東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

東京都港区南青山2丁目でSOHOの賃貸物件が出ましたのでご案内です。普段は不動産投資のみこちらのブログで取り上げておりますが、好立地でSOHOに適した物件ですので賃貸の方にご紹介します。

 

 

駅は東京メトロの南青山一丁目駅から2，3分ですし、東京メトロの赤坂見附駅等も利用出来て非常に便利なところです。賃貸と言っても分譲仕様でありまして見た通りの感じです。

 

 

表参道や外苑前や乃木坂や六本木も徒歩圏内ですし、SOHOオフィスをやるには最適な場所かと思います。

 

 

デザイナー、弁護士税理士等士業の方、IT関係、ファッション関係等などの独立して事業を始める事務所としては最適かと思います。

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資では積算の出る物件でのフルローン投資が人気ではありますが、「積算が出る≒土地が広い」というケースが多いと思います。

 

 

ただ、見逃せないのが土地が広い物件と言うのは管理する面積も広いという事を意味しますので意外と大変です。グロス利回りとネット利回りの差が大きくなってしまうケースも散見されます。不動産投資で失敗しない為にもこの辺の事も気にする必要があります。

 

 

例えばですが、こちらの物件は積算価格と売却価格の差が１億近く開いておりましたが、夏になるとこんな感じに周りが茂ってきます。日当たりが良い丘陵に建てられた物件なので居住用物件としてのメリットは多々ありますが、管理面では樹木の伐採や下草の処理等で余分なコストが掛ります。

 

 

樹木の枝打や下草処理で軽く５０万は掛ると言う事ですので自然の力は甘くみれません。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

 

以前千葉県の一棟売りマンション（信託受益権のファンド物件）を見て来た際の写真です。

 

 

地面に亀裂が入っています。他にもいくつか問題点がありましたが、特にお客様はこの辺りの事を気にされていました。土木関係の業者にチェックしてもらい、実際弊社も見てきましたがクラックからの水の流入がU字溝周りの土砂を削ったのが原因かと思います。

 

 

U字溝のクラック自体を埋める事でアスファルト部分の陥没は収まるでしょうし問題は無いと判断しました。（修繕可能）

 

 

ただ、個人の方はそういったところで萎えてしまうんですね…

 

 

キュウリは曲がった物がおいしい、リンゴも最後まで葉を落とさない方がおいしい（表面が完全に赤くならずに葉のあと日陰になり白く残るそうですが、糖分が高くなりおいしくなるそうです。）と言いますが本質が分かってくると逆に良さが分かるのですがね…

 

 

不動産投資には観察力と洞察力があるといいですね。（改善可能か改善不可能かの見極めが出来ると良いですね。）

 

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by 向井啓和

明日はほぼフルローンでの物件の決済日となります。地域金融機関からの借入ではありますが95％のローン額となりました。金利は高めで、共同担保の提供が条件ではありましたが融資債権の保全さえ出来れば融資は全く問題ないという事の一つの現れです。

 

 

物件をある程度継続的に購入されるつもりの方は購入物件が次の物件購入にどの様な影響を与えるか考える必要があります。

 

また、今回は共同担保を提供する為に一部期限前返済をしました。金利の低い所にあった小さめの借入の半分を期限前返済をして、金利の高い大きい借入の為に担保の提供となりました。

 

 

通常の考えでは経済合理性が無い（金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をする）行動に見えますが、現在の様なまだ投資収益の高い時期でキャッシュフローが回るという確信があれば悪くない選択です。

 

 

「金利の高い借入を返済し、金利の低い借入をして物件を購入する」という他の誰もが浮かぶアドバイスの逆を「今は」行っても良いのではないかと思います。

 

 

現在は金利が若干高くても「金利の低い借入を返済し、金利の高い借入をして物件を購入する」という行動が実は合理的であるというのは暫くすれば分かる事かと思います。

 

 

また、お客様で見ていてもったいないなと思うのが銀行を「荒らし過ぎる」方です。

 

 

