東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 

ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

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by 向井啓和

不動産投資ローンで意外と忘れられているのが信用組合を利用したローンです。場合によってはフルローンも可能なので要注目です。

 

 

ただ、信用組合は地域密着・小規模企業援助の色彩が強い金融機関の為、2億円を超える物件の購入における融資は原則難しいとお考えください。かなり時間が掛ります。ただ、2億円以下の不動産投資のローンであれば積極的に行っている先もあります。

 

 

先日来られた某信用組合の方はかなり積極的でした。ただ、全ての信用組合がそうであるとは言えませんので注意が必要です。知っている限りでは都内では信用組合で不動産投資に積極的な先は2信組だけになります。

 

 

今回来られた信組は物件評価等をエリア横断で対応している様でかなり迅速に動いてくれるます。まず、決算書類等を事前に送っておき、会社や個人の審査を先にしておきます。その際には仮に購入しないとしてもサンプルとして物件を提示して申し込みをします。

 

 

次に購入したい物件を見つけた際に資料を送って対応してもらいます。金利は調達コストの問題もあり3%台になりますが、自己資金ゼロのフルローンでの購入や修繕費等込みの融資額を融通してくれるオーバーローンの場合もあるそうです。これは私共が知っている中で最も積極的な対応です。

 

 

ただ、原則として23区内にお住まいの方が対象になります。一部、23区内で働いている方も対象になりますが、信用組合法上働く場所が変わると融資の終了となるそうです。（実際に発動される事は殆どないそうですが…）

 

 

また、金利上昇のストレステストは現況金利から2%アップ（5%台の金利）で収益還元法上収支がプラスかプラスに近いか行っている必要があります。（家賃収入は他行と同様に8掛けで計算します。）

 

 

都銀、地銀、信用金庫、信用組合で現在不動産融資に積極的な先は1行、2行、1庫、2組合となっています。どんどん状況は変わりますが、弊社では動向をフォローしていきます。

フルローンでの物件購入のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

連帯保証人が不動産投資の不動産投資用ローンを得るにあたっても必要となります。女性に多い勘違いですが連帯保証人にならなければ関係無いという考えがあげられます。

 

 

旦那さんが不動産投資をして団信を掛けて投資物件を購入した場合においても、相続等が発生した場合には資産と債務が相続人である奥様に引き継がれます。

 

 

また、旦那さんが旦那さんの親や兄弟を連帯保証人にして買われた場合でも資産と債務が相続人である奥様の所に行くのは変わりません。（こちらの方が奥様にはリスクがあるかも知れません。団信で債務が減っていませんので…）

 

 

つまり、連帯保証人になっていても、いなくても奥様は旦那の不動産投資のリスクやメリットを受ける事になります。

 

 

従って、奥様が旦那の不動産投資に反対である場合には離婚を決意して反対される必要があります。

 

 

本当はよくよく理解すると最終的には奥様とお子様のメリットになる様にされる不動産投資でありますし、結局は関係する事になるのですから旦那様と共に不動産投資を研究されるのが一番宜しいかと思います。

 

 

ただ、よく分かるのは日頃の家族の信用が高い人の場合には簡単に了解を得れる事です。奥様が連帯保証人になりたがらない旦那様は日頃の努力が足りないのかもしれませんね…

不動産投資ローンのご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

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弊社でまたまたフルローンの承認を個人の方が都市銀行から取れました。ただ、残念な事に他の買い手がおりましてそちらが契約する予定となっています。明日が契約予定なので明日の動向次第では急きょ動くという事になるかも知れません。

 

 

フルローンやオーバーローンの承認は取れるのですがそれ以上に自己資金を厚めに入れられる方の方がローンの承認は早めにおりますね…

 

 

仕方のない事ですが。もし運良く話が進めばラッキーと考えましょう。スピードが命の不動産投資ですが、2段構えで行くのが一番良い感じです。

 

 

まず、自己資金投下額多めでローンの申請を通し、その後契約スケジュールを決め、次に自己資金を少なめのフルローン等で申請し直す。

 

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://minato-am.com/

 

by 向井啓和

GWが終わり、不動産投資を検討している方から昨日・今日と立て続けに問い合わせが来ています。今日、明日と投資物件の案内と都心の高級マンションの案内が数件入りました。

 

 

株式市場もだいぶ戻して来ておりマインドがかなり好転してきたかも知れません。特に今まで超弱気だった外国人の方からの問い合わせも数件ありました。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストに関しても、「バンク・オブ・アメリカは予想を上回る３４０億ドルの資本増強を必要としている」との報道がなされたものの、資金調達手段が多様にあることから、ストレステストの結果は懸念されていたほど悪くはならないとの見方が優勢となり、午後からは金融株の上げが指数を牽引した様です。

 

 

ブルムバーグ等の報道を見るとストレステストがあまりリスクシナリオを厳しく見ていないという批判も多くあります。ソロス氏等もベアマーケットリバウンドという見方のようですが…

 

 

