東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資やそのお手伝いをしていると新しい精度の高い情報の重要性に気付かされます。

 

 

現在家賃の受取額の大きい管理会社に関しては常にクレジッドウォッチ（信用調査）をする事にしました。物件の賃貸管理と集金代行をしてもらっている会社には毎月月末に数百万の家賃が振り込まれ、翌月の10日か20日に管理費が差し引かれ受取口座に家賃が振り込まれます。（そこから銀行融資の返済に資金が回ります。）

 

 

もし、賃貸管理会社の業況が悪く会社整理や倒産となってしまいますとかなり大きな打撃を受ける事になります。家賃の振込がされないというのが分かってから急いで対応しても次の月の家賃も入居者は既存の管理会社に払ってしまうケースもあります。そうなると2カ月分の家賃の影響があります。

 

 

そんな最悪の状態を回避するために帝国データバンク等に一件年間2,3万払っても、常に倒産確率等のデータの提供を受けておいた方が良いかと思っています。

 

 

信用調査会社曰くかなり多くの会社から同様の問い合わせが入っているそうです。また、特に状況の厳しい会社に対してはより多くの調査依頼が来るそうです。上場会社も未上場会社も関係なく債権額が大きくなる先に対しては情報にコストを払っても対応する必要があるかと思います。

 

ちなみにこちらは不動産投資における自己防衛の為の情報利用についてですが、不動産投資の成功と発展をもたらす情報コストの支払いも重要だなと思います。

 

 

弊社でも自社が買主となって物件購入する事がありますが、売買における手数料の支払いはより良い情報を得るための誘い水の様なところがあります。（言葉悪く言えば「撒き餌」的な要素があります。）実際に売買をして手数料を払う事により、その売買の媒介を仲介した業者内で顧客として認知され良い物件情報が早く入ってくるようになります。

 

 

そうすると違う部署の人からも物件紹介が多く入って来たりします。

 

 

つまり良い情報を素早く取れる情報ネットワークを維持するにもそれなりのコストの支払いが必要になってきます。

 

不動産投資のコンサルティングはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

東京都特別区（23区）の固定資産税の納税通知書の発送が6月1日だそうです。いつももっと早く来るのにどうしたのかと気にしていたら今年は評価替えの年（基準年度）なので土地建物の評価が大変で遅れる様です。（3年に一度の事ですが…気にしていないと何時だか分からなくなります。）

 

 

基準年度には前年度の賦課期日（20年1月1日）の不動産の価格を基に固定資産税の評価がなされます。また、それから半年の価格動向も評価の際に参考にされるそうです。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/koteitoshi.pdf

 

 

もし基準年度が一年ずれて22年度が基準年度であればかなり固定資産税の評価が変わったかもしれません。不動産価格の大幅な下落があったのは昨年の夏以降でしたから…参考とされる価格は平成21年1月1日となるので…

 

 

ちなみに首都圏でも、さいたま市等はもう少し早く納税通知書が来ていまして、千葉市は更に早かったと思います。各自治体の事務作業量によって納税通知書の発送が異なる様です。

 

 

不動産物件数が多く、所有者も多い様なエリアは一番遅くなる様です。

 

 

各自治体によって条例に定めれば減免や減額措置も取れるのでその自治体に応じた特徴があります。

 

 

例えば東京都では “小規模「非」住宅用地の減免” によって東京を支える中小企業が所有している小規模な事業用不動産の固定資産税を緩和する措置が取られています。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hijyuu2tsuutatsu19.pdf

 

 

日本中にはその自治体独自の固定資産税の減免措置があるんでしょうね…

 

 

小規模農業者、漁業者etc向けなど…

 

 

東京都の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

本日アメリカ人の方からの問い合わせが入りました。外資系の金融機関にお勤めで「投資」という事に関してはプロの人ですが話をするとざっとこんな感じでした。

 

（Non native ながらも英語のブログもスタートしたので今後はもっと同じような問い合わせが増えるかも知れません。英語ブログはこちらhttp://blog.realestate-minato.com/）

 

 

A氏「一棟物の不動産投資に関して相談したいんですが…」

 

 

MINATO「はいこちらで結構ですよ。金額はどのくらいからお考えですか？」

 

 

A氏「100万ドル～200万ドル（１億～２億円）なんですが…」

 

 

MINATO「丁度その辺りの価格帯は競争も多く物件が出ても直ぐ動いてしまいますよ。」

 

 

A氏「そりゃそちらが貸してくれるというのであれば丸ビルでも六本木ヒルズでも買いたいですが、森ビルでも最初は小さく始めたんでしょ？最初から上海のビルみたいの建てられないですよね？」

 

 

MINATO「まあ、そうなんですが…。都内だと中々利回り出ませんよ。特にその金額帯は。」

 

