を買うお客様である程度勉強されている方は「積算価格の高い物件ありませんか？」「積算価格が出る物件ありませんか？」と聞いてこられます。

 

 

「積算価格が出る物≒担保価値が高いもの」という認識で銀行ウケするという事や、フルローンが出るからというのが理由では無いかと思います。

 

 

ところが本当に積算が出る物件がそんなにお得かというお話ですが、キャッシュフローベースでは意外とマイナスの点もあります。

 

 

特に「登録免許税」「不動産取得税」や「固定資産税」の税金や管理や修繕のコストの面等でもサイズがある故のマイナス点もあります。

 

 

売却価格が１億円で積算価格１億の物件と１億５０００万の物件で比較すると、単純化すると登録免許税や不動産取得税が１．５倍です。

 

 

また、固定資産税も長期に亘りかなり重くのしかかってきます。

 

実は同じ利回りベースであるならば積算が出ない方がキャッシュフローがプラスに出ます。

 

 

皮肉な話ではありますが、同じ利回りの物件であれば「担保価値が高い物件」よりも「担保価値が低い物件」の方が収益的には債務不履行になる可能性は低いです。

 

 

また、単純な積算の通りにいざという時に物件が売れるかという話ですが、実際には積算が高い物件というのは積算が高くなるまで放置されている物件とも言えるので必ずしも売れ易いとは言えません。

 

 

（もちろんそんな中でも良いものもありますが）

 

本当の物件力というのは銀行の評価の基準では表現されないものです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

本日RC築浅マンションの決済をして来ました。お客様は不動産投資を始めたばかりの方でしたが無事アパートローンも通り決済となりました。

 

 

こちらは埼玉県の東武東上線沿線の駅から徒歩10分弱の物件です。

 

 

積算価格が売却価格を上回っています。金融機関が埼玉エリアではフルローン出づらいのでこちらは9割程度の融資でした。

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by 向井啓和

千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

住宅ローンが色々と発展してきています。

 

 

不動産投資にはあまり関係ないですが、死亡等の重度障害時に借入金が保険で返済されるという「住宅ローン」は以前からありますが、失業時に6カ月分返済を立替えてくれるという商品等もあるようです。

 

 

群馬銀行や関西アーバン銀行で失業信用費用保険付き住宅ローンというのをやっています。

http://www.gunmabank.co.jp/kojin/kariru/jutaku/jutaku14.html
http://www.kansaiurban.co.jp/individual/loan/house/pe_6_24.php

 

 

あまり宣伝されていない所を見るとこの厳しい経済環境下では銀行としては売りたくない商品なのかもしれませんが…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

あるお客様で金融機関2行でフルローンの融資が…通ってしまい困っています。

 

 

弊社は「融資の内諾までは取っても、その後の本審査は先に結果が出た方を優先してもう一方には断る様にした方が良いですよ」とアドバイスをしておいたのですが両方共最後まで引っ張ってしまった様です。

 

 

銀行マンの担当の立場に立つと最悪な状態です。

 

 

9月の末案件で、ある程度のサイズの案件の審査を上げて審査部がOKを出しているにも拘らず、融資が実行出来ない訳ですから。しかもフルローンなので…審査部も厳しかったはずです。

 

 

「もうそこでは次回の融資は期待出来ないでしょう」と事前に指摘しておいたので理解されていると思いますが…

 

金融機関の融資を通すというのは通ってしまえばどうってことない様に見えますが、担当者の2，3週間に及ぶ作業が全て飛んでしまいます。しかもライバル行にそれが行ったと知ったら悔しくて仕方が無いでしょう…

 

 

金融機関数は多い方が良いので多少の金利の差であれば付き合いを広げておいた方が本当はプラスになるはずなのですが…

 

そんなこんなで断る方の金融機関に他物件もしくは他のお客さんを紹介しなければ成らなくなってしまいました。

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

中国の方が住居兼投資用不動産を買われるという事で最近複数相談を受けておりますが、そんな彼らの考えを理解すると日本と中国の文化の違いを理解出来るかと思いますのでご紹介します。

 

 

不動産投資に於いて中国人の方が重視する点は以下の様な所です。

 

 

１． なるべく自己資金の中で買える物件を選択する。

 

２． 借入金は10年以内で期限前返済をするつもりで借りる。

 

３． 金利はなるべく低く。

 

４． なるべく身内や友人からの借入を利用する。

 

 

 

１．２．３．に関しては中国の方は数十年前の日本と似ていて借金イコール悪という感覚があり、その借金を出来ればせずに物件を買うという思想があります。合理的ではないにしても潔い考え方とも言えます。

 

 

そのしたくない借入も出来れば10年以内で返済して「後で（10年後）楽になりたい」というので、必死に期限前返済をされてます。

 

 

そして口癖の様に言う言葉が「現実」「現実」「現実」「現実」です。借金に対しての嫌悪感からなるべく低い金利から物事を考えるという特徴があります。その現実主義から目先の金利に目が行くようです。（将来下げてもらえる可能性があると言っても理解してもらえません。）

 

 

４．に関しては地方によって異なる様です。上海等の都会では身内からお金を借りるというのは恥ずかしい事と思う一方、南や西の方面の地方ではコミュニティー内で同胞を助け合うというのは普通の感覚の様です。

 

 

イギリス人やアメリカ人の感覚では借金しない人は馬鹿か位の考えとは正反対を行っています。ファイナンスの理論からすると低い金利は長期で返済するというのは常識なんですが、「理論」よりも「気分」や「哲学」を重視すると多くの中国の方と同じ様な考えになるんでしょうね。