悪いニュースを完全に（？）織り込んでしまった様な展開です。不動産投資も一旦干上がった物件が市場に出てくるかどうかがポイントかと思います。

売り物件の供給が今後も少ない様であれば不動産市場も「じり高」基調になってしまうかも知れません。

 

 

東京での不動産投資ではhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資の大きな誤解を一つ指摘します。良く不動産投資のブログやサイトで書かれている「3年で2億の不動産資産を構築したノウハウ」云々ありますが、誇大広告と言って良いでしょう。

 

 

「3年で2億の不動産資産と負債を負った…」というのが正しいところでして、不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めたばかりでノウハウなんてあると思えません。

 

 

不動産投資が本当に失敗せず成功の過程に入ったと言えるには、物件を購入してその後返済が進み、大規模修繕も行い、それでも満室か高稼働率で物件を運用している必要があります。本当に成功したと言えるのは残債がゼロになるか、残債と資金収支累計額が同額になった時点ではないかと思います。

 

 

（資金収支累計額が残債と同額になるという事は期限前完済が可能になったという事を意味します。）

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by 向井啓和

保証協会融資で不動産投資が出来るというのはあまり知られていません。不動産投資をしてアパートマンション経営をされている方は賃貸物件の経営という事業をしている事になりますので保証協会の保証が出ます。

 

 

最初の不動産投資には使えませんが2，3棟目以降で地域金融機関との取引がある方は金融機関の担当者と仲良くしておいた方が良いですよ。

 

 

既に信用金庫や信用組合や地方銀行で借入がある方も良い担当者が金融機関サイドにいれば話を聞いてくれるでしょう。金融機関としても保証協会が保証するのでリスクを軽減出来るので積極的に対応してくれると思います。

 

 

（金利は低いが期間が短いのが特徴です。よって物件を複数持っていてキャッシュフローが潤沢であれば利用の余地があります。）

 

 

ただ問題は金融機関の担当者が勉強しているかです。結局は人なんですよ不動産投資のローン付けも。

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毎年GWになると不動産会社は暇になります。長期の休暇を皆さま取られますので海外へ出かけたり遠方に旅行に行ったりで、不動産投資という感じになりません。

 

 

また、銀行も休みになりますし、同業者も休みになりますし、売主や、管理会社も休みになります。売主や管理会社が休みになると内見が出来ないですしレントロールの確認や大規模修繕のチェックも出来ません。

 

 

人が休む時に仕事をしても仕方がないんですね。その為弊社カレンダー通りですが土日祝日はお休みします。

 

 

お問い合わせのご連絡は5月7日以降になると思っていてください。

 

 

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by 向井啓和

昨日フランス人の元同僚達と飲みました。その席で一人は自宅用のマンションを買いたいという事で話込むと、恵比寿、広尾、白金、目黒エリアでの物件購入を希望しておりました。やはり東京でも港区、渋谷区、目黒区が人気です。

 

 

外国人でも日本人の人と結婚した人は日本の不動産を買いたいというニーズが強いです。

 

 

また日本の不動産投資に関しては相続税が高いという事で収益物件そのものに関してはあまり興味がないとの事です。

 

 

彼らの質問は中々鋭いところをついていて、例えば購入後の確定申告や、購入後非居住者になった場合の確定申告、更には、非居住者になった後の売却に掛るキャピタルゲイン課税等など飲み会の席にしては厳しい質問を受けました。

 

 

非居住者でも確定申告が必要である等一般的な事は答えつつも後は税理士に確認してメールするとお茶を濁しました。

「不動産投資・不動産購入」「税務」「外国人（非居住者）」と3つの要因が重なるとかなり難しくなります。ただ、重要事項説明は日本語と英語両方やりますよと言うと喜んでました。

 

東京での不動産投資、外国人のパートナーと共に住宅購入や不動産購入を検討されている方は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

大規模修繕をいつするかは不動産投資をする上で重要な戦略上の意思決定になります。また、そこを間違えると不動産投資で失敗する可能性のあるところでもあります。

 

 

弊社お客様でも修繕が十分されていない東京都内の物件を現況で安く買われてその後の大規模修繕をどの程度するかで悩まれています。

 

 

大規模修繕で費用を掛けるか掛けないかのポイントは足場を組んでやる大規模修繕をやるか、部屋の中や屋上などから「軽くやる」大規模修繕かによって異なります。

 

 

ある程度の規模のマンションになると足場を組むだけで1日、2日掛りコストも数百万となります。どうせ足場を組むなら当分足場を組まなくて済むようにしっかりとやるべきです。

 

 

意外と「小分けに大規模修繕」をしようと思うとコストが掛るものです。大規模修繕をやるまではうじうじしますが、やってしまえば後は気分爽快？となるので大規模修繕をするときは思い切って大規模に行かないといつまでも問題が後に引きます。

 

 

また、東京都心よりも千葉や埼玉の業者の方が費用は安いのですが、大規模修繕の責任を取らすにはある程度近い業者にやらせる方が実は効率が良いです。

 

 

（もし大規模修繕しても問題があれば小さな手直しをタダでやってもらうなど出来ます。それが安い遠隔地の業者だとそんなこと対応してくれません。）

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by 向井啓和