 

A氏「いろいろ調べたんで分かります。」

 

 

MINATO「川崎とか辺りまで行けばそこそこ利回り出ますが…」

 

 

A氏「川崎ならいいですよ。働くところも多いし東京と横浜の間で便利ですし…まあ、千葉でも埼玉でも良いですが…六本木辺りだとネガティブキャッシュフローになりますよね？土地のキャピタルゲイン狙いがメインならそうしますが、最初はキャッシュフロー狙いで行きたいんで…」

 

 

MINATO「そうですか。分かりました。他に何か条件ありますか？」

 

 

A氏「RCというのが条件ですね。地震とか火災が怖いので…」

 

 

MINATO「了解です。」

 

 

A氏「それとお勧め物件を見せてもらえますか。＋費用等のシュミレーションも出来たら。」

 

 

MINATO「了解です。」

 

とこんな感じでした。日本語を読めない外国人でも要は都内の中心地は実需のニーズが高い事もあり価格が下がっていてもキャッシュフロー投資としては魅力が低いという事を理解しており、キャッシュフロー投資としては若干周辺部が良いと理解されていました。

 

 

特にこちらではどこが良いと言ったつもりが無いのですが、「首都圏の便利な郊外」という弊社がキャッシュフロー投資には良いと思っている所に一発で落ち着きました。（もちろんキャッシュフロー投資だけが不動産投資ではないので他のタイプの投資もありですが。）

 

 

リスクとリターンのバランスが良いのが彼の言っている様なエリアなのでないでしょうか。

ちなみに前回の日本だけのバブルの時と今回のサブプライム流れのバブルでは市場の価格発見機能の働きが全く違います。前回のバブル時にはとんでも無く安い値段の物件というのが日本の不動産でありましたが、今回はそれ程大きく下がる前に買いが入るという市場機能が正常に働いています。

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

フルローンの融資を受けての売買決済が先週末ありましたが、その場でのエピソードです。

 

 

通常、決済の前に全員そろって買主や売主に一部書類を書いてもらいそれを基に融資実行というのがパターンかと思いますが、先日は事前に司法書士への登記申請の委任状等に署名されていたので、全員揃う前に融資が実行されていました。（通常応接室に全員詰められて銀行に動きを把握されている状態で融資の実行はします。）

 

 

銀行で信用を作るというのは不思議な物で、最初は銀行も性悪説で何事も見ていますが一度以上取引がある銀行の場合で返済実績（完済）等があると盤石の信用が構築出来ます。今回の融資実行の場面でもその借手は10年以上の返済実績がありかなり信用されていたと推測されます。

 

 

その本人が当日決済なので司法書士への支払い等一部預金を準備しておかなければならない事から決済場所へ行く前に通帳に記帳すると通帳に見慣れない金額が記載されていたそうです。（通常自分の口座では目にしない桁のお金が入っていたという事です。）

 

 

借手がワルなら融資金を引き出したり、色々悪さをする可能性があります。堅いと言われるメガバンクも脇が甘くなる瞬間を見た気がします。ただ、信用を得るというのは時間も掛り大変な事ですが一旦出来てしまうと怖い面もあるという事です。

 

 

フルローンが出るからといって無批判になんでも買っているとリスクが高く失敗する可能性を秘めているという事が言えます。

フルローンでの不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日、ジョイント・コーポレーションが会社更生法の適用を申請したという記事が出ておりましたが、今後まだ数社～10社程度決算期を終えて金融機関が手を引く先が出てくると想定されます。金融機関が白黒つけるのが決算数字を見てからという行動パターンからして5，6月に今回のバブルの総決算が行われることになると思います。

 

 

そんな中で不動産投資物件の所有者の方が最も気を付けなければならないのが不動産賃貸管理会社の破たんです。一度、困っている顧客の為に色々調べましたが、不動産賃貸管理の世界は意外とセーフティーネットが掛っていません。不動産投資で失敗しないためにも十分注意しましょう。

 

 

例えば、不動産賃貸管理の業務に関して管理会社として受け取った家賃を振り込まない業者に対してどういう手段が取れるかと調べてみると、不動産賃貸管理そのものは宅建業者でなくても行う事が出来る業務が故に宅建業法で網が掛っていません。その為「借主が賃貸管理会社に払った家賃をオーナ－に契約通り支払え」「きちんと対応しなければ管轄の行政に宅建業者としての行為違反として連絡するぞ」という事が言えないのです。

 

 

（宅地建物取引主任のテストのひっかけ問題で良く「宅建業者で無くても出来る業務は次のうちどれか」という質問が出ますがその答えが仲介でない賃貸や管理になります。）

 

 