銀行を荒らし過ぎるとは、金利の安い所安い所と借換をして行くのは住宅の様に一軒だけの購入の際には良いのですが、いずれ多少金利が高くてもチャンスなので買いたいなと思った時に荒らした銀行から相手にされなくなる現象をしめします。

 

 

銀行マンとしてはせっかく融資審査を通したのに日和見的に移られたんでは信頼関係が構築できないですよね。

 

 

不動産投資をされる方は事業者・経営者の目を持って継続的な関係を維持すべき金融機関とは細くても関係を維持すべきかと思います。そうすると多少金利が高くても、非常に良い投資案件が出た時に対処してくれるかも知れません。

 

不動産投資とアパートマンションローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資の市場等にも間接的に影響を与える海外の不動産市場ですが、今後要チェックが必要かと思います。特にヨーロッパが今まで目立っていませんでしたが今後は破たん等の動きが出てくるかと思います。実際に昨日1件ありました。

 

 

ブルムバーグニュースの抜粋訳
「昨日ロンドンで１社イギリスのサイモンハラビ氏（Simon Halabi）の不動産会社が約２０００億前後の負債でロンドンの９つのオフィスビルで構成されている資産担保債券がその物件価値の50%近い下落で破たんしました。

 

その中にはJPMorgan Chase & Co.が入居しているオフィスビルも含まれています。現在物件価値が債券の残債を下回っているとの見立てがローンの管理者であるハットフィールドフィリップスのコメントで明らかになりました。

 

 

そのビルは929ミリオンポンドと6月8日現在では評価されましたが、2006年の10月には1．83ビリオンポンドだったとローンの管理者は指摘しています。
ハラビ氏は2006年にビルを担保に資金調達しましたが、その債務が組み込まれた債券はこの10月に償還期限となります。ブルムバーグのデータによるとイギリスで今年償還を迎える債券で最大規模となります。・・・」

 

 

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=au9kxl_370iw

 

 

今後は、2006年、2007年等の高い所で買っている不動産の出口時期が今年や来年に来ますので同じ様な動きが見られると思います。イギリスを含めたヨーロッパは特に東欧向けなどの案件が焦げ付く可能性が指摘出来ると思います。

 

 

また、イギリス等のヨーロッパではバルーンタイプの資金調達をしている個人の一般投資家が多くその辺りの人々が持ちこたえられるかという懸念が持たれます。

 

 

*バルーンタイプの資金調達は短期で利払いのみをする借入で、短期間（1年～3年）で借換、借換を継続する資金調達手法になっています。価値が下落すればローンが出なくなり借換が出来ずに破たんという可能性があります。

 

また、アメリカのサブプライムはニュースにならなくなってきていますが、今後はオルトAやジャンボと言われる借入の借換時期が来ます。現在アメリカの長期金利は政府による資金調達が大きく財政懸念がある為に大幅に上昇しております。

 

 

普通はこれらのオルトA等の設定金利は長期金利等との比較で決定されるでしょうから、これからサブプライムの第二ラウンドがどこかのタイミングで始まる可能性があります。

 

 

先進国中最も早く景気底打ち宣言をした日本ですが、「蚊にさされた程度」が「100年に一度の危機」に認識が変わったのと同じように成らないと良いと思いますが・・・・

 

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by 向井啓和

 

 

弊社みなとアセットマネジメント株式会社は港区高輪に位置しておりますが、最寄駅は品川駅になります。品川駅近隣は今後かなり面白くなりそうです。不動産投資でも注目したら良いかと思っています。

 

 

まず一点目ですが、リニアモーターカーの発着所になるそうです。東京名古屋間ですが。東京駅や新宿駅は一杯いっぱいでライン増設難しい様です。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090618-00000050-zdn_mkt-bus_all

 

 

また、品川駅近隣には最近空になった国会議員宿舎やパシフィックホテル（建て直しを検討）、京浜ホテル（リーマン問題でテレビで大々的に取り上げられたホテル）があり、海側にもまだスペースは十分確保されています。

 

 

また、山手線泉岳寺駅設置構想と言うのもあります。（京浜急行とJRの協議事項かと思いますが…）海側の住宅（タワーマンションエリア）がJRの線路で遮断されて山手線の内側に入るルートが確保されていません。その為品川駅か田町駅近辺の線路の下のトンネルを通らなければなりません。

