東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

今回は不動産投資ではないのですが少額出資をした店舗をご紹介します。新橋の「ビストログーテ」http://www.bistro-gouter.com/

 

昨日「ガイアの夜明け」でも放送されていましたが、格安チェーン店がどこのターミナル駅も席巻している状況ではありますが、小ぶりではありますが使い勝手の良いお店かと思いますのでご紹介。

 

開店から漸く3か月を経過してフローもスムーズに動く様になっているようですので、安心してご紹介します。

 

因みにですが、イメージ的には一言で言えば「上司が部下の女子社員を誘って連れて飲みに行ったら株が上がる店！」

 

地味ではありますが、こ洒落ていますし、料理もそこそこ美味しいです、価格もリーゾナブル。ランチ営業もし始めたので一度行かれてみたらいかが？

 

何故か綺麗な女性も目立ちます・・・

 

by 向井啓和

 

 

本日外国人のお客さんから港区の南青山にある住居を売却したいという事で話を聞いてきました。場所柄、外資系企業の重役の方や、弁護士、医師等のプロフェッショナルな仕事をお持ちの方が多く住んでいる所です。

 

建物自体は普通の一戸建てと言った所ですが六本木ヒルズなども見えて眺めはかなり良く屋上ではバーベキューパーティ等をして楽しむ事も出来そうです。

 

不動産投資というには土地値が高すぎるエリアですが、ファミリーがいい環境の下で生活するにはベストなところかと思います。専任をもらう予定ですのでその際にご紹介します。

 

by 向井啓和

 

 

本日、外資系の銀行で香港から来られている女性の方と東京都港区高輪のマンションの決済を行って来ました。

 

居住用のマンションではありますが、購入の意図は居住半分、投資半分といった所でした。30代前半ですが、ビジネスで成功されている女性でシビアでありますが、決断もはっきりしています。

 

出張や海外出張にも便利な品川駅に近いというところがポイントでした。

 

女性の方でも不動産投資に理解が深い方が最近は増えてきておりまして、取引をご一緒する機会も格段に増えてきております。

 

同じ投資でも株式投資やFXが「切った張った」の世界であるのに対して、不動産投資が長期的でゆっくり出来る事もあり女性にもあっているのかもしれません。

 

by 向井啓和

 

 

積極的ではなかったのですが、4月末に店舗への投資をしました。場所は港区の新橋です。

 

 

出資のポイントは

 

 

１． LLP（リミテッドパートナー）のスキームを使っての投資であった

 

 

２． 立地が非常に良かった

 

 

３． 立地の割に家賃が安かった

 

 

４． 料理のレシピを担当する料理研究家の料理を何度か食べていたのでイメージが掴めた

 

 

５． マーケティングが良かった

 

からです。

 

１．のLLPですがアメリカで非常に一般的なスキームですが、有限責任出資組合と日本語で訳すのですが一種の投資組合のスキームです。出資金の額を上限にリスクが抑えられているというのがポイントです。

 

 

また、税務上はパススルー課税となっており2重課税が避けられる様になっており、組合段階では課税されず、構成員課税となります。（LLPの構成員課税は→http://cp.zei.ac/llp/kouseiinn.html）

 

by 向井啓和

 

 

 

投資する際には、「個人」と「個人」の組み合わせや「個人」と「法人」の組み合わせ等も出来て柔軟性があります。

 

その他については後日ご紹介します。

4月の末の週は異常に忙しかったです。おかげで不動産投資ブログもアップ出来ませんでした・・・・

 

というのも香港出身の外資系証券会社にお勤めの方が3日で意思決定して港区の高輪の高輪ザ・レジデンスというマンションの契約をされたからです。

 

高輪ザ・レジデンスはこちらです。
http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/takanawatheresidence.html

 

世界的に株価がボトムアウトして来ている現状や相対的な割安感からの意志決定だったかと思います。GWで海外旅行する前に契約してローン申請したいというので、こちらには負担になりました。

 

by　向井啓和

 

 

最近契約や決済や更新等の手続き上の作業が多く外出できませんでしたが、久しぶりに何件か物件を見て来ました。

 

 

一つの例が東京都港区の一棟売りマンション（但し、一階に店舗事務所が入ります。）です。

 

 

立地は港区の中でも下町色のある白金エリアですが、ワンルームのニーズは高く安定性は高い物件ですが、あまり高利回りは期待できないです。

 

 

こちらのブログを始めたのはリーマンショックのちょっと前かその前後でしたが、物件は一貫して減って来ていますね…

 

by 向井啓和

 

 

一棟物の売りマンションや区分の売りマンションが港区で数件出て来ました。一棟物は１０億近いレジ物と区分のマンションです。１０億前後のレジは築年数が３年前後の築浅です。

 

区分のマンションは借地権ですが、利回り１０%以上で３５００万前後、４戸と分散もされており妙味がありそうです。借地権と言っても港区白金の北再開発地区というところにある物件で、現在再開発組合も結成されて計画が進行しています。

 

こう言った物件の場合通常の借地権物件と異なって、いずれは組合が買取る等の出口がある程度見えます。

 

通常借地権物件は担保価値が無い云々ありますが、出口の見える物であれば金融商品的な要素がより強くなります。つまり、投資している間は不動産のようではありますが、償還期限のある債券の様な感じになります。（よって借地権物件の弱点がカバーされます。）

 

現金で４０００万近く寝かしている方には有効な投資案件です。

 

http://www.minato-am.com/

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の最後は港区の築浅投資用マンションのこちらになります。投資用不動産としての利回りはそれ程期待が出来ませんが、人気のそこそこ高い駅から徒歩3分以内なので入居率の問題は低いと思われます。

 

 

築年数も3年前後ですので、当面はこれと言って気にする事はないのかなという所です。

 

 

自己資金を2，3割入れて手堅い不動産投資にはもってこいでは。

 

by 向井啓和

 

 

都心3区に所在する中古のオフィスビルが出ましたのでご紹介します。金額は桁が一つ上がってしまいますが、利回りベースでは14%程度を望めそうです。

 

 

ただ、問題は物件が容積率を結構オーバーしている点です。

 

 

立地は都心でかなりオフィス需要のある所ではありますが、相続等で買換えをされる必要がある方等には悪くないかと思います。建物が古いということもあり、多くのテナントとは定期借家契約で賃貸をしているそうですし…

 

 

不動産投資をかなり昔からされいて担保余力がかなりある方か、土地の収用や相続や株式売却等で自己資金の厚い方でないと厳しいでしょうが。