東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

東京都渋谷区明治通り沿いに売りビルがでました。金額は1億台です。

 

 

利回りは低いのですが立地は秀逸です。土地の担保価値や実勢価値が高く、将来の開発の可能性のある物件という事でキャピタルゲイン狙いの不動産投資を検討の方にはもってこいの物件です。

 

 

写真は明治通りです。

 

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by　向井啓和

投資用不動産の購入において誤解の多い事ですが、「不動産投資でインカムゲイン狙いとキャピタルゲイン狙いが両立するか否か」という命題があります。

 

 

通常金融機関等が好む不動産投資のあり方としてはキャッシュフローを潤沢に取れるインカムゲイン対象の不動産投資になります。一方、投資家サイドとしては出来ればキャピタルゲインも取れそうな物件という事で人気のエリアを好む傾向があります。

 

 

金融機関としては人気のエリアであってもキャッシュフローが取れない、もしくは薄い場合には融資の判断になりません。

 

 

通常キャピタルゲインが狙える物件は商業地や近隣商業地に該当する用途地区でありまして、レジデンス物中心のインカムゲイン狙いの投資では該当しないエリアになります。

 

 

よって自己資金の投入の少ないフルローン投資を含むハイレバレッジ投資の場合には、ほぼキャピタルゲイン狙いが出来ない物件の購入になると考えた方が宜しいと思います。（銀行の意向が強く働くので）

 

 

せいぜい将来運よくキャピタルゲインが取れても1割～2割ですが、それもコストや税金を引いてしまえば微々たるものとなります。

商業地等のキャピタルゲインの場合には2，3倍取れる事もある事を考えますと僅かな物となります。

 

 

ただ、商業地等のキャピタルゲインが得られる可能性のある物件の場合には銀行の融資があまり出ないという難点があります。何故ならキャピタルゲインが望めそうなエリアの物件は住居物件と言うよりは事務所店舗が入っている様な商業地物件になるからです。

 

 

もし事務所店舗等の入っている物件を購入する場合には自己資金を半分近く入れて低レバレッジで臨むしかありません。場合によっては全額キャッシュで購入という事も必要になってきます。

 

 

「キャッシュフローが取れてネット10％で回っていて、将来キャピタルゲインも期待できる物件」なんて殆ど存在しないのが現実です。「スリムでグラマーな女の子」を探すような物です。まあ奇跡的に見つかるかもしれませんが…

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by 向井啓和

永住権取得は外国人の方にとって非常に重要な法的な手続きになります。弊社お客様でも外国人の方や外国人の配偶者をお持ちの方を相手にする事が多々ありまして色々な場面に遭遇します。

 

 

不動産投資や不動産購入において銀行融資の審査の第一条件が永住権を持っているか否かになります。永住権を持っていれば金利も低く金額も多めに借りれる等のメリットがありますが、ちょっとした手続きの面倒さから何年も取らずに過ごされている人も散見されます。

 

 

そういった人に限って10年以上住んでいるにも関わらず申請せずに、突如自宅を購入したいといった時に永住権保持者で無いが為に高金利の借り入れや限定された借入先からの融資を利用せざるを得なくなるという状態になります。

 

 

金利が高くても借りれれば良いのですがそれも難しい場合があります。

 

 

永住権の取得は不動産購入や不動産投資にとって必須の項目になります。何より経済的なメリットを直接受ける事が出来ます。

 

 

弊社では永住権取得後に「みなとアセットマネジメント株式会社から不動産を購入された方」には永住権取得のコストをタダにしてあげるキャンペーンをしております。詳しくはお問い合わせください。

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ファンド解約物件ですが、今年の末に掛けてあるいは来年当初に掛けてですが大量に出て来ると思われましたが、実際には見えている程出てこない状態かもしれません。

 

 

見えている状況程というのは現在売り物件そのものは見えておりますが、ファンド解約物件として出て来るはずの物件が短期で損切りして出てこない可能性もあるとの事です。

 

 

通常半年程度のジャンプという形で融資期間を延長しその間に売却するのが想定されましたが、現在は融資銀行が遅延損害金等の引き当てを事前に取りその分長期のジャンプを許容するという姿勢に転じている様です。

 

 

つまり、比較的長めのジャンプ（融資期間の延長）を銀行が許容し出した為に早く損切りする必要が無くなってきたのが現状です。本来であれば以前も書いている様に国土交通省の統計等によると今年と来年に急激に売却物件が増えるはずなのですが…

 

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先日ブルムバーグニュースを見ていてあれっと思ったお話です。

 

 

ロンドンにある中国銀行の支店が中国出身の人やロンドンの地元ローカルの人に対して不動産融資を積極化していくという事でした。

 