 

 

品川駅と田町駅の間は山手線の駅の中で他の駅間に比べて最も距離が離れているそうです。写真でも分かる通り整備用の線路も多い様で開発の余地がありそうです。関係しそうなエリアは住所的には港区高輪、港区三田、港区芝浦、港区港南、品川区北品川辺りになります。

 

 

by 向井啓和

 

 

トリビアな話題ですが…

東京都港区品川区近辺の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

 

最近よくマニュアル本を勉強されている方が、ワンルーム投資なら徒歩5分、ファミリーマンション物件投資なら徒歩10分みたいな事を言われます。ただ、不動産投資を本気でされるのであればもっと物事をもっと多面的に見られた方が宜しいかと思います。

 

 

 

昨日テレビ東京の「ガイアの夜明け」で「快走…自転車の新時代～“エコ・節約・電動”で復活～」という番組を途中から見ました。消費者のエコ意識や節約意識と電動自転車の開発と言うテクノロジーの発展で自転車が伸びているそうです。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview090609.html

 

 

 

不動産投資と何が関係あるかと言えば「徒歩5分じゃないから見に行きません。」みたいな事を言う方は投資チャンスを逃すという事をこの自転車産業拡大のテーマは示してます。

 

 

 

特に最近思うのが東京等の首都圏の物件の場合はやはり徒歩何分という距離感よりも、「自転車で何分」という距離感の方も考えた方が良いのではないかという事です。

 

 

 

不動産投資をしてお金をもらうお客さんはテナントである賃借人の方です。その「お客さんたち」がエコ意識や節約意識から距離は遠くても駅近の高めの家賃の物件よりも、安い家賃の駅から若干離れた環境の良い所に住み、駅まで自転車通勤しようと考えだしてます。（雨が降ったら不便なんでしょうが…）

 

 

 

また、電動自転車の機能が良くなれば坂の上など一見厳しい立地でも楽々登れます。

（神奈川県の物件の写真みたいなところは東京都や神奈川県で結構多いです。でも下りは気持ちよさそうですね。）

 

 

特に世田谷や大田区等緑が多く自然があり、自転車通勤も快適なエリアは自転車通勤者には人気になるんじゃないでしょうか？例えば駅からの距離が1キロですと徒歩では（1000メートル÷80メートル≒12分）となります。一方、自転車で時速20キロで走る人からすれば1キロの距離は自転車で3分の距離です。

 

（実際最近おしゃれな女性のお客さんが「犬の散歩が出来る大きな公園があるところか、多摩川の土手に近いマンションを探してください。」みたいな話がありました。結構駅からは徒歩では離れます。）

 

世の中はどんどん変化しています。それを無視してしゃくし定規にマニュアルを信奉し、物件を見る等のアクションを起こさない。
もったいないなと思いますがそこで差がつくんでしょうね。

 

 

 

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by 向井啓和

不動産投資では流動性が低いのと取引コストが高いので一旦買った物件を殆ど売りませんが、株式投資の場合は取引コストも安く価格の短期的な動向に目を奪われてしまいます。

 

 

たまたま以前売ってしまったGSユアサの株価を見てみると、目まいと吐き気がする様な気になりました。なんと4倍以上に半年程度で成っています。確か210円前後で買っていた気がします…一方倍に成るかならないかで売っていたと思います。

 

 

（まあ損をするよりは良いのですが…株式投資の長期投資の場合損をする事もあるので吟味して良い株を買っている際は利益は伸ばさなければならないのがセオリーです。）

 

 

以前から株式投資の時には利食いが早い自分の特性を理解していながら何とも情けない気分になってしまいました。投資というのは「自分と向き合う事」が重要だなとつくづく思います。

 

 

自分の弱点である、短気で早期に成果を求めるという性格が株式投資には現れてしまいます。その為、バフェット氏の格言を自分に言い聞かせて来たはずでした。何とも情けない気分になります。

 

 