事実、国土交通省の出先機関に連絡を入れて確認もしました。宅建業法外の行為なので何も出来ません。というのが賃貸管理の世界なのです。

 

 

つまり賃貸管理の会社はオーナーが受け取るべき家賃を代行して受け取っておりますが、その振込をしなくても信義則違反や契約違反程度の民法上の争い事になってしまいます。宅建業法上の問題であれば該当会社に対して行政からの抑止力が働く部分もありますが、そうはなっていません。

 

 

不動産賃貸管理をする会社をざっと以下の様な点で最初にチェックします。

 

１． その会社や親会社等で短期の買取転売等を積極的にやっていなかったかどうか

２． その会社や親会社等が派手に不動産開発案件やリゾート案件をやっていなかったかどうか

３． 社員がリストラされて一担当者あたり担当物件が極度に多すぎないかどうか

４． その会社が不動産仲介業務や賃貸管理等の地道なビジネスをどれだけ重視しているか

 

 

そして、その後で注意すべきは約束事をきっちりと守っているか否かです。

 

 

家賃振込日が10日であるならばきちんと10日に毎月入っているか、遅れが日常茶飯事になっていないか等です。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

GMの自力再生が難しくなってきたという記事を読むにつれ今後の動向が心配になります。GM破たんの日本市場に与える影響を考えてみます。

 

 

まず、直接的な影響ですが新聞紙上にも出ている通り日本の自動車部品メーカーによる売掛債権の回収が出来ず損失を被るという影響が想定されます。

 

 

次に、日本でもGMの債券を購入している富裕層や一般投資家がかなりいると思います。破たんの影響で元本の大部分が還ってこないという問題が考えられます。

 

 

他にはこれは直接的に一般には見えていませんがかなりのデリバティブ商品にGMのクレジッドデフォルトスワップ（CDS）が組み込まれていると想定されますので、日本の中小金融機関や地方銀行更にはメガバンクの持っているCDO等に影響を与えるかもしれません。多くのCDSが組み込まれた仕組み債にはファーストトゥデフォルト（First to default）やセカンドトゥデフォルト（Second to default）というスキームの商品も売られていました。

 

 

ファーストトゥデフォルト等は低金利の日本において少しでも利ザヤを稼ごうとして買われた商品ですが、例えば5社中1社もしくは2社の社債等のデフォルトによって元本が棄損する仕組みです。リーマンショック時に多くの企業が損失を計上しましたがその中にも同じような商品がありました。

 

 

イメージ的にはリーマンと同じかそれ以上日本で売られていた金融派生商品にGMは組み込まれていた様に覚えておりますが、直接的な損害を被る金融機関がこれから出てくるかも知れません。

 

 

そして不動産投資市場にはこれらの金融機関の損失の影響から再度融資が出づらくなってくるかもしれません。一旦、底打ちしかかった不動産投資市場に冷や水を掛けるきっかけに成りかねないGMの動向です。

 

不動産投資についてのお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日自社ビル物件の購入契約をして来ました。最後まで土地と建物の按分の所で売主と交渉しており大変でした。売主は購入時からの簿価を前提にした売却を主張し、弊社は一般的に通っている固定資産税評価按分の価格を主張しました。双方の差額は数千万に及んだので双方歩み寄りで決着しました。

 

 

不動産投資において実は売買価格や利回りの次に大切な数字は土地と建物の按分価格と言っても良いかと思います。

 

 

建物の価格が大きい方が、法人が買主の場合には2つの点でプラスです。（個人でも課税事業者の場合は法人と同じ扱いになります。）

１．毎年の減価償却が大きく取れる。

２．仮受消費税と相殺できる消費税額が大きくなる。（場合によっては消費税の還付を受けられる場合もあります。*詳細は税理士にご相談を）

 

 

弊社の様な仲介を専門としている不動産会社の場合には特に「課税仕入」が殆どないので消費税の払いがもろにきいてきます。それを建物比率の大きい収益物件を購入する事でうまく相殺出来ます。また、買取転売をする場合には異なりますが、一般の個人や法人と同じように長期投資で物件を持つ場合賃貸収入を取るのはもちろんの事、減価償却で実質キャッシュフローを上げる事が可能となります。

 

 

（買取転売の場合は結局物件を買っても直ぐに売却する事で消費税部分が行って来いになり、且、減価償却がプラスマイナスゼロになり効果が殆どありません。（減価償却してもそれ以上で売れたら益が出てしまいますので…））

特に
１．毎期の売り上げや月次の売上が不安定な業種

２．一般的に課税仕入れの少ない業種（コンサルティング、予備校・塾・学校、不動産仲介業等など）

３．銀行の信用を高めたい企業

 

 

等が自社ビル兼賃貸物件を購入されるとメリットがあるかと思います。

 