 

 

いずれ時代の経過と共に考え方も変化していくとは思いますが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資やファイナンス状況に影響を与えるので、アメリカの商業用不動産の記事が出ていましたので簡単に要約します。（NYTIMES　9月1日－商業用不動産の受難は今始まったばかり）

 

 

「前略・・・多くのアナリストはデフォルトや差押えや倒産が1990年代前半の状況を上回るだろうと指摘しています。「数件の取引で支えられても、寄せて来る波を止める事は出来ない」と表現しています。

 

 

ドイツ銀行の商業用不動産担保証券のアナリストのリチャードパルクス氏は野球に例えて「私たちは今一回～二回のさなかにいる」と指摘し「これからとても難しい時期をくぐり抜けなければならない」とコメントしています。

 

 

「地方では価格が5割下落して、価格が最も上昇したマンハッタン等ではそれ以上の下落を示しています。今後2，3年に満期を迎える65％の商業用不動産ローンは借換出来ないでしょう。何故なら担保価格の下落と借換基準の厳格化が影響します。」

 

とコメントしています。

 

 

要は失業率が上昇し、給与が下落して、財布の紐が堅くなり、商業施設で物が売れなくなり、商業施設のテナントが撤退し、撤退されたビルのローンの返済が滞り、そのローン債権を組み込んだCDOやモーゲッジバック証券が下落して、それを持っている銀行の資産が目減りし、融資基準が厳しくなる、という循環です。

 

日本の不動産市場にも同様な流れはありますが・・・・日本の場合ずっとそんな感じの基調でしたので多少は慣れがあるでしょが・・・アメリカ市場がどう立ち直ってくるかはファイナンスの面で日本の不動産市場に大きな影響を与えます。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資関係の仕事をしていて一番気になるが「サブプライム問題第二幕は開くのか？」という事です。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストのお墨付きも何らかの基準を基に出されたはずですが、その基準に現在の経済状態は近づいてもしかして今後はその基準よりも悪化するのではないかと言う事です。（ストレステストは今年の春先だったと思います。）

 

 

その中で気になるポイントが二つあります。一つは失業率の上昇、もう一つはローン債権の延滞率です。サブプライム関係の整理はかなり進んでいる様ですが、以前もブログで書いた通りプライムローンの延滞が上昇しています。

 

 

つまり以前は仕事があって失業した為にローンの返済が滞った人たちが増えているという事です。

 

 

また、ローン債権の延滞に関しては商業用不動産にも大きな火種が隠されています。以前のブログでブルムバーグニュースでされていた報道を指摘しましたが、やはり数日経って日本のマスコミでも取り上げだしました。

 

 

日経新聞の記事がネットでも配信されたようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20090906AT2M0501705092009.html

 

 

「金融機関が保有する同融資と関連の証券化商品の残高は約２兆ドル（約185兆円）と、金融不安のきっかけとなったサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資＝１兆ドル強）を上回る規模」であるという事から見ても分かる事ですが非常に大きな不動産市場の足かせになりかねない話です。

 

 

日本もそうですがアメリカの小売業の業績は感謝祭からクリスマスに至るところで大きく決定されており、その時期に売上が追い付かない状態になった場合には更に商業用不動産市場がお寒い状態になります。売上が足りなければ店舗の整理に入りますので…当然証券化商品のデフォルトリスクが上昇します。

 

 

それがもろに銀行の貸し渋り状態に影響を与えます。上記のニュースにもある通り、商業用不動産の証券化された残高がサブプライムローン残高の倍もあるのですから…

 

 

なんとか個人消費を喚起しなければならないが、個人消費は失業者が増え、今後の見通しにも不安がある時にはどうにも盛り上がらないのが現状です。

 

 

投資用不動産のご案内はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資と節税という事ですが、「不動産投資をして節税しましょう」という話ではありません。

 

 

「不動産投資をしたいのだけどどうしたら良いのか」という相談は良く受けるのですが、不動産投資をする前の段階で自営業者の場合には決算書が、個人の場合には確定申告書がネックになります。

 

法人の場合には極度に利益が出ていない決算書が非常に多いです。

 

 

そして、車を会社名義にし、自宅の費用を会社名義にし、様々な支払いを会社名義にして繰越損失を毎年繰り越されている方もいます。実質的には本人への給与の支払いと同じような内容を法人の損金で落として税金をごまかしています。

 

 

個人の場合は基礎控除38万円と給料所得控除の最低限額である65万円を足すと103万円になるため、この金額以内の給与にしている人も散見されます。

 

 

ただ、これが「不動産投資」や「ビジネスの拡大」を計画する時には大きな足かせになります。

 

 

基本的には銀行の見方としては公的な書類に書かれている数字を基にその人や会社の状態を把握します。よって自分が「不動産投資をして税金は払いながらも収益を増やしたい」という時になって初めて節税のやりすぎを悔います。

 

 

また、法人の場合も同じで3期分の推移を見られますが、理由の不明確な不自然な赤字法人の場合は税務署から更生処分を受ける可能性がありますので当然ながら銀行は融資をしません。

 

 

（将来税務署に多額の税金や過少申告加算税等を払うように請求された時に銀行への返済が滞るかもしれませんので・・・いくら「本当は儲かっているんですが」と言っても誰も相手にしません。）

 

 

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by 向井啓和