東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

投資用不動産を買う個人の投資家にターゲットを絞ってキャンペーンをオリックス信託が出しました。店頭金利から0.5%割り引くとの事です。

 

 

以前から口頭ベース等では話を聞いていますが、大々的に出したというのはある程度本腰を入れて個人の不動産投資をサポートするという事かと思います。

 

 

「前略・・・今回のキャンペーンは、不動産投資を検討されている方のうち、前年度の税込年収（自営業の方は所得）が８００万円以上で返済期間中に安定した年収が見込める個人のお客さまに限定してご提供するものです。・・・後略」

 

 

詳細はこちらまでhttp://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=229651&lindID=3

 

 

by 向井啓和

 

 

弊社では投資用不動産の仲介のみならず、9月1日から城南地区を中心にリニューアル仲介をスタートすることになりました。

 

 

中古住宅の円滑な流通を促進する為に中古物件でもフラット35での融資が付くように物件をリフォーム・リニューアルして仲介するのが「リニューアル仲介」の流れです。

 

 

中古物件の仲介で特に難しいのが瑕疵担保の保証になります。また、実際に仲介する際には何らかの問題があるのが中古物件の常です。

 

 

雨漏りがあるとか、ベランダが腐食しているとか、間取りが使いずらいとかあったとしても、認められた建築の専門家のチェックを受けてリフォームをする場合にはリフォーム費用を含めてフラット35が利用出来ます。

 

 

今までであれば通常、物件融資とリフォーム融資は別建てになりましたが一体になっており利便性が高まりました。

 

 

場合によっては全てひっくるめてフルローンも可能かと思います。

 

 

日本では戸建の中古物件の流通が弱かったですが、今後は戸建の中古物件をリフォームと購入を同時に行うというスタイルが定着してくるのではないかと思います。（今までは中古戸建ては更地にされてそこに新築住宅を建てるというのが主流でしたが…）

港区、渋谷区、目黒区等の城南地区の不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資と言っても戸建の投資が盛んな欧米（アメリカ、イギリス、オーストラリア等）とアパートやマンションが中心の日本の事情は異なりますが日本人でも使える融資のご紹介です。（残念なのが商業用不動産や一棟物物件は出来ない点です。）

 

 

先日担当者のオーストラリア人から説明を直接受けましたが、戸建の物件やマンション等の購入の際には力を発揮しそうです。

 

 

また、連帯保証人が必要ないというのが特筆すべき点かと思います。

 

 

その他、ホームエクイティローンと言って自宅のローンを完済もしくはそれに近い人にとっては非常にメリットの高いローンもあります。不動産投資をする際に自己資金がゼロの人等がこの様なローンで自宅の力を使って手元資金を取って置くのはメリットがありそうです。

 

 

ホームエクイティローンで頭金を作っておけば、事実上のフルローンでの借入と同じ状態を作ることが出来ます。

 

 

ホームエクイティローンは使途を問わないので株式投資や不動産投資や車の購入や自宅のリフォームにも利用出来そうです。

 

 

また物件が日本やオーストラリアであれば海外からでも融資を受けられます。海外赴任中の方でも日本で不動産投資が出来ます。

 

 

弊社の様な不動産業者の紹介を受けて話を持ち込まれた方が宜しいとは思います。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com

 

 

by 向井啓和

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

永住権取得は外国人の方にとって非常に重要な法的な手続きになります。弊社お客様でも外国人の方や外国人の配偶者をお持ちの方を相手にする事が多々ありまして色々な場面に遭遇します。

 

 

不動産投資や不動産購入において銀行融資の審査の第一条件が永住権を持っているか否かになります。永住権を持っていれば金利も低く金額も多めに借りれる等のメリットがありますが、ちょっとした手続きの面倒さから何年も取らずに過ごされている人も散見されます。

 

 

そういった人に限って10年以上住んでいるにも関わらず申請せずに、突如自宅を購入したいといった時に永住権保持者で無いが為に高金利の借り入れや限定された借入先からの融資を利用せざるを得なくなるという状態になります。

 

 

金利が高くても借りれれば良いのですがそれも難しい場合があります。

 

 

永住権の取得は不動産購入や不動産投資にとって必須の項目になります。何より経済的なメリットを直接受ける事が出来ます。

 

 

弊社では永住権取得後に「みなとアセットマネジメント株式会社から不動産を購入された方」には永住権取得のコストをタダにしてあげるキャンペーンをしております。詳しくはお問い合わせください。

http://blog.realestate-minato.com/（英語ブログ）
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

フルローン物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日ブルムバーグニュースを見ていてあれっと思ったお話です。

 

 

ロンドンにある中国銀行の支店が中国出身の人やロンドンの地元ローカルの人に対して不動産融資を積極化していくという事でした。

 

 

その際に中国銀行の責任者の方は「ヨーロッパでは金融機関が消極的であるがその穴を埋める為に積極的に動くつもりであり、将来的には銀行口座のある人には中国株への投資口座も提供していきたい」との事でした。

 

 

世界中に散らばっている中国人への不動産投資をサポートし、海外からの資本も中国国内に呼び込むという面白いビジネス展開の話でした。

 

 

こらは日本の金融機関ではあり得ないお話です。日本の金融機関の場合には「日本人でも」非居住者（海外に赴任している人等）であれば例え日本の不動産を買うのにも非常に大きな苦労をします。（殆ど不可能な位のハードルです。）

 

 

日本の組織や企業は日本人に対しても一たび海外に出た人に対しては非常に冷たいのが特徴で、この中国銀行のスタンスと際立って異なります。

 

 

今後この中国銀行の動きが日本でも見られるかどうかは必見のところです。まずは一番グローバルなロンドンから初めて次はアメリカ…そのうち日本でも同様のビジネスを展開するかも知れません。

東京の投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

 

管理状態の良い神奈川県のファンド売却の投資用不動産を内見してきました。外観も良いのですが、中もかなり綺麗に整理されています。一部上場の大手法人の社宅としても一部利用されている事もあり購入後の問題も少ないと思います。

 

 

金額は5億以上になりますが、将来の安定度は高いと思います。

 

 

積算価格も5億オーバーの数字が出ますし、融資付けも比較的容易ではないかと思います。神奈川県で1棟物のマンションをお探しの方にとってはチャンス物件かと思います。

 

 

築年は約15年経っていますが、丁度大規模修繕を一通り全部やった後の状態でもありますのでメンテナンスコストも低めで対応出来ると思います。

 

 

神奈川県の1棟物不動産情報も豊富ですhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

時々ですが投資用不動産の物件資料で「リースバック条件付き」とか「リースバックも可」という事が備考欄に書かれています。

 

 

これらの物件の特徴を簡単にご説明すると「物件は売るけど場所はそのまま利用したい」という事です。

 

 

例えば、自社ビルの一階でレストランを経営されている方が不況でお客の入りが減ったので一時的に厳しくなった。

 

 

現在所有しているビルそのものには執着はなくビルを売却して少し楽になりたいという場合で、それでも一階の店舗は好立地なので利用し続けていたいというケース等が当てはまります。

 

 

そんなケースが多い中小型案件のリースバック物件は要注意です。リースバックして入居するテナントが一旦破たん寸前まで来ていて自社ビル等不動産物件を売却する訳でして状況はそれ程良くありません。

 

 

リースバックして再入居するテナントの属性を良くチェックする必要があります。

 

 

特に一棟全部を自社ビルとして使っていた場合等はかなり厳しく見る必要があります。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和