 

投資用不動産の物件購入で重要な所は、見えている数字だけでなく計算して隠れている数字をあぶり出す事です。

 

自社ビル物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日火災保険で長期契約で一度に全額支払う場合に受けられる場合の割引を、自動引き落とし方式でも受けられると書きましたが火災保険会社の担当が「間違えていました」と連絡がありました。正しくは、火災保険の長期契約で全額払い（全期前納）の場合のみ長期割引が受けられるそうです。

 

（普通はあり得ないので何度か確認してそれで間違いないとの事で「自動引き落とし」でも割引になるとブログにアップしました。ただ、残念ながらやはりそうではありませんでした。その理由は下記にご紹介します。これはファイナンスの非常に初歩的なお話です。）

 

 

①全期前納の場合と②自動引き落としの場合の比較をしてみれば一目瞭然です。（損保会社の立場での計算をしてみます。）

 

 

前提条件として

 

 

A　5年の長期契約で考えてみます。

 

B　その間の資金利回りを1%で変動が無いと仮定します。又、全ての資金を複利運用するとします。

 

C　５年分の火災保険料総額が5万円と仮定します。

 

D　保険料の払い込みは各期の初日に行われると仮定します。利息に付く源泉税は単純化の為に考慮外とします。

 

 

①保険料が全期前納の場合金利が各年に複利で付きますので５年後には５万円×１．０１^５（５乗）≒５２,５００円となります。

 

②一方各期１万円払いの場合は

１万円×１．０１^５（５乗）≒１０,５１０円（１年目の払い込み分が５年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^４（４乗）≒１０,４０６円（２年目の払い込み分が４年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^３（３乗）≒１０,３０３円（３年目の払い込み分が３年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^２（２乗）≒１０,２１０円（４年目の払い込み分が２年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^１（１乗）≒１０,１００円（５年目の払い込み分が１年間複利運用された額です。）

 

上記を合計してトータル≒５１,５２０円となります。

 

①－②は約１，０００円となり、保険会社は全期前納で受け取るよりも各期１万円受け取る場合には１，０００円分実入りが減ってしまいます。また、事務手続き上のコストが通常掛りますのでもっと保険会社としては実入りが減り普通はファイナンスの常識ではあり得ない話なのです。だから、驚いてブログにアップしました。

*ちなみに、②でご説明したのは現在の１万円を５年間（もしくはその他の年数）複利で運用したらいくらになるか？それを「将来価値」（Future Value　“FV”）と言います。

 

 

このFVは不動産投資における非常に重要な考え方である「割引現在価値」（Present Valueと英語では言います。“PV”）を求める際の反対の考え方なのでご紹介しました。PVの概念は収益還元法の基本原理です。

 

不動産投資のご相談をファイナンスの観点からお答えしますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

弊社のみならず投資用不動産を扱っている会社は大忙しの状態になってきました。

 

 

本日カタカナ系不動産会社の人が来られました。規模が大きい会社で数千億の物件在庫を持っているそうですが、2,3,4月で売りたい物件や在庫物件が一気に売れたそうです。一月辺り40件売却出来たという事で年末とは大きな違いに驚きます。

 

 

売主として売却したので損切り、損失確定をしたそうですが、物が動き出しました。

 

 

顧客層は医師、弁護士等の専門職の方や会社経営者の事はもとより外資系にお勤めのサラリーマンの方が良いお客だったという事です。大体弊社の顧客層と重なります。

 

 

弊社の方でも昨日は決済と契約が1件ずつありました。共に準備やチェックに大忙しでした。それとACCJ（アメリカ商工会議所）の雑誌への広告締切が重なり大変でした。外国人も動きがありますので英語のブログも立ち上げました。これから世界に対して日本の不動産情報を発信していきます。

 

 

・・・・ただ、文法とスペルが心配ですので粗さがしはご勘弁を。

外国人の方向けの不動産情報を提供するブログはhttp://blog.realestate-minato.com/

 

 

by 向井啓和

最近時々事前に出していた価格に対して大幅に価格を下げる物件が目に付きます。「ネットで具体的な情報開示するな」という事でネットには物件を載せていませんので数字だけご紹介します。

 

 

例えば千葉県内のゲストハウスは1億数千万を半値近くに、東京新宿区の古ビルも半値に、東京千代田区のビルは6億前後から一挙に4億の値引きという例があります。場所はいずれも駅からそれ程遠くなく道路付きも良いです。

 

 

ただ、これらの物件は古い物が多いです。古いので銀行融資はつかないという難点がありますが、現金で買う人にはチャンスが巡ってきました。不動産投資で一番安く買える人は全額現金で買う人なんですよね・・・・

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by  向井啓和