 

その際に中国銀行の責任者の方は「ヨーロッパでは金融機関が消極的であるがその穴を埋める為に積極的に動くつもりであり、将来的には銀行口座のある人には中国株への投資口座も提供していきたい」との事でした。

 

 

世界中に散らばっている中国人への不動産投資をサポートし、海外からの資本も中国国内に呼び込むという面白いビジネス展開の話でした。

 

 

こらは日本の金融機関ではあり得ないお話です。日本の金融機関の場合には「日本人でも」非居住者（海外に赴任している人等）であれば例え日本の不動産を買うのにも非常に大きな苦労をします。（殆ど不可能な位のハードルです。）

 

 

日本の組織や企業は日本人に対しても一たび海外に出た人に対しては非常に冷たいのが特徴で、この中国銀行のスタンスと際立って異なります。

 

 

今後この中国銀行の動きが日本でも見られるかどうかは必見のところです。まずは一番グローバルなロンドンから初めて次はアメリカ…そのうち日本でも同様のビジネスを展開するかも知れません。

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時々ですが投資用不動産の物件資料で「リースバック条件付き」とか「リースバックも可」という事が備考欄に書かれています。

 

 

これらの物件の特徴を簡単にご説明すると「物件は売るけど場所はそのまま利用したい」という事です。

 

 

例えば、自社ビルの一階でレストランを経営されている方が不況でお客の入りが減ったので一時的に厳しくなった。

 

 

現在所有しているビルそのものには執着はなくビルを売却して少し楽になりたいという場合で、それでも一階の店舗は好立地なので利用し続けていたいというケース等が当てはまります。

 

 

そんなケースが多い中小型案件のリースバック物件は要注意です。リースバックして入居するテナントが一旦破たん寸前まで来ていて自社ビル等不動産物件を売却する訳でして状況はそれ程良くありません。

 

 

リースバックして再入居するテナントの属性を良くチェックする必要があります。

 

 

特に一棟全部を自社ビルとして使っていた場合等はかなり厳しく見る必要があります。

 

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by 向井啓和

 

東京都の城北エリアの隣が駐車場の売りビルが出ました。築年数がかなり行ってまして長期のローンは出ませんが13%以上の利回りがあります。（飲食店や事務所が入った雑居ビルです。）

 

 

隣が駐車場で更地ですし、逆の隣の建物も古いのでその一体全部の開発と言うのも将来的には考えられそうな物件です。京浜東北線の王子駅から徒歩4分程度と利便性も高いです。

 

 

暫く現在の満室状態で回して行って将来建替え等の可能性がある物件です。価格が1億5000万前後なのでキャッシュで買う人にはうってつけかなと思います。

 

 

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by 向井啓和

 

 

神奈川県の一棟売りマンションが出ました。9月末までの決済案件です。

 

 

結構建物も良さそうです。海が近く良く釣りに行くところなのでファミリー層にある程度人気度があるエリアだとリサーチ済みです。（海まで徒歩１分位です。）

 

 

海の側の建物は塩害が心配ですが、入居率もほぼ100%で利回りも10%以上と言う事なので主要駅からの距離はありますがお勧め出来る物件かと思います。

 

 

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by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

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by 向井啓和

以前も不動産投資ブログで書きましたが、不動産投資と直接・間接的に影響のあるのがビックイベントの開催です。特に、オリムピック、万博、ワールドカップ等が行われると世界的に注目が集まり実際に資本や人の往来が活発になり経済が活性化されます。

 

 

最近の良い例では北京オリムピックとそれに伴って起こった中国での経済発展があげられます。
また、南アフリカで行われるワールドカップとその準備も南アフリカの経済発展に大きな影響を与えています。

 

 

本日発表になりました日本でのラグビーワールドカップ開催も一つのビックトピックスです。
http://www.rugby-japan.jp/rwc_j/index.html

 

 

世界中のラグビー先進国（ヨーロッパ、オセアニア）から多くの選手や応援の為の観光客が集合し大きな盛り上がりを得ることになるでしょう。

 

 

また今回の招致が東京オリムピックへの布石として大きなプラスになると思われます。

 

 

私の不動産投資ブログにおいて何度か指摘しておりますが、2016年のオリムピックの開催地の決定は今年の10月になります。今回一番有力と言われているのが東京とシカゴですがオバマ人気も一服してきた今日この頃もしかしたら「日本」という可能性もあるのではないでしょうか。

 

 

当然そうなってくると世界のマネーが再度日本にじわじわと流れ込んできます。不動産価格が上昇する可能性も当然ながら高まります。特に東京都心部中心かと思いますが…実際世界の事情通の人は東京での店舗拡大等を進めています。

 

 

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by 向井啓和