その逆に不動産投資においては自分の長所である分析力とそれを継続する所がうまくマッチしているなという気がします。また、不動産投資においても素早い決断をしなければならないときはありますが、不動産投資の方では人よりも決断が早く良い物件を買うという結果につながっていると思います。

 

 

投資そのもの、もしくは投資対象（株式、不動産、債券、外貨）に対しての自分自身の向き不向きや自分の投資においての傾向というのはありますので、過去を振りかえってみるのも良いかも知れません。非常に気分の悪い事ですが…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資で店舗を購入されて躍進している方をご紹介します。不動産投資と言うとレジデンシャル物の一棟マンション投資が中心ではありあまりなじみはないかもしれませんが店舗への投資も有効です。

 

 

自分自身で物件を利用するにせよ、独立するまでしばらく賃貸に出すにせよ次の発展に必要な足がかりを構築することが可能になります。

以前弊社でお取引頂いたお客様は自分自身の表現の場として店舗を活用されています。

 

店舗はこちらのページの一番下の方で紹介しています。↓

http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

 

オーナーの堀知佐子さんのプロフィールはこちら↓
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

 

その店舗のオーナーからうれしいお知らせです。ご自身の店舗の方ではアンチエージングとメタボ対策をメインとした健康と美を食から見直すメニューで人気を博しておりますが、その彼女が今度本を出すそうです。

 

 

「子どもと作る和のおかず」　といって11日に全国のナチュラルローソンで発売されるそうです。興味のある方はナチュラルローソンの方でお求めください。

 

不動産投資をお金儲けだけでなく自己実現にも利用できるという事は理想的ですよね。

 

店舗物件で不動産投資をお考えの方もhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産市況（特に投資用不動産を買う不動産投資）が活況になってきまして、物件が減少してきております。

 

 

そんな中物件が買えない理由の一つに利回り10%信仰があります。古い物件も、新しい物件も、都心の物件も、田舎の物件も、駅近くの物件も、駅から遠い物件も全て評価する一つの基準として想定利回りがあります。そして、想定利回り10%を一つの基準にするという考えがあります。

 

 

ただ、利回りだけで物件を選んでいても意味がないなとつくづく思います。築年数の新しい物件であれば借入期間が長く取れる為、キャッシュフローが古い物件と全く異なります。また、新しい物件の場合には修繕費等のコストが当面掛りませんので維持費が安く済みます。

 

 

築1，2年の物件等の場合によっては固定資産税の減免を受けている場合もあります。その為ネットの利回りが他の物件よりも高くなり、想定とネットの差が小さくなります。

 

 

そういった違いやメリットを全く考慮せずに足切りして行くと投資のチャンスを逃すことになります。

 

 

また、考え方ではありますが、2億の物件の年収が2000万であれば、ざっとNETで8%年間残ると考えると2億×8%＝1600万です。1年間持っていればそれだけのキャッシュフローがあります。（一部は残債の減少に、一部は自己資金の増加に回ります。）

 

 

結局、価格が幾らであっても利回りが幾らであっても年間1600万入ってくると考えた場合、その分だけ高い値段で買う事に強い抵抗を抱く必要があるのか？と思うのです。

 

 

例えば2億1600万で買うという事ですが…そうなると約9.2%の想定利回りになります。

 

 

新築など堅い物件であれば今年2億1600万で買って1年持っていれば、1年後に同じ物件を2億で買ったのと同じという事ですよね？？（もちろん競争や邪魔が入りますので買えないでしょうが…）もし、今年2億1600万で買った人は来年は他の物件を買える状態に再度成っているかもしれません。

 

 

（「今年利回り9.2%で物件を購入≒来年利回り10%で同じ物件を購入」単純化して考えれば左記の様な考えが出来ます。）

市場が上昇している時の思考として、「時間に価値がある」という事を理解する必要があります。利回りに固執するが故に時間を浪費するぐらいであれば、新しい良い物件であれば利回りが若干低くても買って一年でその差額を回収したと考えたらどうでしょうか？

 

 

ファイナンスの世界では時間を浪費するという事は損失と考えます。時間には価値があります。投資において「時間という価値」をうまく利用する必要があります。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by  向井啓和